房地产企业成本管控研究

产业经济

房地产企业成本管控研究

张　勇

(天津市金地城市建设有限公司ꎬ天津　３０１８００)

[摘　要]房地产企业要想在日趋激烈的市场竞争中生存与发展ꎬ必须要重视成本管控工作ꎮ本文分析了成本管控的重要性ꎬ根据当前成本管控存在的问题ꎬ提出了合理的应对措施ꎬ希望能够对房地产企业提高成本管控水平、增强企业的经济效益和竞争力起到一定的帮助作用ꎮ

[关键词]房地产企业ꎻ成本管控ꎻ问题及措施[ＤＯＩ]１０􀆰１３９３９/ｊ􀆰ｃｎｋｉ􀆰ｚｇｓｃ􀆰２０１９􀆰１４􀆰０７１

１　房地产企业成本管控的重要性

一轮快速上涨２０１６年ꎬꎮ房地产市场在面对一、二线城市房地产市场明显过热现“去库存”的背景下经历了新

象ꎬ党的十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位ꎮ面对不断出台的宏观调控政策和住房制度改革ꎬ市场必然要回归理性ꎮ房地产企业单纯依靠价格上涨盈利的局面已经成为过去ꎮ今后ꎬ只有注重成本管控ꎬ获得低成本经营发展ꎬ成本管理水平做的好的企业ꎬ才能取得良好的经济效益ꎬ在市场竞争中立于不败之地ꎮ

２　当前房地产企业成本管控存在的问题

２􀆰１　成本控制意识不足ꎬ缺乏合理的成本控制体系

长期以来ꎬ房地产企业只要顺利交房ꎬ就能获得高额的利润ꎬ使得企业在成本控制方面不够重视ꎬ没有建立合理的成本控制体系ꎬ没有制定成本管理制度ꎬ部门和人员配置不合理ꎬ造成成本费用偏高ꎮ有些企业虽然建立了完善的成本控制体系和制度ꎬ但也是形同虚设ꎬ没有得到执行ꎮ部门间权责划分不够明确、协同意识差ꎬ造成内部成本消耗比较大ꎮ如果工作一旦出现偏差ꎬ就会带来巨大的经营和财务风险ꎮ房地产项目开发周期长ꎬ成本核算环节多ꎬ各个成本环环相扣ꎮ很多房地产企业只注重施工阶段ꎬ忽视了前期的立项、规划设计、招标等过程ꎮ只注重事后的成本控制ꎬ忽视了事前、事中的成本控制ꎮ只注重开发成本的控制ꎬ而忽视了管理费用、财务费用和税金的控制ꎮ２􀆰２　未实施全面预算管理

全面预算是企业通过内外部环境的分析ꎬ在预测与决策的基础上ꎬ配置相应的资源ꎬ对企业未来一定时期的经营和财务作出具体计划ꎮ全面预算体现了预算的全员、全过程、全部门的特征ꎮ企业的总目标ꎬ通过预算被分解成各部门的具体目标ꎬ如果各部门都完成了具体的目标ꎬ企业的总目标也就有了保障ꎮ预算也是企业成本控制标准、考核依据ꎬ在经营中起着很大的作用ꎮ房地产企业投资大ꎬ所需资金多ꎬ没有预算或预算不合理ꎬ会造成资金短缺或闲置ꎬ给企业造成重大损失ꎮ

２􀆰３　缺乏完善的合同管理

房地产企业从土地购买到交房入住ꎬ涉及很多合同ꎬ而且合同金额大ꎬ一旦出现重大诉讼纠纷ꎬ将会给企业造成不必要的损失ꎮ目前ꎬ很多中小房地产企业对合同管理不够重

视ꎬ没有建立完善的合同管理制度ꎬ导致合同管理混乱ꎬ容易引发合同纠纷ꎮ也没有设立法务部ꎬ导致对合同的审批ꎬ缺少专业法律人员的参与ꎮ如果合同中存在重大欺诈、显失公平的条款ꎬ会在履行中给企业带来损失ꎮ如果企业发生诉讼失败ꎬ企业形象、信誉会受损ꎮ２􀆰４　缺乏激励机制

