＿ｊ＝ 市场导航Ｉ Ｍａｒｋｅｔ Ｇｕｉｄａｎ 加强和完善服务中心财务管理的策略 进而分析了当前服务中心财务管理现状，提出了 容 本文首先介绍了服务中心财务管理的概念， 的财务管理，是物业服务企业内部管理的重要内 一摘要一加强和完善物业服务企业服务中心 物业服务企业服务中 财务管理建 议 一 文／张涛 务管理。 （一）服务中心面临的问题 作为物业服务企业主要下属业务单位，物业 服务中心的管理是物业服务企业内部管理的重 总体上说，大多物业服务公司已经费了很大 的气力，来提高自己的管理能力、服务水平以使 要内容。近年来，随着日益激烈的市场竞争和劳 业主满意。但即便如此也难以满足业主对物业 动力等成本上涨，物业服务企业的生存压力不断 管理服务的需求。表现在一些业主或业主委员 加大，多数物业服务企业盈利状况不佳，７艮多企 会与物业服务公司的矛盾比较普遍，有的甚至比 业只是生活在贫困边缘线上。为了进一步提高 较尖锐，这并不是说业主难伺候，主要存在两点 管理和服务水平，充分调动物业服务中心各级员 因素：一是比较规范的优秀企业的比例还比较 工的工作积极性，改善物业服务企业与业主以及 小。二是业主的物业管理消费意识还比较薄弱， 业主委员会之间的关系，从而增强企业的市场竞 总体来说业主对物业管理这种新式消费服务较 ．． 争能力，具有十分重要的意义。 之前免费的房产管理存在一定的心理抵触。这 物业服务中心财务管理具有与一般会计主 就是为什么尽管很多物业服务公司竭力在优质 体财务管理不同的特性和特征，从而形成了一个 服务、质量管理、形象工程等方面做努力，却仍 特殊的会计主体现象。认识这些现象，对解决物 然与一些业主或业主委员会的矛盾普遍存在，甚 业管理中财务相对独立核算的问题，确保物业的 运行维修养护以及保障业主的基本利益，都具 有重要的作用。 至关系脆弱的主要原因。 （二）现阶段物业服务企业财务管理的一般 模式主要有集权式和分权式。集权式财务管理 是指将财务权，包括资金的来源、资金的使用与 财务管理现状分析 分配权由管理总部控制，分权式财务管理则正 物业服务中心财务管理要求其与普通的财 好相反。集权式财务管理的做法一般是 给小区 务管理相区别。因此，要明晰物业服务中心的财 很少的甚至不给财务权，往往实行收支两条线 务管理，只有副析物业服务中心财务管理目前的 管理，所有收入完全上交，所有花销需按规定的 现状，才能有效地统一规范物业服务中心的财 程序申请批准后，零星花费的自行购买，价值较 ７４ Ｉ蕊 监焉 ：。。。 市场导航Ｉ Ｍａｒｋｅｔ Ｇｕｉｄａｎｃｅ＿ ｌ｜ｆ 大的集中购买。小区不设财务人员，只设由总部委派的收费人 物业管理中心的资产、负债、收入、支出、盈亏的核算及编制 会计报表；产权人维修基金及其利息的收、支核算等。账簿 设置应有总账、明细分类账、现金日记账。会计核算形式是采 用“科目汇总表”的形式，即明细分类账及现金日记账根据记 账凭证登记，总账根据“科目汇总表”登记，总账与明细分类 账是核对关系，数字一致。 员。集杈式财务管理的优点：一是集合资源优势；二是保障 贯彻实施总部整体战略目标。缺点是：各下属单位的积极性、 创造性、责任感与应变能力可能会随着集权程度的提高而不 断削弱。此外由于集权式财务管理由于权力过于集中时，会 造成小区创新服务思路和创新收入的热情不活跃，如果再加 上对小区的考核指标制定不科学，会逐渐丧失增加收入的机 （三）明确内部二级会计核算的制约关系。１．财务部同各 会，甚至丧失业主对物业的信任。因此，在具备一定管理水平 的情况下，可以适当的考虑下放一些权力给服务中心，提高中 心员工的工作积极性和管理服务水平。 （三）服务中心会计核算主要有以下几种形态 １．完全独立核算的会计主体。