工程维修部工作手册(2016)

工程维修部工作手册

编 号: EM-04 版本/状态: A/0 编 制: 审 核: 批 准:

生效 日期: 二〇一六年【】月【】日

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工作手册目录 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 章节 1 2 3 4 4.1 4．2 4.3 4.4 4.5 文 件 名 称 工程维修部目标及实施措施 工程维修部组织架构 工程维修部岗位职责 工程维修部管理制度（规定） 特种作业人员管理制度 高低压配电室安全工作制度 变配电工作票、操作票制度 电梯安全管理规定 电梯维保服务考核制度 电梯机房管理规定 设备机房管理制度 设备机房防火管理规定 设备事故处理规定 设备机房卫生管理规定 设备运行记录管理制度 设备标识管理规定 设备台帐管理制度 机电设备维修工具管理规定 安全用水、供电管理制度 监视、测量装置管理规定 运行值班工交制度 工程、维修档案管理制度 房屋修缮管理制度 外包工程项目管理制度 工程维修部工作流程 电气设备检修安全技术规程 配电室倒闸规程 市电、发电联锁柜操作、维护规程 电梯安全操作规程 给排水设备安全操作规程 给排水设备运行管理规程 给排水维护保养规程 冷水机组运行操作规程 空调系统运行管理规程 2-60

页面 4 5 6 15 15 16 17 18 18 19 19 22 23 25 25 26 26 27 27 28 29 30 30 32 32 32 34 35 35 36 38 39 42 44 10 4.6 11 4.7 12 4.8 13 4.9 14 4.10 15 4.11 16 4.12 17 4.13 18 4.14 19 4.15 20 4.16 21 4.17 22 4.18 23 4.19 24 4.20 25 5 26 5.1 27 5.2 28 5.3 29 5.4 30 5.5 31 5.6 32 5.7 33 5.8 34 5.9

35 5.10 36 5.11 37 5.12 38 5.13 39 5.14 40 5.15 41 5.16 42 5.17 43 5.18 44 5.19 45 5.20 46 5.21 柴油发电机安全操作规程 螺杆冷水机组系统操作规程 焊接作业规程 设备安全事故处理规程 直饮水系统管理规程 一般报修流程 计划检修或重大设备检修流程 供电限电停电审批程序 客户报修服务管理办法 客户维修服务管理程序 设备更新改造程序 外包项目合同签订工作程序 外包项目监管程序 46 47 49 50 51 52 52 53 53 57 58 59 60

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1．工程维修部目标及实施措施

1.1 目标：

1) 年度电能耗（除空调）同比下降10%以上

2) 房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常；

3) 月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉 4) 有效控制供方驻场服务质量 5) 设备重大管理责任事故为零

6) 月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100% 1.2 适用范围： 适用于大厦工程维修部。 1.3 措施：

1) 工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满

意。

2) 部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门

技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。 3) 负责对大厦的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。

4) 熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本

保障。

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2．工程维修部组织架构

运行技工 1人）（早班 工程经理（1人） 领班（1人） （顶休1人） 运行技工（中班1人） 运行技工（晚班1人） 运行技工 维修技工 （空调工1人） 维修技工 （电工1人） 总编制8人 5-60

3．工程维修部岗位职责

3.1 目标：

明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。 3.2 适用范围：

适用于大厦工程维修部。 3.3 内容：

3.3.1 部门工作职责：

1) 负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标

识，并完成交接报告；

2) 制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、

运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；

3) 负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设

备设施维护保养计划和设备设施大修计划；

4) 对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。按年度和月度

设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；

5) 按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标

准；

6) 建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验

收和质量控制；

7) 负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与管理

处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；

8) 做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，

对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；

9) 结合大厦实际，制订大厦经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期

对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；

10) 实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、

真实、完整并具有可追塑性。建立档案管理制度，按管理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；

11) 制订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划实施各项专业技术

培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；

12) 配合、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接管理部门的要

求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求； 13) 完成上级领导交办的其他工作。

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3.3.2 人员岗位职责： 1) 工程经理岗位职责：

a. 全面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实公司管理制度和工作标准，保证各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；

b. 负责楼宇设备设施的管理工作，建立详细的设备设施台帐，对管辖的的设备设施做好现场标识，完善和提高设备管理水平。负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修保养。负责设备的报废（申请或建议）及处理；

c. 落实公司年度工程管理目标，制订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养计划； d. 组织编制工程维修部日常运作、管理工作程序和规章制度，建立设备、设施的安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；对客服务标准和规范，提高专业管理水平； e. 协调并妥善处理与、行业管理部门的关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排 水、空气质量、噪音等达到环保要求；

f. 做好一线服务、与其它职能部门的沟通、协调工作，及时为客户提供优质服务；

g. 制定工程维修部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平；

h. 落实公司用人和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；

i. 负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度预算、采购计划；组织制订设备设施年度保养、检修计划及设备大修计划，保证工程维修费用的合理使用；

j. 根据工作计划，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、项目改造等 工作，督促工程维修部各级人员对管理范围内的设备、设施实施全面、有效的管理，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达到98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足客户使用要求。在紧急情况发生时，组织安排各级人员，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全； k. 组织实施对工程外包单位的管理、评审和考核。对外包商实施有效的监控和管理。组织安排工程整改项目的招投标、签订合同和施工配合，调配合适人员参与项目施工监理和竣工验收等工作；

l. 负责客户二次装修方案的审核和施工现场的监管，参加管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；

m. 负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现的各种投诉，不断提高服务质量； n. 组织制订经济、有效的运行方案，应用新技术，实施节能措施，定期进行能耗和其它运行成本的统计核算，合理控制和降低运行成本； o. 完成上级领导交给的其他工作。

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2) 工程主任岗位职责：

a. 贯彻执行工程经理的指示，负责本大厦设备、设施的专业技术管理。制定部门设备、设施的专业技术工作计划及审核各领班工作计划，报上级审批，批准后贯彻执行。对大厦设备（设施）的安全经济运行、技术管理、运行人员培训等工作负直接领导责任；

b. 当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的日常工作调配。组织和督导员工认真执行《员工守则》和本部门的各项安全技术规程；

c. 做好对客户的服务工作，尽量满足客户要求。客户对物业设施的改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动方案，不能使物业设施遭到伤害或违反有关消防条例等，履行管理职能；

d. 确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。负责组织人员完成临时或应急工程任务； e. 与其它部门或相关人员协调，倡导团结与协作精神；

f. 必须严格要求自己，自觉执行公司的规章制度，对工作认真负责，以身作则。组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素质和业务水平，定期或不定期的考问讲解和考核，搞好现场培训活动；

g. 贯彻执行电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障的调查分析；

h. 编制年、季度、月工作计划并组织实施。按时、及时总结工作，上报工作总结和各种报表； i. 配合编制各设备、设施的安全操作规程及维修保养工作程序、制度工作。并监督落实； j. 负责各设备运行、调配和维修保养等专业技术工作，尽量做到节约、安全运行。建立健全正常运行工作秩序，定期巡视主要部位及其主要设备、设施，发现异常或故障，立即采取有效措施及时解决。查阅有关运行、巡视记录，了解设备（设施）的运行情况，作好安全经济运行和工作质量分析；

k. 协助部门经理对二次装修资料进行审核，负责二次装修的现场监管，参加管理处组织的二次装修验收，督促租户对遗留问题的整改；

l. 每月对员工的行为规范、劳动纪律、工作效率、工作质量、服务态度进行考核； m. 负责及时向上级汇报各项工作，完成上级交给的其它工作。

3) 文员岗位职责

a. 负责处理本部的日常事务，执行部门经理下达的各项指令； b. 负责整理、统计、管理工程维修工作单；

c. 负责收发、整理、统计及管理各种通知、信函、文件以及各系统运行、操作记录，落实综合管理部关于办公及行政管理的要求；

d. 负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档、管理。做到文件资料齐全，无缺页、遗漏；

e. 负责部门文件资料的打印、校核、复印及传真，并做好登记工作；

f. 负责编制每月员工工作安排表，统计本部员工考勤；水、电以及分类物料消耗统计，做到细致准确；以及物品发放工作。负责与其他部门的联络工作，跟进报批事项；

g. 负责本部门的所有物品申购及办公用品的申领工作。每月对仓库备件存货量作一次盘点统计，做好统计报表交上级审核；

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h. 根据水、电以及分类物料消耗统计，分析消耗增减的原因，当好工程经理的参谋。 i. 定期召集工程例会，并做好会议记录，及时提交会议纪要； j. 及时汇报工作进度，完成上级领导交给的其他工作。

4) 运行领班岗位职责：

a. 在工程经理、工程主任的领导下，主管变配电、发电系统；空调系统；给排水系统；电梯；消防系统等正常运行，确保设备在良好的安全状态下运行； b. 每天定时检查工作范围内现场；

c. 各有关设备运行现场检查，发现问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理（在有关运行记录上签名）；

d. 检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；

e. 审阅运行、巡检等报表，对监测数据有异常的应及时检查和处理。提出节约能源措施和贯彻执行；

f. 负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；

g. 贯彻执行电业安全生产方针及贯彻电气运行方案和操作规程，合理使用设备。制定各电气设备维护保养计划及各类电气设备检修的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施； h. 遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；

i. 全面掌握大厦的设备状况，做好大厦机电设备台帐、设备登记卡保持在完好记录状态； j. 督促运行班全体人员搞好设备卫生及例行维护，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色，杜绝跑、冒、滴、漏现象；

k. 遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报。遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场； l. 负责配合外包单位来人对大厦设备进行检修保养、督促做好检修记录并存入设备档案； m. 监查大厦用电、用水情况，发现用电、用水异常应及时查找原因并采取处理措施，杜绝浪费； n. 负责对下属人员进行技术培训和指导工作；

o. 负责提出本范围内设备的维保计划。经批准后，组织实施。负责签发操作票； p. 配合工程维修班搞好设备的紧急抢修工作，确保维修工作安全进行；

q. 负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，员工较大或重大工伤事故率为0%；

r. 积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。

5) 维修领班岗位职责：

a. 在工程经理、工程主任的领导下，主管强弱电设备、空调设备、给排水设备、电梯、消防设备、大厦土建装饰设施等维护保养及修理工作，确保设备设施在良好的安全状态下运作； b. 每天定时检查工作范围内现场；

c. 各有关检修现场检查，发现问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理； d. 检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；

e. 审阅或编制维修、保养等报表，。提出节约能源措施和贯彻执行；

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f. 负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；

g. 组织和督导员工认真执行《员工守则》和大厦的各种规章制度，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）处于良好的运行（或待运行）状态；

h. 制定各设备定期维护保养计划及各类设备维修、保养的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；

i. 遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；

j. 全面掌握当班大厦的设备状况，解决本班设备运行和维修中出现的问题。根据实际情况的轻重缓急，合理分配人员检修。设备维修、抢修的工作都要有始有终地跟进其工作情况、进度，直至完成为止；

k. 遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报；遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场； l. 督促维修班全体人员搞好设备设施检修后的现场卫生清洁工作，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色；