激励机制是激发员工潜能ꎬ调动员工积极性的重要手段ꎬ对企业的发展至关重要ꎮ房地产项目从立项、建设等各方面都可以进行优化或筹划ꎬ降低成本和税负ꎬ而这些工作都依赖于员工的奉献ꎮ适当的激励ꎬ可以增强员工的责任感和使命感ꎮ而一些中小房企往往缺乏激励机制ꎬ人性化管理体制匮乏ꎬ企业文化建设意识还很淡薄ꎬ使他们不愿意对员工付出太多ꎬ导致无法留住优秀员工ꎮ没有合适的激励机制ꎬ员工的积极性得不到发挥ꎮ许多管理者往往对已发生过的问题善后处理大肆认可ꎬ而对事前的预防控制建议不当回事ꎬ导致员工“多一事不如少一事”心态ꎮ

３　完善房地产企业成本管控措施

３􀆰１　增强成本控制意识ꎬ建立成本控制管理体系

成本领先战略是企业的基本竞争战略之一ꎬ即通过低成本地位来获得持久的竞争优势ꎮ企业要在竞争中生存发展ꎬ就必须增强成本管控意识ꎬ建立成本控制管理体系ꎮ有效的成本管控需要对企业全过程的管控ꎬ需要企业全员的参与ꎮ建立成本控制体系ꎬ设立成本控制部门和主要负责人协调各部门和岗位ꎬ提高全体员工的内控意识ꎬ是一个企业成本控制的基础ꎮ同时考虑到中小房企资源不足ꎬ专业技术管理人才少等ꎬ中小房企可以选择适合于自己的成本控制体系ꎮ但是ꎬ关键还是要有一个成本控制的意识存在ꎮ

房地产企业的每一个项目都应当开展可行性研究ꎬ编制可行性研究报告ꎬ并组织各部门和专家等进行充分论证和评审ꎬ出具评审意见ꎬ作为项目立项的依据ꎬ避免决策失误ꎬ引发盲目投资ꎮ成本控制体系主要包括对土地成本、前期费用、建安成本、配套设施成本、管理费用、财务费用、税金等的控制ꎮ土地成本ꎬ尽可能争取政府的优惠价格ꎬ同时在土地费用支付条件方面争取优惠ꎮ前期费用ꎬ搞好政府关系ꎬ争取报批报建费用减免ꎮ设计单位争取最优性价比ꎬ虽然设计费在房地产项目全部成本中所占比例不大ꎬ但规划设计环节在房地产开发成本中却处于绝对重要地位ꎬ往往决定项目成本的７０％~８０％ꎮ因为设计阶段确定了产品结构形

２０１９􀆰５　７１产业经济

式、材料选用、设备选型等ꎬ工程投资多少ꎬ是否合理ꎬ在设计阶段就已经确定了ꎬ施工阶段只是按图施工ꎬ工程造价的高低实际上掌握在设计者手中ꎮ招投标阶段ꎬ加强对投标工作各环节的监控ꎬ避免决策失误ꎮ工程项目一般应当采用公开招标的方式ꎬ选择质优价低的施工单位和材料供应商等ꎮ建安成本ꎬ控制建筑材料和设备的成本ꎬ按技术规范和设计规范进行施工ꎬ合理、有效地节省施工成本ꎮ管理费用ꎬ建立合理的费用支出标准和规范的费用审批流程ꎬ各项支出严格执行资金使用计划ꎬ并加大部门考核力度ꎮ财务费用ꎬ合理筹措和运用资金ꎬ节省资金成本ꎮ税金ꎬ合理税收筹划ꎬ关注国家税收政策ꎬ利用税收减免和优惠ꎬ降低税务成本ꎮ

中国市场　２０１９年第１４期(总第１００５期)

当组织法律、技术、财会等专业人员参与谈判ꎬ必要时可以聘请外部专家ꎮ合同的履行部门也应参与合同签订过程的谈判ꎬ共同发现合同履行的难度ꎬ从而使合同履行部门能够充分了解合同内容ꎬ增强合同的执行力ꎮ