这一形态的物业服务中心 的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是用于物业管 理维护和对业主服务的特点，严格按政府规定除收取管理成 本费用和适当利润外不再挪用、占用和侵占属于业主权益的 物业管理费。这使得应该用作对物业的维护、保养的费用全 部应用到了物业管理上，从而保持物业的完好状态，常兴不 衰。在机构设置上般都设有财务部或专职会计、出纳员，在 管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，形成了企业运 作规范、业主满意的良性状态。采用这种管理模式的服务中 心基本上实行酬金制。 ２．物业服务企业统管分账核算的会计主体。物业服务企 业把各服务中心的会计核算集中到企业统一管理，各服务中 心只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各 服务中心的账目进行分别核算，形成物业服务企业统管各服 务中心财务并分账核算的模式。这种管理模式在定程度上 也能保证业主利益，大多数较成熟规范的物业服务企业实行 这种管理模式。 服务中心会计核算的操作 （一）建立内部二级核算的财务组织结构 为了使物业管理企业内部二级核算工作顺利进行，除得 到领导的重视外，还要建立适合物业管理行业特点的财务 组织机构。根据服务中心的规模和业务量大小，可以将财务 机构设在服务中心，也可以将财务机构设在物业管理企业总 部。将财务机构设在物业服务企业总部，～方面便于统～调 节资金的使用，加强管理，提高工作效率；另一方面，财务人 员可以兼管多家服务中心的财务工作，降低人力成本。 （二）要确定内部二级会计核算的内容、账簿设置及核算 形式，并根据实际情况进行科目设置。会计核算的内容包括 小区之间的经济关系，都要通过“内部往来”科目核算，以此 将公司的经济活动组成统一的整体。２．“内部往来”科目的 记账凭证，应及时填制并通知对方，以保证记账及时、数字一 致。３．月末财务部汇总“资产负债表”时，如发现“内部往来” 余额不一致时，应通知有关的小区及时查对。４．会计报表的 汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数 字相加，编出公司的全额报表。对“资产负债表”中的“内部往 来”科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。相抵后无余额。 如有未达账项，其差额汇入“其他应收款”余额中。５．公司为二 级核算单位办理经济业务的会计原始凭证，由该单位保管，附 于记账凭证上。如 张原始凭证涉 服务质量和经营成本问题是物业管理行业发展 及多个二级核算单 和物业管理市场发展中渚多问题和矛盾产生的 位时，则由公司财 关键， 建立有物业 理 业特点的物业服务中 制度则是解决这诸多问题和矛盾的 务部门保存，但需 给二级核算单位 复印件。６．二级核算单位的一切收入，均应上交财务部，不得 坐支。７．二级核算单位的库存现金定额由财务部核定，请领现 金时，应填制“现金调拨申请单”，办理拨款手续。８、月终二级 核算单位应将应交税金、其他应交款及本月禾【Ｊ润转公司财务。 （四）财务监督方面。服务中心每月向公司报送除《房地产 开发企业会计制度》中规定的会计报表外，还要报送内部报 表。包括“经营收支情况表”和“间接费用表”。公司财务审 计部应于次月对其开支、财务管理、会计核算等进行审计、检 查，对审计结果向总经理报告。 结束语 服务质量和经营成本问题是物业管理行业发展和物业管 理市场发展中诸多问题和矛盾产生的关键，而建立有物业管 理行业特点的物业服务中心财务管理制度则是解决这诸多问 题和矛盾的重要措施。豳 作者单位：上海三湘物业服务有限公司 编辑：甘淇涌孙志彪 ＵＲＢｕＲＢ ＡＮ ＤＥＶＥ城市开发‘ＬＯＰＭＥＮＴ物业管 【 ２０１０ ．０ ７ 【 ７５