宁夏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》必看：建设用地使用权出让模拟试题

使用权出让模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。 A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

2、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。 A：不受该抵押权影响 B：应当解除 C：没有效力

D：不得对抗抵押权 E：执行层的组织协调

3、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法

E：工业用地的监测点评估价格

4、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括。 A：分部分项工程量清单 B：措施项目清单

C：单位工程费用清单 D：其他项目清单 E：执行层的组织协调

5、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。 A．推行 B．实施 C．允许 D．禁止

6、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年 A．1 B．2 C．3 D．5

7、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，__。 A．楼层对价格的影响更大 B．朝向对价格的影响更大 C．二者同样重要 D．因人而异

8、甲土地的楼面地价为2 000元／㎡，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价为1500元／㎡，建筑容积率为7．若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比。

A：甲等于乙 B：甲大于乙 C：甲小于乙

D：无法判断大小

E：工业用地的监测点评估价格

9、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格

10、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。 A：4％ B：7％ C：17％ D：30％

E：工业用地的监测点评估价格 11、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

12、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格 13、印花税的税率采用。 A：比例税率与固定税率 B：比例税率与定额税率 C：累进税率与比例税率

D：累进税率与定额税率 E：执行层的组织协调

14、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。 A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本

D．重新购建价格

15、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。该商品房的单价为元／㎡。 A：3700 B：4040 C：4250 D：5300

E：工业用地的监测点评估价格

16、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。 A：朝向 B：楼层 C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格

17、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。 A：12.55％ B：12.68％ C：14.75％ D：15.01％ E：借款合同

18、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。 A．14% B．10% C．33% D．15%

19、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。 A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同

20、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 A：半

B：1 C：2 D：3

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。 A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资

22、的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。 A：市场价格 B：市场价值 C：理论价格 D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格

23、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。 A．650 B．687 C．585 D．630

24、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡，坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。 A：800元／㎡ B：1300元／㎡ C：1100元／㎡ D：1200元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、以下项目中不属于期间费用的为__。 A．管理费用 B．开发成本 C．财务费用 D．销售费用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。 A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

2、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。 A．《土地管理法》 B．《城市房地产管理法》 C．《城市规划法》 D．《城市商品房预售管理办法》

3、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。

A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大

C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同

4、合法建造房屋的物权自发生效力。 A：记载于不动产登记簿时 B：颁发房屋权属证书时 C：申请房屋所有权登记时 D：事实行为成就时 E：执行层的组织协调 5、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调

6、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E．选聘、解聘物业企业

7、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。 A．90.52万元 B．91.52万元 C．92.52万元 D．93.52万元

8、住房置业担保。 A：由专门的机构承担

B：是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式

C：提供的保证方式是连带责任保证 D：实行保证金制度

E：最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制

9、商品房现售应取得的条件有__。①持有《商品房预售许可证》；②拆迁安置已经落实；③物业管理方案已经落实；④出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；⑤取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；⑥供水供电供热供气等基础配套设备即将到位；⑦持有建设工程规划许可证和施工许可证。 A．①②③

B．①②③④⑤⑥ C．①②③④⑤⑥⑦ D．②③④⑤⑥⑦

10、住房公积金管理的基本原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督

11、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。 A．分期付款 B．收取预售款 C．收取定金 D．返本销售

12、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。

A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响

B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大 C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽

D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的

13、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。 A．1 B．2 C．3 D．5

14、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。 A．土地使用期限 B．土地使用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质

15、下列，不属于房地产有偿转让。 A：房地产买卖 B：房地产入股

C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产赠与

16、下列房地产中，不得设定抵押的有。 A：共有房地产

B：未解决权属争议的房屋 C：已出租的房屋

D：被执法机关查封的房屋 E：经济适用住房

17、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。 A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

18、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括__。 A．重置成本+土地使用权价值

B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失 C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失 D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失

19、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。 A：30 B：60 C：100 D：180

E：执行层的组织协调

20、工业建筑设计的评价指标不包括__。 A．土地利用系数 B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比 D．单位面积造价

21、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。 A．土地费用 B．前期工程费 C．房屋开发费 D．管理费用

22、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。 A：二者既有相同之处，又有质的区别

B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任

E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资

23、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。 A：容积率

B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位 24、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。 A．公证机关 B．公安机关 C．法院

D．县级以上人民政府

25、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。 A：住宅小区建筑容积率在2．0以上 B：住宅小区建筑容积率在1．0以上 C：单套建筑面积在140以下 D：单套建筑面积在120以下

E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下