房地产现场勘察

房地产现场勘察

对估价对象房地产状况的描述，可分解为根本状况、区位状况、实物状况和权益状况四大局部来进行。

一、房地产根本状况描述

对房地产根本状况的描述，应简要说明以下方面：

〔1〕名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××工程用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼〔座、幢〕××门〔单元〕××号住宅。

〔2〕坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路〔大街、大道〕××号。

〔3〕四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。

〔4〕规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米〔公顷〕。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。

〔5〕用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。

〔6〕权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于房屋全部权，主要说明房屋全部权人。

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二、房地产区位状况描述

〔一〕位置描述

对位置的描述，主要说明以下方面：

〔1〕坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市××区××路〔大街、大道〕××号，其位置见位置图。

〔2〕方位：说明估价对象在某个较大地域〔如所在城市〕中的方向和位置以及在某个较小地域〔如所在住宅小区、十字路口〕中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部〔中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部〕，××路口××角〔东北角、东南角、西南角、西北角〕，××路〔大街、大道〕××侧〔东侧、西侧，南侧、北侧〕。

〔3〕距离：说明估价对象与重要园地的远近。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。

〔4〕朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。

〔5〕楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于××大厦地上××层；××商场地上〔地下〕××层。

〔二〕交通描述

对交通的描述，主要说明以下方面：

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〔1〕道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况〔如道路等级、路面状况、交通流量大小〕，有无过路费、过桥费及收费标准。

〔2〕出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点〔如公共汽车站、地铁站等〕的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米〔步行约××分钟〕，平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。

〔3〕交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。

〔4〕停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

〔三〕周围环境和景观描述

对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明以下方面：

〔1〕自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废等

污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

〔2〕人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征〔如职业、素养〕、治安状况〔如犯罪率〕、相邻房地产的利用状况〔如用途〕等。

〔3〕景观：例如，有无水景〔如海景、江景、河景、湖景等〕、山景。

〔四〕外部配套设施描述

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对外部配套设施的描述，包含外部根底设施和外部公共效劳设施两大方面：

〔1〕外部根底设施：说明道路、供水、排水〔雨水、污水〕、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。

〔2〕外部公共效劳设施：说明肯定距离内教育〔如幼儿园、中小学〕、医疗卫生〔如医院〕、文化、体育、商业效劳、金融邮电、社区效劳、市政公用和行政治理等设施的完备程度。

三、房地产实物状况描述

对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大局部，分别说明各局部的状况。

〔一〕土地实物状况描述

对土地实物状况的描述，主要说明以下方面；

〔1〕土地面积：通常以平方米〔㎡〕为单位，面积较大的土地通常以公顷〔h㎡〕为单位。对于房地产开发用地，通常要说明工程规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。

〔2〕土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。

〔3〕地形：说明是平地还是坡地等。

〔4〕地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的上下关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。

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〔5〕土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

〔6〕地基〔地质〕：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质〔包含地下水的成分和污染情况。有些含有特别成分的地下水可以导致疾病〕，有无不良地质现象〔如倒塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等〕。

〔7〕土地条件〔土地开发程度〕：说明周围根底设施完备程度和场地平坦程度，即通常所说的是“三通一平〞还是“五通一平〞、“七通一平〞及其具体内容等。

〔8〕其他。例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。

〔二〕建筑物实物状况描述

对建筑物实物状况的描述，主要说明以下方面：

〔1〕建筑规模：要依据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。仓库一般要说明其体积。此外，旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，停车场还要说明车位数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数。

〔2〕层数和高度：说明建筑物的总层数〔其中地上层数和地下层数〕和总高度。建筑物通常依据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上〔含10层〕为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层〔但不包含总高度超过24m的单层建筑〕。建筑总高度超过l00m的，不管是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

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〔3〕外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

〔4〕建筑结构：是指建筑物中由承重构件〔根底、墙体、柱、梁、楼板、屋架等〕组成的体系。一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构；②混凝土结构〔包含素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等〕；③砌体结构〔包含砖结构、石结构和其他材料的砌块结构〕；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构；②框架结构；③深梁结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构〔包含折板结构〕；⑧悬索结构；⑨舱体结构。

〔5〕设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况〔有或无〕及性能。

〔6〕装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。

〔7〕防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、X。

〔8〕层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

〔9〕空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。

〔10〕年龄〔房龄、屋龄、楼龄〕和设计使用年限：对于年龄，最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明的，要说明建成年月或建成年份、建成年代。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时...

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