m. 及时处理有关工程上的投诉并做分析，避免重复发生并作好记录向上级汇报；

n. 参入大厦客户的二次装修的审图；装修过程的有关检查及安全检查，确保装修过程控制在大厦相关规定内有序进行；装修竣工验收检查及整改项目的跟进等；

o. 组织维修组人员学习技术业务，提高本身或技工的技术素质和业务水平，大力开展增收节支活动；

p. 负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，员工较大或重大工伤事故率为0%；

q. 认真监督外包单位保质保量按时地完成外包维保工作，更换材料要经过仔细检查并详细登记，若需付费要以旧换新；

r. 积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。

6) 运行技工岗位职责：

a. 必需具有国家承认的电工、空调等操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗； b. 在领班的领导下，运行工负责对大厦供配电、空调、电梯、消防、给排水等系统设备的运行值班，处理一般性故障，参与设备、设施的维修保养工作。对发生的问题及时向上级汇报； c. 熟悉自已工作范围内各变配电设备和其它电器设备的性能、分布，能完成本职内的各项工作； d. 严格执行安全操作规程，开机前应认真作好检查工作，设备状况正常，方可开机。空调主机的非正常开、停，必须及时向领班或上级汇报；

e. 当班人员要尽职尽责，坚守岗位，服从指挥，按照有关规定对空调主机及各层新风机的运行数据及运行状况逐项填写运行记录和巡视记录并签名，发现问题立即报告领班或上级。有超时空调的单元，需要进内测温，并记录；

f. 负责对大厦各空调区域的温度及设备运行状况进行监测，并根据外界气温情况，对空调运行参数进行调节。在使各空调区域的温度相对保持在符合规定的数值范围的同时，努力提高空调的运行效率，降低空调运行的能耗； g. 严格做到：

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➢ 三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净； ➢ 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；

➢ 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好； h. 严格遵守考勤，安全操作规程和其它有关制度。不允许有脱岗、睡岗现象； i. 接受和执行上级命令，供配电系统操作严格执行工作票、操作票工作制度；

j. 负责所有变配电室设备巡视、安全检查工作，负责责任区域内的设备维护和清洁工作，认真做好巡视记录、运行记录和值班（及交）记录；

k. 严格执行各项电气安全操作规程，负责所有变配电室的人员出入登记和跟踪，发现异常情况立即上报；

l. 保持变配电设备房物品的有序摆放，做好设备房的防水、防火、防小动物的安全管理工作； m. 遇到突然停电或其他突发性事故时，采取正确有效的应急措施，确保备用电源或应急电源能投入使用，同时向上级汇报；

n. 为客户维修服务时,必需带头遵守管理处的有关规定； o. 积极参与实施增产节约活动；

p. 熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级建议购买工作所需之零配件或物料；

q. 对客户计量电表进行标识、巡查，及时更换损坏电表。认真做好电表的统计工作； r. 完成上级交给的其他工作。

7) 维修技工岗位职责：

a. 必需具有国家承认的相关证件,并经部门考查合格后,方能正式上岗； b. 在领班的领导下，完成各项设备、设施的维修保养工作；

c. 熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法。能完成本职范围内的各项工作任务； d. 严格做到：

➢ 三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净； ➢ 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；

➢ 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好； e. 严格遵守考勤，各安全操作规程和其它有关制度；

f. 按时完成机电设备（设施）的各项维修、保养工作，根据设备保养计划对设备进行维护保养，并认真做好有关记录；

g. 严格遵守安全操作规程和维护保养规程，防止发生安全事故；

h. 维修工作中遇到难题或需要进行协调时，应向当值领班汇报，由当值领班安排解决，若仍未能解决再向其它上级报告，以便使问题尽快得到解决；

i. 服从当值领班的工作安排，平时应于工程维修部待命室待命，有工作单时应即时行动到达维修现场，并尽快、高质量地完成有关维修项目，做到工完场清、用料节省。完成维修单之工作后，应即时回到待命室并主动联系领班接新的工作单，以确保工作效率； j. 每日需认真填写维修单（标明维修时间、维修具体内容、所耗材料等）；

k. 熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级建议购买工

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作所需之零配件或物料；

l. 为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定；

m. 发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备（设施）的正常完好； n. 积极参与实施增产节约活动； o. 完成上级领导交给的其他工作。

8) 维修技工（电工）岗位职责：

a. 必需具有国家承认的电工操作证,并经部门考查合格后,方能正式上岗； b. 在领班的领导下，完成各项电气设备、设施的维修保养工作；

c. 熟悉大厦范围内各用电设备和控制电器的性能、分布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法。能完成本职范围内的各项工作任务； d. 严格做到：

➢ 三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净； ➢ 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；

➢ 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好； e. 严格遵守考勤，各安全操作规程和其它有关制度。

f. 按时完成机电设备（设施）的各项维修、保养工作，根据设备保养计划对设备进行维护保养，并认真做好有关记录；

g. 严格遵守安全操作规程和维护保养规程，防止发生安全事故； h. 供变电系统操作时严格执行工作票、操作票工作制度；

i. 熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级建议购买工作所需之零配件或物料；

j. 为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定；

k. 发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备（设施）的正常完好； l. 积极参与实施增产节约活动； m. 完成上级领导交给的其他工作。

9) 维修技工（空调工）岗位责职责：

a. 必需具有国家承认的空调工操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；

b. 在领班的领导下，空调工负责对大厦空调系统设备、新风系统的运行及日常维护保养工作，处理突发故障，主动对设备、设施的进行维修保养工作。对发生的问题及时向上级汇报； c. 严格做到：

➢ 三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净； ➢ 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；

➢ 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好； d. 及时完成领班或上级分派的各项客户报修任务，按要求做好各项工作记录； e. 认真做好交工作和办好交接手续，打扫干净工作场所，保持设备干净； f. 自觉遵守公司和规章制度、操作规程、保证安全文明生产； g. 为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定；

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h. 在设备停机抢修时，一定要注意给油箱保温，并挂好警示牌，以防发生意外；

i. 按时向上级提交维修、保养、材料、费用预算报告。负责对空调系统外包合同的履行、施工数量、质量、工期等进行监督；

j. 遇到突发性事故时，必须采取正确有效的应急措施，确保空调主机及其它设备的安全，同时向上级汇报；

k. 积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动； l. 完成领导交给的其他工作。

10) 维修技工（给排水）岗位职责：

a. 必需具有洛阳市卫生防疫站体检合格证及二次供水卫生知识培训合格证，方能正式上岗； b. 熟悉大厦范围内各给排水设备、设施及消防水设备、设施及及各类污水池化粪池的性能、分布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法，熟悉各种卫生洁具的修理。能完成本职范围内的各项工作任务； c. 自觉遵守公司各项规章制度、操作规程、保证安全、文明生产；

d. 严格按各项安全操作规程执行设备操作，防止发生安全事故。按巡视周期巡视管辖的设备、设施，落实区域责任制；

e. 工作积极主动，凡上级交给的任务，不分内外积极完成，做好机水设备的保养、维修工作； f. 严格做到：

➢ 三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净； ➢ 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；

➢ 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；

g. 负责所有机房设备巡视、安全检查和处理报修工作，负责责任区域内的设备维护和清洁工作； h. 发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备设施的正常及大厦的安全； i. 按时、按质、按量地完成本专业布置的计划性维护工作，并填写相应记录。进行维修保养工作时，需在工作范围放置标示牌，若遇到难以解决的问题，要及时向上级反映，不能隐瞒、拖延；

j. 定时通知客户服务部安排清洁工清理各集水井、各种管道，以免造成堵塞； k. 认真做好卫生工作，保持设备和工作场所的卫生，确保二次供水安全卫生； l. 负责跟进二次供水系统清洁、消毒工作，确保二次供水符合本市有关规定； m. 为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定； n. 积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动； o. 完成领导交给的其他工作。

11) 维修技工（泥木工）岗位职责：

a. 具有熟练的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相应安全规程，经部门考查合格后,方能正式上岗； b. 负责大厦内外地坪、玻璃幕墙、钢结构、装饰、墙面、地毯、窗帘、木门、家具、锁、镜面等服务设施的维修保养工作，以保持其美观、整洁、安全；

c. 及时按质按量完成当值领班分派或本专业布置的计划性维护工作和客户报修任务，按要求做好各项工作记录。遇到困难时，应报告领班并听从领班安排；

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d. 严格做到：

➢ 三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净； ➢ 三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；

➢ 三良好：使用性能良好、外观良好、安全性能良好； e. 认真做好卫生工作，保持设备和工作场所的卫生；

f. 努力学习技术，做到故障判断准确，维修快捷；开拓个人积极性，对经常出现的故障，作技术上的改造，降低设施便用的故障返修率；

g. 当遇有台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；

h. 努力学习，提高技术水平。熟悉一般建筑的结构及原理及防水材料性能，熟悉一般装修、木工材料及装饰材料性能，努力完成上级交给的装修维修、制作等工作任务； i. 严格遵守公司的各项规章制度，严格执行本岗位责任制； j. 积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动； k. 为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定； l. 配合上级进行土建项目的交接、验收和整改工作； m. 完成领导交办的其他工作。

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4．工程维修部管理制度

4.1 特种作业人员管理制度：

4.1.1 目的：

从措施上保证安全，特种作业岗位保证不出安全责任事故。 4.1.2 适用范围：

适用于大厦特种作业 。 4.1.3 内容： 1) 特种作业岗位：

a. 电工:在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工操作证（由劳动部门颁发）， 在配电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。 b. 焊工:应具有有效的焊工操作证（由劳动部门颁发）

c. 制冷（空调）工:应具有有效的制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发） d. 水工:应有市卫生防疫站二次供水体检合格证,及二次供水卫生知识培训合格证. 2) 新员工上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可允许上岗工作： a. 电工：

➢ 本公司有关电气方面的操作规程和有关制度、措施；

➢ 本公司高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方

法等；

➢ 电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法； ➢ 电气安全防护及人身事故抢救；

➢ 本公司变配电运行方式，负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。 ➢ 本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施； b. 焊工：

➢ 本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施； ➢ 本公司电、气焊设备操作要求和维修保养方法 ➢ 一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法； ➢ 电、气焊接安全防护及人身事故抢救； ➢ 熟悉本大厦平面布置及消防分区。 c. 制冷（空调）工：

➢ 本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施； ➢ 本公司制冷、空调设备操作要求和维修保养方法； ➢ 一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法； ➢ 焊接安全防护及人身事故抢救； ➢ 熟悉本大厦平面布置及消防分区。 d. 水工：

