市场比较法练习

市场比较法试题及答案

(一)判断题

1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。()

2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()

3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。() 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。()

5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。()

6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。() 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。() 8．土地使用年期属于个别因素。()

9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()

10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。() 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。()

12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。()

13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。()

14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。()

15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。() 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。()

17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。()

18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。

()

19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。() (二)单项选择题

1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据()，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。

A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用()。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法

3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为()。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数

4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为()。

A．替代价格B．相关价格C．基准价格D．比准价格

5．运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少()个。 A．2B．3C．4 D．5

6．运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比()。 A．相邻地区B．用途相同

C．土地质量相同或相似D．同一供需圈

7．市场比较法要求比较案例最长不超过()年。 A．1B．2C．3 D．5

8．市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地资产评估时，下列中()为最佳比较案例。 A．周围写字楼的售价B．周围住宅用地地价 c．周围工厂用地的地价D．周围商品房售价

9．选择的比较参照交易案例应与待估土地的交易类型()。 A．相似B．相异C．相同D．无关

10．下列因素()不是影响地价的个别因素。 A．宗地所在区域环境条件B．宗地使用限制 C．宗地形状D．宗地容积率

11．市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系数()。 A．平均值B．相加之和C．相乘之积D．相减之差

12．采用市场比较法评估地价选择交易案例时，下列案例不需进行情况修正的

案例是()。

A．因迁往外地而出售房地产B．亲友之间的房地产交易 c．政策原因而抛售房地产D．按市场原则进行的房地产交易

13．某城市地价与容积率的关系：以容积率等于3为基准，容积率每增加O．1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元／m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3．2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为()元／m2。

A．2200B．1667C．1692 D．2364

14．当价格指数的基期不固定时，利用地价指数进行日期修正，应先将其指数调整到( )后，再修正。

A．地价指数B．因子指数C．定基指数D．条件指数 15．替代原理是()的理论基础。

A．成本法B．剩余法c．市场比较法D．收益还原法 16．下列各项中不属区域因素的是()。

A．交通状况B．城市规划C．地区繁华程度D．宗地面积形状

17．已知协议与招标的情况修正系数比例关系为1：1．46，招标与拍卖的比例关系为

1：1．24，某交易案例为协议方式的交易，成交价800元／m2，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为()元／m2。 A．941．94B．992C．1168．00D 1 448 32 18．一般情况下，()地块更利于便用。 A．矩形B．三角形C．菱形D．不规则形 19．有一宗房地产总价为100万元。又知综合还原率为7 %，土地还原率为6％，建筑物还原率为8 %，则该宗房地产的土地价格为()万元。 A．30B．40C．50 D．60

20．在运用市场法评估不动产租金时，一般应选择()进行比较分析。 A．每月支付的租金B．每月支付的租金及物业管理费 C．实质租金D．支付租金和押金

21．运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则修正后待估宗地地价为()元／m2。 A．400B．436C．460 D．573 (三)多项选择题

1．在运用市场比较时，需要对比较案例宗地价格进行()修正。 A．情况B．区域C．日期D．使用年期

2．市场比较法中．建立价格比较基础包括()。

A．统一付款方式B．统一币种C．统一面积内涵D．统一面积单位 3．下列交易方式中()会造成价格偏低。 A．买方不了解市场B．卖方不了解市场 C．急欲脱售D．急欲购买

4．市场比较法应用的基础是()。

A．发达的不动产市场B．丰富的交易案例

C．交易类型全面D．待估土地与交易案例有替代性

5．在运用市场法评估土地价格时，()是保证评估结果准确性的关键。

A．正确选择比较案例B．合理修正交易价格 C．建立比较基础D．精确计算

6．用市场比较法评估土地时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的()，推测待估土地价格。

A．拍卖底价B．转让地价C．出让地价D．资产核算价 7．市场比较法可用于()。

A．直接评估土地的价格或价值B．评估土地租金 C．评估房地产租金D．以上均不适用 8．交易案例可通过()途径收集。

A．查阅政府有关部门资料B．查阅报刊消息 C．根据需要自制D．市场调查 9．以下属于情况修正的有()。

A．地区道路的通达度B．地块所处街道的位置不同

C．买方或卖方不了解市场行情D．受债权债务关系的影响 10.

11．实质租金由()构成。

A．支付租金B．押金利息c．押金D．契税

12．处理多个比准价格，综合确定地价的基本方法有：() A．众数法B．简单平均法C．加权平均法D．取中位数法 13．以下表述正确的有()。

A．实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成。 B．实质租金=支付租金+保证金×月(年)利率

C．支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金。 D．支付租金=实质租金+保证金×月(年)利率 14．选择比较交易案例时，应符合()的要求。

A．与待估土地用途相同B．交易案例为非正常交易案例

C．与待估土地估价期日相差时间较长D．与待估土地所处地区区域特性相近 15．在市场比较法中进行个别因素修正时，以下说法正确的有()。 A．宗地所临街道类型不同会影响土地的利用效用 B．地块利用效用与其临街深度关系不大 C．使用的地块面积越大，使用效益越高 D．宗地的地质条件影响土地的利用效用

三、参考答案与难点解析 (一)判断题

1．X2．X3．√4．√5．X6．X7．X 8．√9．X10．√

11.X12．X13．√14．~15．X16．√17．√18．X19．√

(二)单项选择题

1．D2．A3．B 4．D5．B6．D7．C 8．A9．C10．A

11．B12．D13．C14．C15．C16．D17．D18．A19．C20．C 21．B

(三)多项选择题

lI A、B、C、D2．A、B、C、D3．B、C 4．A、B、D5．A、B 6．B、C7．A、B、C 8．A、B、D9．C、D10．A、C、D 11．A、B12．A、B、C、D13．A、B14．A、D15．A、D