企业应当建立合同专用章保管制度ꎬ合同经过审批后由法定代表人签字后ꎬ才能加盖合同专用章ꎮ加强合同信息安全保密工作ꎬ未经批准ꎬ合同信息知悉人员不得以任何方式泄露合同涉及的商业秘密ꎮ对大额的资金收付ꎬ企业财会部门应当根据合同条款收付款项ꎬ对没有订立合同的ꎬ应当拒绝ꎬ并及时报告有关情况ꎮ加强合同管理的目的在于增强合同的严谨性ꎬ减少合同纠纷ꎬ最终降低成本ꎮ３􀆰４　建立成本控制激励机制

３􀆰２　实施全面预算管理

房地产企业全面预算工作ꎬ必须得到公司领导的重视ꎮ设立预算管理委员会组织、监督预算的工作ꎬ其成员由企业负责人及相关部门负责人组成ꎮ预算管理委员会应制定相应的预算管理制度、工作程序、部门职责等ꎬ保证预算工作的顺利开展ꎮ

首先ꎬ预算编制阶段ꎬ应当根据企业发展战略和年度经营计划来编制ꎬ按照上下结合、分级编制、逐级汇总的程序ꎬ编制年度全面预算ꎮ预算编制要科学、合理和可行ꎬ避免指标的过高或过低ꎮ

其次ꎬ预算执行阶段ꎬ企业全面预算要层层分解ꎬ分解到各部门和各相关人员ꎬ切实按照预算来执行ꎮ企业办理采购与付款、销售与收款、成本费用、资产购置与维护等业务和事项ꎬ均应符合预算要求ꎮ超预算或预算外的事项ꎬ实行严格的审批ꎮ根据资金使用计划ꎬ及时筹措资金ꎬ避免资金短缺和闲置ꎬ给企业造成损失ꎮ

最后ꎬ预算考核阶段ꎬ预算实际执行情况要定期分析ꎬ通过分析超支和节约的原因ꎬ解决执行中存在的问题ꎬ提出改进意见ꎬ为今后工作提供借鉴ꎮ严格按照预算考核制度ꎬ奖励先进ꎬ处罚落后ꎬ在增强预算工作权威性的同时ꎬ也加强了全体员工的责任意识ꎮ３􀆰３　加强合同管理

房地产企业应当加强合同管理ꎬ制定合同订立、审核、履行、存档等制度ꎮ归口管理部门应定期对合同进行统计ꎬ检查合同履行情况ꎬ维护企业合法权益ꎮ有条件的企业ꎬ可以设立法务部或聘请法律顾问ꎬ对各类合同签订、履行进行严格的审核ꎮ对于影响重大、涉及较高专业知识的合同ꎬ应

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企业一般员工人数不多２１世纪的企业竞争ꎬꎬ但却是一个高智能的团体主要是人力资源的竞争ꎮꎬ房地产

要想在激烈的竞争中生存和发展ꎬ必须在一定程度上依赖于其人力资源的有效激励ꎮ适当的激励机制可以有效地激发员工的积极性和创造性ꎬ同时可以避免一些舞弊事件的发生ꎮ

激励包括物质激励和精神激励ꎮ企业对于员工的物质激励主要是提高优秀员工的劳动报酬ꎬ制定与业绩挂钩的薪酬制度ꎬ体现效率优先、兼顾公平ꎮ精神激励主要是通过表彰ꎬ对作出工作贡献员工的一种肯定ꎬ让其有更多的荣誉感更努力工作ꎮ通过表扬先进ꎬ让更多的员工学习榜样的力量ꎬ形成积极上进、勤奋学习和团结互助的企业文化ꎮ

４　结　论

房地产企业成本管控是一个复杂而系统性的工程ꎬ涉及开发全过程和全方面ꎬ需要全员参与ꎮ管控工作要取得实效ꎬ需要建立一个有效的成本控制体系ꎬ需要好的激励机制激发员工的创造和奉献ꎮ随着市场竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势ꎬ通过实施全面预算、加强合同管理ꎬ提高企业的成本管理水平ꎬ实现成本管控给企业带来的经济效益ꎬ增强企业市场竞争力ꎬ促进企业健康、持续地发展ꎬ顺利度过当前的困境ꎮ

参考文献:

[Ｊ].[１]中国集体经济侯文锋􀆰中小房地产企业成本控制存在的问题及对策探析ꎬ２０１７(２３):２２－２３􀆰国市场[２]ꎬ２０１８武小娣(３０).

􀆰房地产企业成本核算存在的问题及对策[Ｊ].中