➢ 本大厦有关给排水、消防水设备、设施方面的操作规程和有关制度、措施； ➢ 本大厦有关给排水、消防水设备、设施的管理要求和维修保养方法；

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➢ 二次供水的卫生要求及熟悉本大厦给排水、消防水设备、设施平面布置。 3) 工作要求：

a. 工作人员应按规定穿戴整齐；必要时必须穿戴规定的劳保防护服装（或用品）； b. 工作前做好必要的安全防护准备（如焊接前要开动火证及准备灭火器等）； c. 工作中必须严格遵守相应的安全操作规程（或规定）； d. 工作中分工不分家，各工种应相互配合，相互保护；

e. 遇有意外发生，相应专业人员必须按各种事故紧急预案处理，不得临阵脱逃及躲闭； f. 意外发生处理后，相应专业人员必须实事求是的填写事故报告，不得隐瞒。 4) 其它：

a. 电梯、消防、空调外包必须是有合格资质的外包专业公司,来大厦维保人员个人资质应提供复印件在工程维修部存档。

b. 来大厦维修玻璃幕墙或其它高空作业的必须是有合格资质的外包专业公司。

c. 来大厦进行二次装修的施工队，其队内个人特种作业资质应由楼宇管理部核对把关及存档。

4.2 高低压配电室安全工作制度：

4.2.1 目的：

从行政组织措施上保证安全，杜绝人为安全责任事故发生。 4.2.2 适用范围：

适用于本大厦高低压配电操作。 4.2.3 内容：

1) 在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工证（由劳动部门颁发），在配电室

操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。

2) 新员工上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可允许上岗工作。

3) 工作时间，工作人员应按规定穿戴整齐；严密监视变电室各种设备、仪器仪表信号装置等的运

行情况，早班每二小时应进行一次抄写各种运行数据的记录和相关说明,中、夜班每四小时一次。 4) 严格按工作票、操作票制度进行操作，发生事故紧急处理并上报，做好记录。

5) 每班在抄写运行参数时必须巡查高低压变配电室的通风、照明及气体灭火装置是否正常，有无

影响安全运行的异物或异常现象。

6) 保管好各种资料、图表、工具仪器、消防设施与器材、电气安全用具等，做好室内设备及环境

卫生.

7) 按制度做好交工作。闲杂人员不得进入供配电设备房，若需进入，须经工程经理批准，并

在运行电工的陪同下方可进入。

8) 按计划做好维修保养工作和各项必要的安全试验，必须严格按电气设备检修安全技术措施办事。 9) 每月中和月未中班应启动柴油发电机组，运行20分钟。

10) 倒闸操作以及维修工作，一般都应有二人以上，一人操作、检修，一人监护。

11) 高压室无杂声、通风良好、温湿度正常，电压指示灯正常闪烁，高压柜按规定上锁、挂牌。 12) 离开高低压配电室应锁好门。

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4.3 变配电工作票、操作票制度：

4.3.2 目的：

做到“安全第一”，确保不出任何人为安全责任事故。 4.3.3 适用范围：

适用于本大厦电气设备操作。 4.3.4 内容：

1) 在全部停电或部份停电的电气设备上工作，必须执行工作票、操作票制度。

2) 经理或主任在停电任务确定后，即签发工作票一式两份（或委托领班签发），一份交给领班，

一份交给值班电工。

3) 值班领班或电工应负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并应完成

施工现场的安全措施，并应认真填写操作票，按操作票所列顺序操作，即进行停电验电挂临时接地线，挂标识牌及装设临时遮拦和下达工作许可通知，工作终结的恢复供电工作等。 4) 操作票内容：

5) 包括：填写日期、编号、发令人、受令人、下令时间、操作开始时间、操作结束时间、操作任

务、顺序、项目、操作人、监护人及备注等。 6) 执行操作票的具体要求：

a. 高低压变配电室的倒闸操作均应填写操作票。

b. 填写操作票必须以命令或许可为依据。命令的形式有书面和口头两种。

c. 书面即工作票；口头命令可由经理或主任亲自向值班领班或电工当面下达或以电话方式下达。 d. 值班领班或电工必须将口头命令复诵，确认无误后，将受令时间填入值班记录内，操作票由值班领班或电工填写。

e. 操作票应按操作顺序填写，不应涂改，不许用铅笔填写。

f. 操作票应进行编号，已经操作过的应注已“执行”，每月交文员存档。 g. 操作项目中应包括以下内容：

➢ 按要求的操作程序填写清楚。如：拉开XXX，合上XXX。 ➢ 应检查临时接地线是否拆除。如：拆除XXX处的接地线。 ➢ 若停电则应检查需要悬挂临时接地线的设备或线路确已无电。

➢ 某一回路送电前，先检查所有高压断路器（或自动开关）确在断开位置。如检查XXX确在

断开位置。

➢ 拉开的高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检查实际的断开位置。如：检查XXX确在

断开位置。

➢ 合上的高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检查实际的合闸位置，如：检查XXX确在

合闸位置。

➢ 电压互感器的隔离开关合闸后，应检查电压情况。

➢ 取下或装上某控制回路及电压互感器一、二次侧熔断器，亦需填写操作票。 ➢ 解除或恢复继电保护装置以及改变整定值时，应将其内容填入操作票。 h. 不需要操作票的操作项目：

在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，不需填操作票，应立即断开有关电源，但事

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后必须向上级报告，同时将详细情况记入值班记录本内。

i. 操作中发生疑问时，必须立即向领班或主任报告，弄清楚后再进行操作。不准擅自更改操作票。

4.3.5 相关记录： 1) 《停、送电操作票》 2) 《停、送电工作票》

4.4 电梯安全管理规定：

4.4.1 目的：

电梯属于国家规定的危险性较大的特种设备，是大厦主要的垂直交通运输工具。为保证电梯正常安全运行，更好地为客户服务，特制订本规定。 4.4.2 适用范围：

适用于大厦直梯和扶梯的安全管理。 4.4.3 内容：

1) 电梯工须具有高中以上文化，并经洛阳市质量技术监督局培训取得电梯操作证和维修证后方可

上岗，无证人员禁止操作。

2) 电梯工应配备必要的联络工具，做到随叫随到，确保接到电梯故障通知后，能尽快赶到现场。 3) 电梯机房应悬挂《电梯紧急情况的应急处理措施》，如发生困人故障，应严格按规程执行。 4) 电梯工应每日对电梯进行巡视、检查，并填写《电梯机房巡视记录》，对不能解决的问题应及

时书面报告主管研究解决。

5) 未经管理处书面批准，电梯任何设备及功能不准变动，否则，后果自负。 6) 电梯维保单位的维保人员认真按《电梯保养作业报告》的保养项目进行定期保养。

7) 因例行保养、电梯故障等原因造成的电梯停运，应事先通知物业服务部并在基站放置检修指示

牌。

8) 在大厦监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到警报。

9) 工程维修部应严格按程序文件规定对电梯分包方进行评审，合格的电梯公司方能承担大厦电梯

维保工作。

10) 经洛阳市质量技术监督局检测不合格，未取得《安全检验合格》证的电梯严禁投入使用。

4.5 电梯维保服务考核制度

4.5.1 目的

为保证电梯安全运行，保质保量地完成电梯维护保养任务。 4.5.2 适用范围

适用于大厦工程维修部。

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4.5.3 考核内容：

1) 报修响应时间。紧急故障处理，5分钟内到达现场；一般性故障处理，15分钟内到达现场； 2) 故障修复时间。一般性故障修复时间不超过二小时；由于电路板与主要电器元件损坏等引起的

故障修复时间不超过二十四小时；

3) 是否按照合同的要求，完成各项维修、保养、年审等；

4) 维保现场是否规范。有无防护设施、有无提示标识、有无引起客户不良投诉等； 5) 日常机房设备检查是否规范，机房应整洁、美观； 6) 有无按时提交维修保养报告；

4.5.4 相关表格

1) 《大厦电梯维保服务考核表》

4.6电梯机房管理规定：

4.6.1 目的：

规范电梯机房的管理，确保电梯系统正常运行。 4.6.2 适用范围： 适用于大厦电梯机房。 4.6.3 内容：

1) 电梯机房必须正常上锁，机房门上应标有“机房重地，闲人免入”等标识，通往机房的通道必

须畅通。

2) 电梯的各项管理制度按要求上墙并张贴于显眼位置。

3) 机房通风良好，温度控制在5℃至40℃之间，相对湿度不大于85%(在25℃时)。 4) 电梯机房钥匙应设专人保管，无关人员严禁进入机房。

5) 电梯机房应防止墙壁与天花板渗水，在台风暴雨时要注意防止雨水从排风扇进入电梯机房。 6) 机房不得住人、存放杂物，机房内严禁烟火。 7) 机房照明设施完好，电源插座要保证电源供应。

8) 轿厢平层位置应用黄色油漆在主钢丝绳上作出标记，使其清晰可见。

9) 清扫控制柜时，应关掉电源，用手提吹风机清扫，不能用毛刷、毛巾直接清扫控制柜内的电子

元件。

10) 每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁、整齐。

4.7 设备机房管理制度：

4.7.1 目的：

使设备机房日常工作有据可依．有章可循。 4.7.2 适用范围：

适用于大厦设备机房管理。

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4.7.3 内容： 1) 机房标识：

a. 凡易燃易爆的设备间（房），高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

b. 各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识，包括设备名称、主要性能、最近检修保养时间及责任人。

c. 机房设备状态标识均应简单明确。 2) 安全管理： a. 机房人员出入安全

➢ 严禁无关人员进入机房。

➢ 外来人员若要进入机房，须经部门领导批准，由设备专业人员陪同进入，遵守机房有关规

定，服从机房工作人员的安排指导。

➢ 机房人员离开机房应随手关闭门窗。（配电房通风须罩上铁丝网）

➢ 机房钥匙是专用钥匙，未经该系统工程主任批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配

制机房钥匙。

➢ 进入高、低压配电室应将门随手关闭，以防小动物或外来人员闯入。 b. 机房防火安全管理：

➢ 不得在机房内吸烟，不得存放易燃物品。

➢ 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。

➢ 机房内的消防设备完备，并定期检查，确保使用时不出故障。配电房电工工具、绝缘鞋、

绝缘手套排列整齐。

➢ 维修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。

➢ 需要动火作业时，责任人填写机房动火作业申请表，主管领导签名同意，报楼宇管理部批

准后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，及摆放2台以上的灭火器。施工后认真检查，确无火种方能离开。

➢ 当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火

警信号。

➢ 火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好灭火措施。

➢ 遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因

及灭火情况，书面上报公司领导。

➢ 发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应

立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

3) 机房卫生、环境管理规定： a. 清洁卫生要求： ➢ 值班室：

值班室内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。

当班员工必须按时清洁值班室，做到地面无明显污渍，无杂物；墙面无乱涂乱画。 ➢ 设备机房：

机房内、外保持清洁，地面、墙壁、门窗、管道设备等均无积尘、积水、油渍。

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机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 按时清洁机房通风系统滤尘网。 b. 工作环境要求：

