云南省2015年上半年房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法考试试卷

论与方法考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。 A：重量限值 B：浓度限值 C：体积限值 D：质量限值

E：执行层的组织协调 2、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。 A．简单平均法 B．回归分析法 C．移动平均法 D．加权平均法

3、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。 A：3384元／㎡ B：3436元／㎡ C：3565元／㎡ D：3620元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

4、估价报告书中说明的限定了其用途。 A：估价原則 B：估价方法 C：估价目的

D：估价对象状况

E：工业用地的监测点评估价格 5、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。 A．10% B．20% C．50% D．200%

6、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式

D：转让的时间

E：执行层的组织协调

7、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。 A．潜在 B．过去 C．现在 D．未来

8、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。 A．利息率 B．销售利润率 C．速动比率 D．目标收益率 9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据资本化公式法

10、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同

E：工业用地的监测点评估价格 11、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

12、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。 A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 13、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。 A．集体经济组织 B．国家 C．建设单位 D．使用单位

14、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。 A：区位 B：面积 C：价值

D：经营人

E：执行层的组织协调

15、在评估期房价格时，__。

A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态

B．估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态

D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态 16、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题) A：经市(县)人民政府批准 B：经委托人书面同意

C：经房地产行政主管部门批准

D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准 E：执行层的组织协调

17、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。． A：37 B：40 C：60 D：63

E：工业用地的监测点评估价格

18、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。 A．沉降缝 B．伸缩缝 C．温度缝 D．防震缝

19、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：4

E：执行层的组织协调 20、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。 A．十 B．二十 C．三十 D．四十

21、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。该商品房的成交价格为元。 A：500000

B：5 15000 C：520000 D：530000

E：执行层的组织协调 22、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法

D．随行就市定价法

23、假设某房产限差为120，则其中误差为。 A：30 B：60 C：90 D：120

E：执行层的组织协调

24、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A．投资利润率 B．投资回报率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

25、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。 A．工程质量监督机构 B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润

2、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。 A：资金时间价值是资金的增值特性使然 B：利率是资金时间价值的一种标志

C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 3、最高额抵押权确定的情形有。 A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可能发生 C：抵押人破产

D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封

4、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：复代理

5、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为__。 A．0.95 B．0.99 C．1.01 D．1.05

6、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。 A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加

7、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款．法定优先受偿款包括．【2007年考题】 A：划拨土地应补交的出让金 B：已抵押担保的债权数额

C：发包人拖欠承包人的建设工程价款 D：强制执行费用 E：估价费用

8、债券是分别由发行的。 A：政府 B：股份公司 C：银行 D：企业 E：发起人

9、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查

10、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面

D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

11、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用__。

A．类似写字楼的客观收益 B．市场比较法

C．该写字楼的实际收益 D．无法估算 12、《土地管理法》主要是解决等问题。 A：房地产市场秩序混乱

B：土地资源的保护、利用和配置 C：规范城市建设用地的征用 D：规范城市建设用地布局 E：协调各项基础

13、房地产开发经营业具有等特点。 A：单件性 B：资金量大 C：风险小 D：附加值高 E：产业关联性强

14、关于房地产价格中的房价与地价的关系是。 A：相互影响论 B：相互补充论 C：相互制约论 D：需求带动论 E：成本决定论

15、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。

A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系

B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束

16、某单位拥有的一出租物业的原值为5 000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。 A：42．0 B：50．4 C：60．0 D：72．0 E：借款合同

17、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。 A．位置固定性 B．适应性

C．寿命周期长

D．各异性

18、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付__万元的土地补偿费。 A．30 B．60 C．80 D．100

19、近因原则的具体含义是。

A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任

B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任

C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任 D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任

E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任

20、制定租售方案的工作内容主要包括。 A：租售选择 B：宣传手段选择 C：租售进度安排 D：广告设计及安排 E：租售价格确定

21、集体土地未经依法不得出让。 A：征用 B：征收 C：批准 D：备案

E：执行层的组织协调

22、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。 A．72 B．108 C．180 D．270

23、下列房产可免征房产税的有（）。 A．企业兴办幼儿园用房 B．公园内营业用房 C．学校图书馆 D．个人居住用房 E．校办企业用房

24、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A：建筑师 B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理 E：借款合同

25、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。 A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值

D．承租人权益价值 E．残余价值