四川省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题

的特点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 2、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。 A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

3、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5日 B．1993年7月5日 C．1994年8月15日 D．1993年6月1日

4、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

5、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。 A．无限责任公司 B．股份有限公司 C．有限责任公司 D．两合公司

6、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。 A：466 ㎡ B：496 ㎡ C：506 ㎡

D：596 ㎡

E：工业用地的监测点评估价格

7、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。 A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D．贷款质押不转移财产的占有权 8、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定

9、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。 A．预购商品房预告 B．房屋转移

C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权

10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50%

11、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。 A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

12、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。 A：《物业服务合同》 B：《物业管理合同》 C：《前期物业服务合同》 D：《后期物业服务合同》 E：执行层的组织协调

13、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。 A．商品证券 B．货币证券 C．资本证券 D．投资证券

14、甲土地的单价2 100元／㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价工500元／㎡，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比。 A：甲等于乙 B：甲高于乙 C：甲低于乙

D：难以判断高低

E：工业用地的监测点评估价格

15、可变生产要素每增加一个单位所增加的产量是。 A：总产量 B：平均产量 C：边际产量 D：一般产量

E：执行层的组织协调

16、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。 A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 17、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。 A．经批准占用的耕地 B．经批准占用的土地 C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

18、商品房预售合同登记备案的申请人是。 A：商品房销售代理机构 B：商品房预售人 C：商品房购买人

D：商品房购买人和商品房预售人 E：执行层的组织协调 19、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力 B．零售商需要的服务 C．零售商组合与位置分配 D．零售商的声誉

20、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。 A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2 21、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政

府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。 A．0.8 B．0.8y C．1000

D．1000+0.8y 23、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。 某类房地产2005年～2009年的价格 (单位：元/m2) A．年份 B．2005 C．2006 D．2007 E．2008 F．2009 G．价格 H．6810 I．7130 J．7460 K．7810 L．8150

24、下列关于税收的表述中，正确的是__。 A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 25、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。(2009年试题) A：用作公共休憩的架空层 B：本幢公共使用的电梯井 C：本幢的公共门厅 D：本幢的公共过道 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、《土地管理法》将土地分为__。 A．生产用地 B．非生产用地

C．农用地 D．建设用地 E．未利用地

2、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。 A：职工提取时由所在单位审核

B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核 C：由住房公积金管理委员会核准 D：由住房公积金管理中心核准 E：由受委托银行办理支付手续 3、地产业投资的物业类型包括__。 A．居住物业 B．商用物业 C．工业物业 D．特殊物业 E．运输物业

4、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。 A：全部参加考试人员为总体单位 B：全部参加考试人员为统计总体 C：你作为考生是总体单位 D：你作为考生是个体

E：你的年龄是一个品质标志 5、投资可按以下角度分类。 A：短期投资和长期投资 B：实物投资和金融投资

C：商品房投资和土地开发投资 D：直接投资和间接投资

E：固定资产投资与流动资产投资 6、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。 A．县级，划拨 B．省级，划拨 C．省级，出让 D．县级，出让

7、根据净收益求取的不同，收益法可分为．【2006年考题】 A：直接资本化法 B：投资法

C：收益乘数法 D：利润法

E：现金流量折现法

8、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益．实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。 A：竞争

B：技术 C：经济 D：优选 E：统筹

9、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。 A：8％ B：4％ C：14％ D：12％

E：借款合同

10、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有__。 A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险

11、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费

B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让

C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法

E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例

12、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。 A：实际价格/理论价格

B：房地产价格增长率/实际GDP增长率 C：房地产价格指数/居民消费价格指数 D：房屋施工面积/新竣工面积

E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 13、物业服务企业的工作内容包括．(2009年试题) A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算

E：确定物业服务费的收费标准 14、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金 B．保证金 C．预留金 D．周转金

15、房地产市场结构包括（）。 A．总量结构

B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构

16、取得开发项目用地所发生的费用为__。 A．用地使用费 B．土地费用 C．土地转让费 D．土地租用费

17、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积

C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积

E：套内共有建筑面积

18、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是。 A：土地不会毁损

B：地上建筑物有耐久性 C：变现性差

D：土地使用权年限较长 E：借款合同

19、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。 A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 20、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括。

A：经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加

B：企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税

C：土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种

D：房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税 E：土地增值税

21、耕地占用税实行。 A：比例税率

B：累进税率

C：比例税率和定额税率 D：定额税率

E：执行层的组织协调

22、城市规划报建审批管理包括__。 A．建设项目选址管理 B．土地利用规划管理 C．建设用地规划管理 D．建设工程规划管理 E．对违章建设的查处

23、房地产的规范性文件包括。 A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》 B：《房地产估价规范》 C：《关于房地产中介服务收费的通知》 D：《房产测量规范》 E：《城市房屋拆迁估价指导意见》 24、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。

A．市场法 B．假设开发法 C．收益法 D．成本法

25、建筑安装工程费由__构成。 A．直接费 B．间接费

C．施工企业利润 D．税金

E．人工费及福利费