➢ 值班室室内照明、通风良好，对计算机的软硬件配备不得擅自修改，不得使用计算机游戏

软件。

➢ 设备机房不得堆放与工作无关的杂物，环境温度应保持在5℃-40℃（电梯机房环境温度应

保持4℃-30℃），对温度控制有严格要求的机房墙上应挂有温度计。

4) 机房设备控制管理：

a. 机房内设备必须由专业设备人员负责操作，其他人不得擅自操作，更不准许擅自改变设备及线路。

b. 机房内设备应有明确标识。

c. 设备应及时得到检查、测量、保养、维修，确保性能处于良好状态。 d. 爱护机房内的设备设施，不得私自挪用一切设备设施。

e. 机房内的计算机必须专用，对计算机的软、硬件不得擅自修改或配置，不得使用计算机游戏软件。

5) 设备维修机房物品摆放： a. 货架：

➢ 设备维修间由公司统一配置货架，其规格与数量依设备维修人员数量及场地而定。 ➢ 货架上应整齐、有序排放工具箱及适量的维修备品。 b. 工具箱：

➢ 维修时维修人员随身携带工具箱，维修完成后按原位放置到货架上。 ➢ 工具箱外观应保持整洁，工具箱内物品配备齐全。

➢ 根据各管理处、各专业维修人员工作的具体情况，工具箱内工具品种、规格、数量可作适

当调整。 c. 公用工具：

➢ 公用工具应有固定位置统一摆放，并在货架上加以标识。

➢ 工具使用后应放回原位，主管应在每天下班前检查公用工具，如发现空缺，应及时寻回公

用工具，工具损坏应修复（或及时以旧换新）。 d. 管理要求

➢ 设备维修人员不得将各类工具外带私用，以免影响急修使用。 ➢ 主任负责日常检查及监督。

6) 机房内各设备操作运行、巡视检查、维修保养记录应保持清晰、完整、可追溯，存放于干燥区，

并给予适当的标识或编号。定期装订成册后按工程档案管理规定归档存放。 7) 管理程序——防火安全检查流程图（见下页）：

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防火责任人 （每周一次）

防火安全检查流程图

防火安全检查 辖区内设备环境 是 切断电源 是否堆放杂物、易燃物 否 是否遗留火种 否 灭火器情况 良好非工作设备是否切断电源 是是否存在火险隐患 否 是否存在火险隐患 切断电源 切断电源 清理 是 切断电源 立刻清理 不良 切断电源 完善 否 切断电源 切断电源 是 切断电源 整改隐患 切断电源

4.8 设备机房防火管理规定：

4.8.1 目的：

规范机房的防火管理，保证机房设备的安全。 4.8.2 适用范围：

适用于大厦设备机房。 4.8.3 内容：

1) 不得在机房内吸烟；

2) 维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃

物品；

3) 需要动火作业时，由领班填写机房动火作业申请表，工程经理批准，获楼宇管理部批准后方能

施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，并在现场放置2个以上4kg灭火器。施工后认真检查，确无火种方能离开；

4) 员工在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救设施，员工必须掌握各种灭火器械的性能及处

理各种消防信号的正确方法；

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5) 当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信

号；

6) 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件；

7) 机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯

等设施必须保持完整好用，楼宇管理部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报总物业经理；

8) 发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”的原则；如油路发生火灾，应立

即关闭油闸并用沙袋截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救； 9) 火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施；

10) 遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭

火情况，书面上报公司领导。

4.9 设备事故处理规定：

4.9.1 目的：

规范工程设备事故处理程序，确保正确处理设备事故。 4.9.2 适用范围：

适用于大厦工程设备之设备事故的处理。 4.9.3 术语和定义：

1) 设备事故：是指设备在运行中出现非正常损坏，造成设备不能正常运行或设备效能降低而失去

原有功能，停机时间和经济损失超过规定限额者；

2) 责任事故：由于人为原因，如违反操作维修规程、擅离职守、设备超负荷运行等，致使设备不

能正常运行或设备效能降低者；

3) 质量事故：由于设备原设计、产品制造质量、安装等原因，造成设备不能正常运行或设备效能

降低者；

4) 自然事故：由于遭受自然灾害的原因，致使设备不能正常运行或设备效能降低者；

5) 重大事故：指设备在运行中非正常损坏，造成设备不能正常运行，须停机更换零配件，修理过

程很复杂，停机时间很长和经济损失很大，并可能有人员伤亡的。凡达到下列情况之一者为重大事故：

a. 主要设备发生事故，使这个设备运行系统停机1小时以上；

b. 动能设备发生故障，使动能供应突然中断，不论中断时间长短，凡造成主要运行系统中断或设备损坏严重者；

c. 凡设备发生事故，直接引起火灾、水灾、爆炸建筑物倒塌，或使人身中毒、重伤、伤亡； d. 一段或一段以上母线供电中断；

6) 一般事故是指设备在运行中非正常损坏，造成部分设备不能正常运行，须停机检修，停机时间

不长和经济损失不大。 4.9.4 管理原则：

1) 事故报告、调查和处理工作必须坚持实事求是、尊重科学的原则；

2) 预防原则：为实现设备安全生产的目标，必须积极做好预防措施，提高安全生产意识，防止设

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备事故的发生；

3) 设备事故处理“三不放过”原则：事故原因分析不清不放过；事故责任人与员工未受到教育不

放过；没有整改和防范措施不放过。 4.9.5 内容与要求： 1) 事故处理：

a. 设备发生事故，工程维修部有关人员（包括外包维修设备的供方维修人员）须立即赶赴现场，同时报告上级领导。发生重大事故须立即报告公司总经理； b. 不能破坏事故现场。严格勘查事故现场，进行详细的记录和照相；

c. 组织抢修。一般事故由工程维修部经理调配资源组织设备的修理恢复。重大事故由公司总经理调配一切资源组织进行抢修，尽快恢复设备运行。 2) 事故分析：

a. 设备事故发生后，重大事故由公司领导组织设备、楼宇管理部门和事故有关人员进行事故调查和事故分析，一般事故有工程经理组织力量进行调查分析，找出事故原因，并采取相应的纠正措施，防止事故的再度发生；

b. 对事故的责任者进行教育和严肃处理，使其从中吸取教训；

c. 事故的原始证据、分析与处理记录应进入设备档案，分析事故原因时，不能凭主观臆测作出结论，要根据调查情况与测定数据进行客观分析判断。

3) 对事故责任者的处理。任何事故均须查清原因、分清责任，对责任人应按情节轻重、责任大小、

认识态度等分别给予批评教育、行政处分、经济处罚或开除处理，触犯刑律的要依法处理。 4) 事故经过调查分析，设备经过修复重新运行以后，事故发生部门应在事故后三日内按规定填写

设备事故报告，登记维修记录，计算实际损失，载入事故报告损失项，上报公司总经理。一般事故报告由工程维修部签署意见，上报公司总经理；重大事故由公司总经理批示并向业主报告。发生人员死亡和财产重大损失须按国家有关规定报告管理部门。

5) 发生的各种设备设施事故，工维修程部每月应统计上报，并记入历年设备事故登记簿中。 6) 对设备事故隐瞒不报或弄虚作假的单位和个人，应加重处罚，并追究领导责任。

7) 设备事故如属于设备设计制造的质量事故，应将设备出现的问题反馈到原设计、制造单位。 8) 设备事故记录应包括以下内容：

a. 设备的名称、编号、型号、规格、位置及事故概况。

b. 事故发生的时间、地点、单位、简要经过、伤亡人数及责任人，采取的应急措施。 c. 设备损坏情况及原因，分析处理结果。重大事故应有现场照片。 d. 设备事故的一切原始记录和有关资料，均应存入设备档案或设备台帐。 e. 设备事故损失计算:

f. 修理时间：从设备动工修理时起，至全部修复后交付使用时为止。 g. 修理费用：修理费（元）=修理材料费+备件费+工具辅助费+工时费。 h. 事故损失：事故损失（元）=修理费+其它损失。 9) 设备事故预防：

a. 为保障设备的正常运行，杜绝事故的发生，必须认真对每一台设备修订使用、维修、巡视检查、预防性检修四大规程，并严格执行规程，定期校验各类保护装置，定期维护各项监测仪器仪表，使之达到灵活可靠、认真开展设备设施预防性检修工作，做到防患于未然。

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b. 各岗位操作人员应熟练操作设备、认真维护设备和掌握一般故障的处理方法。

c. 各级管理人员和员工，都应把设备事故的预防工作列入工作的议事日程，严格禁止违章操作，超负荷运行、带病运行和冒险作业。

d. 认真贯彻执行设备维护、预检修制度，把每一台设备的检查点排列成表，明确检查点的检查周期，检查部位，职责范围，落实到人并填写记录，发现异常现象，设备操作者应立即处理，不能处理的，应立即向上级主管报告，不得拖延。如一时不能处理，应做预修计划，定期处理。

e. 必须认真执行设备润滑制度，每台设备都应绘制润滑图和编制润滑表，“五定”〈即定点、定时、定质、定标、定人〉，根据润滑表，开展润滑工作。 4.9.6 管理职责：

一般事故由工程经理组织相关人员进行分析和处理，重大事故由公司总经理领导组织工程维修部、安管等部门和事故有关人员进行分析和处理。 4.9.7 检查与考核：

1) 本标准由工程维修部负责归口管理，每年进行一次全面检查。

2) 本标准具体内容，已归入各部门及各类人员的工作考核标准中,由综合管理部一并进行考核。

4.10 设备机房卫生管理规定：

4.10.1 目的：

规范机房内外和设备的清洁，保证设备的最佳运行环境。 4.10.2 适用范围：

适用于大厦设备机房。 4.10.3 内容：

1) 机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物；

2) 各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘； 3) 机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘； 4) 机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网； 5) 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 6) 领班负责制定本机房清洁卫生，并对机房卫生负责；

7) 工程主任定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改；

4.11 设备运行记录管理制度：

4.11.1 目的：

规范运行记录,建立准确、完整、系统的设备运行资料。 4.11.2 适用范围：

适用于设备运行记录。 4.11.3 内容：

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1) 工程维修部机管系统巡查记录表、弱电系统巡查记录表、供配电设施运行记录、空调系统运行

记录表，每日由领班检查后每月月底将表格汇总由部门文员分类管理。

2) 设备检查保养表由检查员工填好后交领班审查后签名，每月月底将表格汇总由部门文员管理。 3) 设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。 4) 所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

4.12 设备标识管理规定：

4.12.1 目的：

规范各类标识的设置和安装，使大厦设备设施标识标准化、清晰化，以达到方便管理的功效。 4.12.2 适用范围：

工程维修部设备设施标识管理。 4.12.3 标识管理：

工程维修部所有设备标识由工程维修部统一制作、统一安置，由工程维修部值班人员进行巡视检查，损坏的及时更换。

1) 设备标识：设备标识分设备编号和设备登记卡。

2) 指示标识：包括方向箭头和简单的说明或汉语拼音缩写等。

4.13 设备台帐管理制度：

4.13.1 目的：

设备台帐是对有关设备的各项明细资料及数据的记录，是设备管理的主要依据，这些记录可作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造的主要依据。 4.13.2 适用范围：

适用于大厦设备资料管理。 4.13.3 内容：

设备台帐其中包括设备重量、基本性能、设备附的数量和名称、保养维修情况等。设备台帐按照设备的分类顺序，统一填写在设备登记表上，作为工程维修部管理设备数量及变动数量的台帐。一般每年进行一次全面的清点核对，做到帐物相符。在建立设备台帐以后，还需在每件设备上喷涂或书写各种代号，以示区别，供登记卡用。台帐具体内容应包括： 1) 设备选型及配套说明；

2) 设备安装调试记录、精度检验记录和验收移交记录； 3) 设备登记卡，格式； 4) 运行记录； 5) 巡视检查记录； 6) 维护保养记录； 7) 预防性检修记录； 8) 修理记录； 9) 零配件更换记录；

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10) 故障分析报告； 11) 事故报告； 12) 报废记录。 4.13.4 相关记录： 1) 《设备台帐》 2) 《设备档案》 3) 《设备登记卡》

4.14 机电设备维修工具管理规定：

4.14.1 目的：

规范机电设备维修工具的管理，确保工具的正常使用及维护。 4.14.2 适用范围：

适用于工程维修部机电设备维修工具的管理。 4.14.3 内容：

1) 机电设备维修工具的管理应规范化，从购买入库到使用、报废均应有完整的管理程序。 2) 机电设备维修工具由部门主管负责申请购买、使用分配。

3) 机电设备维修工具配发分为公用工具和个人使用工具。公用工具由责任领班签名领取、负责存

放保管；个人使用工具由使用者签名领取负责保管、维护。

4) 专业工具未经培训不得随意使用。公共使用的工具如电焊机，切割机等大件工具应按操作规程

操作，安全保护装置不得随意拆除，电动工具应按国家颁发的电动工具使用管理办法实施。 5) 检测等测量仪器仪表应正确使用，使用完毕后应擦试干净包装好。 6) 个人工具因维修损坏，应将损坏件交回报废以旧换新，并在档案中注明。

7) 各类工具应定期保养，因使用不当造成工具损坏、丢失的由使用者作出赔偿，原则以购回同规

格同价值为准。

8) 未经部门主管批准，不可将工具用于不属于大厦日常维修以外的维修使用。

9) 外单位原则上不予外借，借用需经部门经理同意，借用者填写《工具维修部物品外借登记表》

方可借出，如有损坏按原物赔偿。 10) 较大型的专业工具应随用随借，当日归还。 11) 因人员岗位变动或离职，个人工具如数交回。

12) 所有工具都要进行建帐管理，做到帐物相符，使用者必须在各自的工具清单上签字。 13) 工程文员作好工具的登记工作，定期对个人领用工具及公用工具进行盘点核实。 14) 维修工具的档案记录由工程文员管理保存。

4.15 安全用水、供水管理制度：

4.15.1 目的：

确保符合洛阳市安全用水管理的有关规定。 4.15.2 适用范围：

适用于大厦二次供水。

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4.15.3 内容：

根据市安全用水管理的有关规定，结合本大厦的具体情况，对大厦供水管理规定如下：

1) 凡属大厦范围内的供水系统（即自来水公司向本大厦供水总表以内的）一律由大厦管理处管理。 2) 用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3) 用户不可随意更改大厦供水管道。

4) 有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：

a. 私自装表接水或绕表接水者，除当场停用、按最大流量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

b. 私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费上，赔偿大厦损失。 c. 私自起用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

5) 用水要注意节约，阀门开启以够用为宜，不得滥冲滥放！提倡用完即关的良好习惯。 6) 能在低区用水的，不要到高区取水！

7) 用户违反安全用水规定，拒绝管理公司机电维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成

事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。 4.15.4 相关记录：

1.

《生活水池清洗记录》

4.16 监视、测量装置管理规定：

4.16.1 目的：

对监视和测量装置进行控制，以保持其测量能力与测量要求的一致性，为设备运行的安全符合规定的要求提供证据。 4.16.2 适用范围：

适用于大厦使用的用以证实设备运行安全符合要求的所有检验、测量和试验设备、器具的控制。 4.16.3 内容：

1) 确定适用的监视与测量装置。包括工程运行中使用监视与测量装置。

2) 各工程维修部如果需要增加监视与测量装置，应编制需求计划审核同意后，报总物业经理批准，

办理采购手续。

3) 监视与测量装置需通过校准（检定）合格方可使用，并要进行适当的维护、正确调整和妥善的

储存等控制，确保持续保持测量能力与测量要求相一致。

4) 已建立符合国际或国家标准的测量标准的监测设备，必须按照规定的时间间隔或使用前进行检

定或校准，送国家承认、技术监督部门授权的具有检定资质的计量单位进行检定或校准，保存检定或校准记录；工程维修部年制定《年度检测、计量设备检定计划表》由工程维修部经理批准后按规定的时间送检。

5) 对于台秤等计量器具，虽经检定合格，但是使用前仍需调整（清理）、调零点。

6) 对经检定合格的监视与测量装置，应进行标识，表明当前的校准状态及其有效期。对于无标识

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或校准有效期已超过的监视与测量装置，操作者要拒绝使用。

7) 对于监视和测量装置的封缄等防护措施结果，任何人不准乱动、乱调整，以防止偏离校准状态

而使测量结果失效。如必须要调整时，由送具备资格的法定检定单位进行调整，重新封缄。 8) 对监视与测量装置、器具进行搬运时要轻拿轻放；储存条件须具备防潮、防锈蚀和防剧烈振动

等条件，防止锈蚀和镜片模糊等情况发生。使用后的监视与测量装置不要随处乱放，须送库房交保管员妥善保管。

9) 当发现监视与测量装置失准确或损坏时，要停止使用，并由工程维修部组织对此前测量结果的

有效性进行评价并记录；同时，要对失准的监视与测量装置采取校准、修理和报废等措施。在《年度检测、计量设备检定记录表》《设备报废申请表》记录清楚。 4.16.4相关记录：

1) 《年度检测、计量设备检定记录表》 2) 《设备报废申请表》

4.17 运行值班工交制度

4.17.1. 目的

从组织措施上保证操作运行安全及工作质量，区分职责范围，不出人为安全责任事故。 4.17.2. 适用范围

适用于大厦设备设施（空调系统、供配电系统、发电机组、给排水系统、直饮水系统等）的运行管理。 4.17.3. 内容

1) 人员必须提前10分钟到岗，进行交的检查工作。

2) 首先查看运行记录，详细了解上班的运行情况、负荷情况以及有无事故或事故隐患。人员

应主动介绍本班工作情况和注意事项。

3) 检查各设备、设施的运行参数，如电压、电流、液位或显示的其它信号和保护装置是否正常。 4) 检查各设备、设施的负荷状况。

5) 机房内各空调、通风以及照明是否正常。机房内噪声情况是否正常。

6) 检查公用工具、化验设备及药剂、安全防护用品、消防工具等是否齐全和处于良好待用状况。 7) 检查各设备机房的卫生情况。

8) 以上工作正常方可办理交手续，者在未办理完交接手续前，不许离开工作岗位。 9) 在事故状态下，不能进行交。人员在当班人员要求和主持下协助处理事故。若事故一

时不能处理完毕，在征得人员或上级同意后，方可进行交。 10) 醉酒者不允许上班，且作旷工处理。 11) 认真填写交记录，双方签名。

4.18 工程、维修档案管理制度

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4.18.1 目的

将本部门在工作中形成的维修养护技术资料按档案部门的要求收集、整理和立卷，确保有关文件材料完整与安全。 4.18.2 适用范围

适用于大厦工程维修部。 4.18.3 内容

1) 工程档案管理制度

a. 所有的工程设备档案由工程文员负责管理。工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。

b. 各类档案应按强电、弱电、空调制冷、机水、消防、电梯、土建系统分类，统一存放档案盒并贴上标签。

c. 编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。

d. 外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统工程主任、领班核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。

e. 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交工程经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程经理及副经理等组成鉴定小组研究后上报决定。 f. 借阅档案须经相应系统的工程主任以上批准，文员登记并指定归还日期，由文员按期追还，需续借的要重新登记。 2) 维修档案管理制度

a. 维修档案属工程档案的一部分，由工程维修部各领班组织填写，并交工程文员统一管理。 b. 设备维修档案按强电、弱电、机修给排水、空调、消防、电梯、土建装修等设施分类。 c. 维修当值领班每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入每日维修记录表内，如发现不符马上追查原因。

d. 档案管理人员每月对维修档案记录、维修单等进行整理，归档。

e. 维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为二年，重大维修项目保存期至少为五年。过期档案由工程经理组织的鉴定小组统一审定后销毁。

4.19 房屋修缮管理制度：

4.19.1 目的：

达到“预防为主”，“安全第一”，确保房屋结构及装饰处於良好状态。 4.19.2 适用范围：

适用于本大厦房屋修缮。 4.19.3 内容：

1) 工作范围(以泥木工为主)： a. 以维修保养为主；

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b. 屋面钢架结构及混凝土结构； c. 室内地坪、砖或其他地坪装修； d. 内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆； e. 各类门窗； f. 玻璃幕墙结构；

g. 各洗手间等有防漏水结构要求的；

h. 各烟道、风道、加压井道结构；各类管道井、强弱电井等结构； i. 各类清水池、消防水池、污水池、化粪池等；

j. 大厦各类钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构； k. 公用通道、写字楼、公用场所等装修如天花、地毯和各类装饰； l. 各类沟渠结构；

m. 各类会议布置，临时装修等。 2) 维修保养：

a. 贯彻“预防为主”的方针，做到计划检修与检查后修理相结合，并做到“安全第一”。 b. 接到维修单后，应在15分钟内赶到维修现场。 c. 日常维修保养：

➢ 每天巡视本职工作范围内的现场，认真检查，并做好记录。

➢ 26F以上屋面及5F外露屋面，每周不得少于一次检查，各屋面地坪有无开裂、空鼓、起砂

和有无漏水等，各类墙面有无桨活起碱脱皮，各类钢结构有无锈蚀等。

➢ 室内通道各瓷砖、墙面有无松脱、破裂、关键地坪、墙面特别是车道、停车场地坪、墙面

等若有损坏应及时修补。

➢ 各类门窗检查有无开关不灵，变形或缝隙超过规定、门锁是否良好； ➢ 大厦玻璃幕墙有无脱漆、裂缝、漏水及钢架结构有无松动及变形； ➢ 各开水间、卫生间等有无漏水；

➢ 各类井道内结构有无变形、开裂及其它损坏，各基础有无沉降变形； ➢ 各类装修是否保持美观、华丽，有无污染或损坏； ➢ 各类盛水的池、沟等有无漏水或其它损坏。 3) 计划检修：

a. 凡修理材料价格在1000元以内，所需工时不多时，应在平时维修保养时进行； b. 凡修理材料价格在1000元以上，所需工时又较多时，应列入月计划检修。

c. 平时不能处理，修理材料价格费用又高，作为全年综合维修工程，提前造出划，年底一起计处理；

d. 外包工程，负责合同的签订、执行过程中把好质量关，做好施工验收及缺陷跟进。 4.19.4 相关记录： 1) 《工作单》

2) 《土木装饰巡视记录表》 3) 《物业工程项目验收表》

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4.20 外包工程项目管理制度

4.20.1 目的

为保证外包项目有序进行，保质保量地完成外包项目任务，特制定如下制度。 4.20.2 适用范围

适用于公司管理处所辖范围内的各工程、维修、保养施工工作。 4.20.3 内容 1) 合同签订

a. 严格按《外包项目合同签订工作程序》执行。 b. 实事求是，不徇私情。

c. 遵守国家法令、公司制度，不准收受财物和吃请。 2) 合同执行

a. 严格按《外包项目监管程序》执行。

b. 做好项目的跟进，认真填写和收集各项原始记录，把好各工程阶段的关口。 c. 按合同要求严格执行。

d. 加强与对方的联络沟通，保持公司间良好的合作关系。

e. 长期维修保养的外包项目应做好月评价及年度评价，供公司参考。 3) 外包项目竣工

a. 按合同要求，做好竣工验收工作。 b. 认真填写《物业工程项目验收表》。 c. 跟进工程缺陷的整改，完善整改记录。 d. 按合同要求办理付款手续。

e. 长期维修保养的外包项目应做好月评价及年度评价，供公司参考。 f. 资料存档。 4.20.4相关记录：

1) 《物业工程项目验收表》

5．工程维修部工作规程

5.1 电气设备检修安全技术规程：

5.1.1 目的：

从技术措施上保证检修安全，杜绝发生人为安全责任事故。 5.1.2 适用范围：

适用于大厦电气设备检修工作。 5.1.3 内容：

在全部停电或部份停电的电气设备上工作前，必须完成技术措施如下： 1) 停电：

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a. 工作地点，必须停电的设备： ➢ 检修的设备；

➢ 与工作人员在进行工作中正常活动范围小于安全距离的带电设备（10kv安全距离为

0.35M）。

➢ 工作人员的后面或两侧有带电部分，又无可靠的安全措施的设备。 b. 线路作业，应停电的范围：

➢ 检修线路的出线问题及联络开关； ➢ 可能将电源返至检修线路的所有开关； ➢ 在检修线路工作范围内的其他带电线路。 c. 停电注意事项：

➢ 将检查设备停电时，必须把各方面的电源断开，且各方面至少有一个明显的断开点（如隔

离开关、刀开关等）。禁止在只经断路器或自动开关电源的设备上工作，必须断开本回路的隔离开关；

➢ 为了防止有反送电源的可能，应将与停电设备有关的变压器和电压互感器从高、低压两侧

断开；

➢ 对一经合闸即可送电到停电设备的隔离开关，必须将操作手把锁住。 2) 验电：

a. 检修的设备停电后，在连接地线之前，必须用验电器检验有无电压； b. 验电时，必须使用电压等级合适，经试验期限有效的验电器； c. 验电前，应先将验电器在带电的设备上检验其是否良好； d. 应在施工或检修设备的进出线各相分别进行； e. 高压验电必须戴绝缘手套及绝缘鞋；

f. 联络用的断路器或开关检修时，应在其两侧验电；

g. 线路的验电应逐相进行，架设在一起的多层电力线路先验下层，后验上层。 3) 装设临时接地线：

a. 装设时，应先将接地端可靠接地，当验明设备或线路确无电压后，立即将临时接地线的另一端（导线端）接在设备或线路的导电部份上，此时设备或线路已接地并三相短路。拆除时相反，先拆导体端。

b. 临时接地线应使用多股软裸铜线，截面不小于25mm2.

c. 分段母线在断路器或隔离开关断开时，各段应分别验电并接地之后方可进行检修。若高低压变配电室需全部停电时，应将可能来电的高压进线柜开关扭至接地位置。 d. 临时接地线应装在工作点可以看见的地方。

e. 带有电容的设备或电缆线路，在装设临时接地线之前，应先放电。

f. 装拆临时接地线工作必须二人进行。若一人值班时，只允许使用接地隔离开关接地。 4) 应悬挂标示牌和装设临时遮拦： a. 标示牌悬挂数量；

➢ 禁止类标示牌的数量应与参加工作的班组数相同； ➢ 提醒类标示牌的数量应与装设接地线班组数相同； ➢ 警告类和准许类标示牌的数量，视现场情况适量悬挂。

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b. 装设临时遮拦是为了防止工作人员误碰或靠近带电体，也可以作为安全隔离装置。 5) 相关记录：

《供配电室值班记录表》。

5.2 配电室倒闸规程：

5.2.1 目的：

从技术措施上保证操作安全。 5.2.2 适用范围：

适用于大厦配电室。 5.2.3 内容： 1) 有关规定：

a. 倒闸操作应有二人进行，其中一人唱票（操作票）与监护，另一人复诵与操作。 b. 操作前，应根据操作票的顺序，在配电系统图上进行核对性操作。

c. 操作中，应认真执行监护制、复诵制等。每操作完一项即由监护人在操作项目前画“√”。 d. 操作时，必须先核对设备的名称、编号、并检查断路器、隔离开关、自动开关、刀开关等的通断位置与工作票写的应相符。

e. 操作中发生疑问时，必须搞清楚再操作。不准擅改操作票。

f. 应穿长袖衣、长裤进行操作。高压部分操作时还应带绝缘手套及穿绝缘鞋。 g. 操作过程中，应注意观察有关仪表及回路保护装置，若有异常应立即处理。 2) 高压送电操作规程：

a. 有操作票，按上述有关规定做好准备工作。

b. 验明高压柜的编号及状态，进线柜接地刀闸处于分闸位置，并确认。 c. 检验一切正常后，按实际需要选用1#或2#进线，分段送电。

d. 根据所需送电的变压器、开关柜，确认变压器、开关柜编号无误后，拉开接地刀闸送电。 e. 备用电源应挂上“有人工作，严禁合闸”的标示牌。 3) 低压送电操作规程：

a. 按操作票检验各开关位置，各开关应在分开位置无误后才能进行。 b. 先合变压器低压侧进线总开关，然后再依次送负荷各分路开关。 4) 停电操作规程：

a. 按操作票验明所停电线路的开关位置，确认无误后再进行操作。

b. 全部或一台变压器停电时，应按照从低压侧各有关负荷分开关断开停电，然后切断变压器低压总开关，再最后切断高压分路开关顺序操作。 c. 停电检修应严格按工作票操作制度进行。 5.2.4 相关记录： 1. 《停、送电操作票》 2. 《停、送电工作票》

5.3 市电、发电联锁柜操作、维护规程：

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5.3.1 目的：

确保应急电源正常输入。 5.3.2 适用范围：

适用大厦联锁柜。 5.3.3 内容

1) 联锁柜自动投入程序。

a. 合市电联锁柜自动合闸选择开关，市电输出。 b. 合电梯、消防系统及其它应急照明开关。 c. 将发电联锁柜选择开关打至“自动”。

d. 停市电时发电机信号继电器失电，常闭触点闭合导能安电机起动模块，发电机自行起动加速。 e. 发电机加速至1500转时发电联锁柜得电自动闭合送应急负荷。 2) 联锁开关柜维护。

a. 定期检查联锁机械钢线有无松脱或行程过大，如有应调整。 b. 定期检查发电机信号继电器和市电中间继电器保持触头接触良好。 c. 每年检查市、发电联锁开关柜电气联锁常闭触头，防止误动作。

5.4 电梯安全操作规程：

5.4.1 目的：

规范电梯的操作，确保设备和人身安全。 5.4.2 适用范围：

适用于大厦升降梯的操作。 5.4.3 内容：

1) 开梯前的检查与准备工作。

a. 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层； b. 开启轿内照明；

c. 电梯启用前，将电梯上下运行数次，无异常现象后方可投入使用；

d. 层门关闭后，从层门外不能用手拔启；当层门、轿门未完全关闭时，电梯不应正常启动； e. 平层准确度应无显著变化（满足国家规范要求）； f. 根据地坎卫生状况，不定期地清洁层门地坎、轿门地坎。 2) 电梯行驶中注意事项。

a. 若电梯在司机状态下运行，如电梯司机有事离开或电梯停用时，须将轿内电源开关断开，如层门有可能从外面开启的设施亦要将层门关好；若电梯在自动状态下运行，如电梯停用时，只需将轿内电源开关断开并挂暂停使用指示牌； b. 轿厢的载重量不应超过额定载重量；

c. 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需由使用单位提出申请，经管理处同意，在做好安全防护措施后在电梯工的监管下装运；

d. 严禁短接层门安全回路，严禁在层门开启的情况下，按下检修按钮来开动电梯作检修运行；

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不允许通过按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号； e. 不允许利用轿顶安全窗来装运超长物品；

f. 电梯行驶时，电梯司机应劝告乘客不要倚靠轿门；电梯候客时，电梯司机应劝告乘客不要站在层门和轿门之间；

g. 轿厢上部，除电梯固有设备外，不得放置其它物品。

3) 当电梯使用中发生如下故障时，电梯工或管理人员应立即通知电梯维保单位的维修人员紧急处

理。

a. 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时； b. 电梯到达平层位置而不开门时； c. 运行速度显著变化时；

d. 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时； e. 行驶方向与选定方向相反时；

f. 内选、平层、快速、外呼和层显信号失灵、失控时； g. 发觉有异常响声，较大震动或冲击时； h. 轿厢在额定重量下，超越端站位置继续运行时； i. 安全钳误动作时；

j. 闻到电气部件因过热而发生焦热的臭味时； k. 电梯金属部件有麻电现象时。

4) 电梯使用完毕暂停使用时，电梯司机应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门

关闭。

5) 电梯长期停用时，应将电梯机房总电源关掉（注意观察CPU电池的电量是否足够）。 6) 发生紧急事故时，电梯工应采取下列措施：

a. 当发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时，电梯司机应保持镇静，并告诫乘客切勿企图拨开轿门跳出轿厢，并做好承受因轿厢急停而产生冲击的准备；

b. 电梯行驶中突然发生停梯故障，电梯司机应立即按下报警按钮与中控室取得联系，并通知管理处电梯工，设法让乘客尽快安全离开轿厢；

c. 电梯发生困人故障需在机房用手轮盘车使电梯短程升降时，必须先将电梯主电源断开，严格按《电梯困人救援规程》执行。

5.5 给排水设备安全操作规程：

5.5.1 目的：

规范水泵操作，确保设备、人身安全。 5.5.2 适用范围：

适用于大厦生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的操作。 5.5.3 内容：

1) 在生活水泵、消防水泵起动之前，首先检查水泵润滑油、水池（箱）水位以及电源是否正常，

各阀门是否打开。

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2) 对双电源互投柜的操作：合上互投柜内的空气断路器，接通操作面板上的转换开关。 3) 生活水泵的手动操作。

a. 把生活水泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动”位置； b. 把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位；

c. 合上生活加压泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮； d. 按1#或2#泵起动、停止按钮，可以就地控制生活水泵的起停。 4) 生活水泵的自动操作。

a. 把生活加压泵控制柜面板上的转换开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。 b. 合上生活水泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

c. 两台生活水泵受上位水箱水位信号控制。上位水箱低水位时（0.8米）起泵，高水位时（2.15米）停泵。当上位水箱水位达2.5米时强切浮球可直接切断生活加压泵电源。两台水泵1用1备，定期交替投入运行。 5) 消火栓泵的手动操作。

a. 把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。 b. 把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

c. 合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 d. 按1#或2#消火栓泵起动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓泵的起停。 6) 消火栓泵的自动操作：

a. 把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。 b. 合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 c. 两台水泵1用1备，定期交替投入运行。起动或停止受消防联动信号的控制。 7) 喷淋泵的手动操作：

a. 把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。 b. 把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

c. 合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 d. 按1#或2#喷淋泵的起动、停止按钮，可以就地手动控制喷淋泵的起停。 8) 喷淋泵的自动操作：

a. 把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。 b. 合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 c. 两台水泵1用1备，定期交替投入运行。起动或停止运行受消防联动信号的控制。 9) 潜水泵的手动操作：

a. 把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。 b. 把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

c. 合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 d. 按下泵的起动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的起停。 10) 潜水泵的自动操作：

a. 把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。

b. 合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

c. 潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时起泵，低水位时停泵，溢流水位时

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起泵。

5.6 给排水设备运行管理规程：

5.6.1 目的：

规范给排水设备设施的运行管理工作，确保给排水设备设施的良好运行。 5.6.2 适用范围：

适用于大厦给排水设备设施的运行管理。 5.6.3 内容：

1) 给排水工应每天至少巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱等）及地下室潜水泵设备，若遇

异常情况应增加巡视次数。

2) 给排水工应检查水泵运行状态、运行方式、运行电流，管道压力，水池（箱）液位，供水浮球

阀、强切阀，机房温度、湿度等。 3) 运行监控内容如下：

a. 水泵房有无异常声响或大的振动； b. 电机、控制柜有无异常气味；

c. 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否畅通；

d. 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

e. 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求； f. 水池、水箱水位是否正常；

g. 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

h. 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰； i. 止回阀、浮球阀、强切阀、液位控制器是否动作可靠； j. 临时接驳用水情况；

k. 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

4) 对于巡视中发现的不正常情况，给排水工应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时、

详细地汇报给当值领班或主管，请求支援解决。整改时应遵守给排水设备设施安全操作规程和维护保养规程。

5) 给排水设备按维护保养规程定期维护保养，并做好相关记录。 6) 定期清洗生活水池（箱），并取得《二次供水设施清洗消毒合格证》。

7) 每月定期抄大厦总水表和分水表，并在规定的时间统计汇总交客户服务部。按公寓入住、退房

时要求抄水表，并请租户亲临确认后，交客户服务部。 8) 每月定期做用水量统计分析。发现异常及时查找原因整改。

5.7 给排水设备维护保养规程：

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5.7.1 目的：

规范给排水设备的维护保养工作，确保给排水设备处于良好的运行或备用状态。 5.7.2 适用范围：

适用于大厦生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的维护保养。 5.7.3 内容： 1) 保养周期规定：

a. 对生活泵、稳压泵每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。

b. 对消火栓泵、喷淋泵每月手动点动试运转一次，每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。

c. 对潜水泵每半年进行一次全面保养。

d. 对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随泵同时保养。 2) 保养内容：

a. 电动机的维护保养：

➢ 拆开电机接线盒内的短路片，用500V摇表摇测电机绕组相与相、相与地间的绝缘电阻是

否在0.5MΩ以上，否则应作烘干处理或修复；

➢ 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承； ➢ 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； ➢ 清洁电动机外壳；

➢ 检查电动机是否有脱漆现象，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 b. 水泵维护保养：

➢ 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好； ➢ 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更

换；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承； ➢ 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根； ➢ 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换；

➢ 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，

则应更换同规格水泵轴； ➢ 紧固机座螺丝并做防锈处理； ➢ 清洁水泵外表。 c. 控制柜的维护保养：

➢ 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无

污垢；

➢ 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

➢ 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，若有则应整改。 d. 交流接触器的维护保养：

➢ 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

➢ 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换； ➢ 清洁铁芯上的油污及脏物；

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➢ 检查复位调簧情况； ➢ 拧紧所有紧固件。 e. 热继电器的维护保养：

➢ 热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

➢ 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的

应更换。

f. 自动空气开关的维护保养：

➢ 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应作烘干处理； ➢ （清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换； ➢ 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧罩应无卡住现象；

➢ 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭； g. 中间继电器、信号继电器的维护保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 h. 信号灯、指示仪表的维护保养：

➢ 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

➢ 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换

同规格同型号的仪表。 i. 远传压力表的维护保养：

➢ 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

➢ 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

➢ 偏差很大，清理远传压力表接头或检查信号线是否受损，如仍不正常则应更换远传压力表

或信号线。 j. 闸阀的维护保养：

➢ 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； ➢ 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳； ➢ （对闸阀阀杆加黄油润滑；

➢ 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 k. 止回阀的维护保养：

➢ 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

➢ 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； ➢ 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 l. 浮球阀的维护保养：

➢ 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； ➢ 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

➢ 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 m. 液位控制器的维护保养：

➢ 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； ➢ 清除压力室内污物，疏通控制水道；

➢ 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

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➢ 紧固所有螺母。

n. 潜水泵或排污泵的维护保养：

➢ 用500V摇表检测潜水泵或潜污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排

污泵，对线圈进行烘干处理；

➢ 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换；

➢ 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的

轴承；

➢ 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍；

➢ 检查潜水泵、排污泵上所连接管是否牢固，如松弛、漏水则应紧固或更换胶垫。拧紧潜水

泵、排污泵上的所有螺母。 o. 明装给排水管的维护保养：

➢ 检查支持托架是否牢固，否则应加强； ➢ 检查流向标识是否鲜明醒目，否则应整改；

➢ 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍； ➢ 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。 3) 试运转：

a. 合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。 b. 手动盘车，转动灵活。

c. 电动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常。

d. 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声，三相电流不平衡度小于20%。

5.8 冷水机组运行操作规程：

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5.8.1 目的：

确保空调设备（设施）操作的正确性和安全性。 5.8.2 适用范围：

大厦空调设备（设施）的操作。 5.8.3 工作程序： 1) 单元机组： a. 手动启动程序：

b. 自动启动程序：

接通单元机组主电源、压 缩机油预热不少于6h 到达关闭时间自动关闭 到达设定时间冷却水泵、单元机自动启动 以上开启为首次开启，如正常运行则省略接通主电源压缩机油预热（6-12h）。

2) 制冷主机：

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接通单元机组主电源、压缩机油预热（6-12）h 开启对单元机的冷冻、 冷却水泵、冷却塔 手动启动单元机 停冷冻、冷却 水泵及冷却塔 手动停止单元机

BAS系统设定冷却水泵、单元机开启、关闭时间 置单元机选择开关于“自动”状态

1 2 3 4 5 6 7 1 压缩机线电压 380±10% 油温 60-63℃ 油位不低于上端视镜的2/3（离心机） 冷凝器、蒸发器连接水管上的手动阀门是否处于开启状态. 电动蝶阀是否处于自动状态 检查冷却、冷冻泵进出阀门是否处于开启状态 检查水泵三相来电指示是否正常 检查冷却、冷冻水静压是否正常 开启机房内通风系统风柜 开启冷却泵、冷冻泵，检查进出压力是否正常 启动制冷主机 视室外实际情况及冷却水温开启冷却塔风机 检查线电压380±10%，线电流小于95%RLA 离心机油温47~66℃，油压差80KPa—150Kpa，80KK 排气温度 压缩机绕组温度 冷却水水压 冷却水温 冷冻水水压 冷冻水水温 离心机 离心机 离心机 离心机 离心机 离心机 25℃~40℃ 小于35℃ 进口1.0±0.05MPa，出口0.9±0.05 MPa 进口>13℃ 出口<39℃ 进口0.55±0.05MPa，出口0.45±0.05 MPa 进口:<25℃；出口:>4℃ 启动前检查 启动2 3 4 1 运行检查2 3 4 5 6 运行检查7 8 9 10 1 2 冷却水、冷冻水系统运行是否正常 冷却塔运转、水位是否正常 停主机并锁键盘 停冷却塔 停冷却水泵 停冷冻水泵 关闭通风系统、风柜 停机3 4 5 3) 设备运行时需填写《空调运行记录表》。 5.8.4 日常维护保养要求：

1) 检查冷冻水泵、冷却水泵运转响声是否正常，电机温升是否正常，出口压力是否正常，定期润

滑轴承。

2) 膨胀水箱是否渗漏，阀门是否渗滴，水位是否过低，箱盖是否松脱。

3) 冷却塔布水盘是否布水均匀，水温情况，填料是否破损不匀，溅水现象是否严重。

4) 检查冷却塔补水阀、泄水阀是否完好，浮球是否良好，水位是否适当，底盘是否渗漏及水质情

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况。

5) 检查风机运转响声是否正常，是否有缺油或动平衡不良现象。 6) 注意凝结水排放情况。

7) 完成设备每周一次、设备房每月一次的保洁工作。 8) 完成设备房安全设施的日查工作。 5.8.5 注意事项：

1) 注意冷却泵或冷冻泵是否出现水路短路现象。

2) 如有电气故障，应遵守《电气安全操作规程》进行维保。 3) 如环境变化较大，应及时调整新、回风比例，以节约能源。 4) 注意日常运作与弱电沟通，防止设备或系统出故障。 5) 注意设备房的通风情况，防止制冷剂泄漏对人体的危害。 5.8.6 质量记录： 1) 《空调运行记录》

5.9 空调系统运行管理规程：

5.9.1 目的：

规范空调运行管理工作，确保空调系统正常运行。 5.9.2 适用范围：

适用于大厦空调系统的运行管理。 5.9.3 内容： 1) 运行监控：

a. 空调工应每班巡视一次冷水主机、冷却泵、冷冻泵、冷却塔、新风机房及管路、阀门等附件，若有异常情况应增加巡视次数。

b. 空调工应每两小时对空调系统运行情况进行登记：冷水主机的电压、电流，蒸发器、冷凝器的出水、回水温度及压力，冷冻泵、冷却泵的电流、进出水压力，机房温度、湿度等。 c. 运行监控内容如下：

➢ 检查电源电压应在额定值的±10%范围内（342~418V），且三相电压不平衡度在3%以内； ➢ 检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流；

➢ 检查冷冻水泵、冷却水泵运转声音、电机温升是否正常，水泵进、出口压力、温度是否正

常；

➢ 检查冷水主机运转是否有异常振动或噪音；

➢ 检查管道、阀门有无跑冒滴漏现象，冷冻水管保温是否完好； ➢ 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味； ➢ 检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常； ➢ 检查各种仪表指示是否正常，指示灯是否完好； ➢ 检查各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

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➢ 检查防小动物设施是否完好； ➢ 检查各种标识牌、标识物是否完好； ➢ 检查消防设施是否完好。

d. 对于巡视中发现的不正常情况，当值人员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时、详细地汇报给当值领班或主管，请求支援解决。整改时应遵守空调系统安全操作规程和维护保养规程。 2) 异常情况的处理：

a. 冷水主机发生冷媒泄漏时的处理： ➢ 立刻关停冷水主机，关闭相关的阀门；

➢ 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；

➢ 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全； ➢ 对于不同情况的中毒者采取不同的方法：

①对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息； ②如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；

③如冷媒溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。 ➢ 排除泄漏源并经厂家检查机组正常后，启动空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投

入正式运行。 b. 当空调机房发生水浸时：

➢ 视进水情况关掉空调机组，拉下总电源开关； ➢ 堵住漏水源；

➢ 如果漏水较大，应立即通知主管，同时尽力阻滞进水； ➢ 堵住漏水源以后，应立即排水；

➢ 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自

然通风、更换相关管线等）；

➢ 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常 ➢ 情况出现，则可以投入正式运行。 c. 当控制柜、电机发生火灾时：

➢ 首先应断开火灾设备的电源，防止事故进一步扩大； ➢ 用ABC灭火器对着火设备进行灭火，直到火焰被扑灭为止；

➢ 火灾扑灭后，应首先对设备房通风、排烟，然后查明火灾发生的原因，评估火灾造成的损

失，并书面报告总经理；

➢ 对火灾造成的设备故障马上组织修复，使空调系统尽快恢复到正常使用状态。 3) 当值人员应根据大厦租户的加时要求，按时开关空调。根据环境温度和负荷情况开启相应

的空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。 5.9.4 相关记录： 1) 《空调运行记录》

5.10 柴油发电机安全操作规程：

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5.11.1 目的：

规范柴油发电机的操作程序，确保设备和人员的人身安全。 5.11.1 适用范围：

适用于大厦发电机房康明斯柴油发电机的操作。 5.11.1 内容：

1) 开机前的检查工作：

a. 按下红色紧急停机按钮，把发电机控制屏上的选择开关置于停机“OFF”位置。

b. 检查机组整体情况：机身上有无杂物，水箱散热网有无堵塞，风扇防护网有无松动，蓄电池排气孔有无堵塞，机身有无渗漏油等。

c. 检查机房的进、排风情况，进风口与排风口有无堵塞等。

d. 检查机油油位情况：拧出油尺，油尺上标有“H”（高位）和“L”（低位），油位应在H与L之间并靠近H位，但不可超过；检查油质是否变坏、变黑（机油混浊发黑，粘滑度不好则需更换）。

e. 检查柴油油箱情况：油箱是否够油、管道有无渗油、排气口有无打开、闸阀是否打开等。 f. 检查冷却水箱中的水位：拧开水箱盖，中指能探到水或眼观水位低于水箱盖平面50mm，不够加清水至上述位置。

g. 检查机组电池连线及其它引线是否全部连接牢固。

h. 检查发电机组显示屏上显示的电瓶端电压应是DC24V以上，且无警告等符号指示。 2) 启动： a. 手动启动

➢ 将送、排风机控制箱面板上的选择开关置于“手动”位置，按下启动按钮，送、排风机运

转。

➢ 当市电停电时，断开配电房市电联络开关。当试验发电时，断开发电机组的输出自动空气

开关。

➢ 将发电机组控制屏上的选择开关转到运转“Run”位置，发电机组将启动发电。

➢ 倾听有无异常声音，通过控制屏上的仪器仪表观察发电机电压、电流、频率、转速、油温、

油压（在开机10~15秒内，油压应达35~60p.s.i）、引擎温度等是否正常，并做好运行记录。

➢ 若引擎无法顺利启动，启动马达将于数十秒后脱离引擎机构，并发出报警信号。再次启动

的步骤是等候2分钟让启动马达冷却后，重新启动。若仍不能启动发电机，则需对应显示屏排除故障。 b. 自动启动：

将送、排风机控制箱面板上的选择开关置于“自动”位置，将发电机组控制屏上的选择开关置于自动“AUTO”位置。当市电停电时，送、排风机将自动启动，发电机组将自动启动发电。 3) 停机：

a. 手动状态下的停机：

➢ 先切断发电机组后端负载，再断开发电机组输出自动空气开关。

➢ 发电机组空载运转三至五分钟后，将发电机控制屏上的选择开关转到停机“OFF”位置，

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发电机组将停止运行。

➢ 按下送、排风机控制箱面板上的“停止”按钮，关闭送、排风机。

➢ 检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，合上发电机输出自动

空气开关。

➢ 将送、排风机控制箱面板上的选择开关置于“自动”位置。 b. 自动状态下的停机：

当市电恢复正常后，市电电源断路器自动合闸，联锁应急电源断路器分闸，柴油发电机组空载运转三至五分钟后自动停机，送、排风机也会自动停机。

c. 紧急状况停机：

当发生紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，可通过按下发电机组控制屏上的红色紧急停机按钮实现停机。 4) 注意事项：

a. 在启动发电机前要进行检查，务必使每个人都远离发电机，以免发生人身伤害事故。 b. 发电机组首次启动或在更换过机油或机油滤清器后启动发电机，应在发电机运转数分钟后停下发电机，等15分钟待机油回到机油盘中，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使机油油位接近油尺上的“H”标记处。

c. 发电机组运行完全正常后，方可合闸送电输出。各种电力设备负荷须分级延时投入，不可一次性投入大负荷或满负荷。

5.11 螺杆冷水机组系统操作规程

5.11.1 目的

确保空调设备（设施）操作的正确性和安全性。 5.11.2 适用范围

大厦空调设备（设施）的操作。 5.11.3 职责

1) 运行工负责设备的操作管理。 2) 运行领班负责操作指导和检查。

3) 工程部主任与经理负责应急事故处理和检查监督。 5.11.4 工作程序

1) 开机前的检查：首先检查运行记录，没有任何异常发生或故障出现。 a. 检查电路

➢ 接线正确，无任何不安全项。 ➢ 配电柜无异常。 ➢ 线电压在 380±10%. b. 水路检查

➢ 检查所有水系统管路，确认待开机组蒸发器与冷凝器及相应冷却塔水路阀门开启。

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➢ 检查机组各传感器接头是否牢固测量显示值正确。

➢ 确认不开的机组蒸发器与冷凝器水路阀门是否关闭（否则会分流！）。 c. 主机检查

➢ 主机油分离器用手感觉,必须达到40 OC以上； ➢ 采用目视检查油分离器油位应高于视液镜下限； ➢ 主机周围无任何障碍物；

➢ 无任何泄漏现象（制冷剂、润滑油、水等）。 2) 开机程序

a. 开启相对应的冷却塔；

b. 开启相对应的冷却水泵，且水流正常；

c. 确认有末端设备已投入运行后，开启相对应的冷冻水泵，且水流正常； d. 采用自动方式启动主机（原则上需领班以上同意方可“本地手动”开机）。

e. 当冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等无法自动运行时，应手动打开相应电动阀（现场手动打开电动阀门），避免耽误供冷时间。 3) 运行中的检查

a. 高压：控制在500-950 kpa.； b. 低压：控制在180-210 kpa.；

c. 油压：检查油压，比高压低10-50 kpa., 油压差大于200kpa； d. 检查冷冻水出水温度、进水温度是否正确。进出水温差是否在3-5 OC。 e. 检查冷却水出水温度、进水温度是否正确。进出水温差是否在3-5 OC。 f. 检查排气温度，应低于65 OC。

g. 润滑油量：采用目视检查油分离器油位，应控制在高于视液镜下限。 h. 制冷剂量：检查制冷剂量。目视检查蒸发器液位。高低压控制在指标内。 i. 观察主机的能量调节装置是否随负荷的变化而有效调节；

j. 主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔等主要设备运行电流是否在正常范围内；

k. 在线清洗装置运转是否正常，冷凝温度是否在正常范围内，冷凝器进出水压降是否正常； l. 冷却水系统压差式反冲洗装置工作是否正常。 4) 机组低温下运行

冷水机组的冷凝最佳进水温度为24-35 OC ，过高的进水温度使机组制冷量降低，压缩机功耗加大；而过低的进水温度将使压缩机油压较低，给压缩机增载带来困难，使压缩机有可能不能够增载到100%，长期在低油压差情况下运行，还会降低压缩机运行寿命。 5) 冷却水温低于20 OC的开机操作

a. 将控制模式设为自动启动或在手动操作选择快速启动，这样能够将两台压缩机同时投入运行， 加大油压差。

b. 在冷却水温较低时，应尽量避免在过高的能量下长期运行而损坏压缩机，不宜采用手动增载的方式强行增载，而应将机组设置为自动运行。在自动运行控制程序中，当油压差不满足增载要求时，压缩机将被限载到80%左右。 6) 当冷却水温＜15 OC时

如冷却水进水温度过低，小于15 OC时，机组有可能因为油压差报警而启动失败。

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7) 停机程序 a. 停主机； b. 停冷却水泵运转； c. 停冷却塔运转；

d. 停冷冻水泵运转（可根据供冷情况保持运行）； e. 停止公共部分的末端设备、设施运行。

f. 检查所有水系统管路，确认已停机组蒸发器与冷凝器及相应冷却塔水路阀门关闭。 8) 机组长时间停机注意事项

a. 关闭供液阀，运行机组直到低压报警时停机；

b. 断开机组电源，断开控制电路上的小空开，按下红色急停开关。防止油分离器的电加热器就会工作或其它人误开机；

c. 将换热器中的水排放干净，防止长期的水流加快机组换热器的腐蚀；同时防止当环境温度低于水的冰点导致换热器的损坏；

d. 当机组长期停机后再启动开机前，需进行绝缘电阻测试（用380V的电压对机组进行绝缘电阻测试，机组的阻值不得低于1M），且要将机组通电4小时以上，确保油温达到40 OC以上，再开机。

5.12 焊接作业规程：

5.12.1 目的：

规范作业程序，确保焊接质量和安全生产。 5.12.2 适用范围：

适用于碳钢、不锈钢、铜、合金钢等材料焊接。 5.12.3 内容： 1) 作业前准备：

a. 穿戴好工作服、手套、鞋、帽、围裙、面罩等防护用品。

b. 检查作业点周围是否有易燃、易爆、有毒等物品确保工作现场安全，通风条件好。 2) 电焊机作业：

a. 检查电焊机的进出电源线、焊机、机壳完好无短路接地不良等。 b. 按焊接要求熟悉工件和工艺，了解焊接件的持性。

c. 根据要求和焊接件持性，选择合适的电焊条并调整电焊机的参数。

d. 启动电焊机调整好焊机电流，先用边角废料进行试焊，目测工件表面质量是否达到焊接要求，如有必要可得进行强度试验，确认参数的合理性，如达不到要求，结合焊接情况及参数进行调整使之达到质量要求。

e. 作业中若出现异常，要停机关掉电源，作业完毕应关掉电源、气瓶阀门、清理工作现场灭绝火种。 3) 验收标准：

a. 因焊接是特殊过程不能通过事后监视测量加以验证，因此需监视过程参数。

b. 焊件完工后检查焊件外观应无其它机械物理损伤，焊缝光滑均匀、焊缝长度适宜、连接件间

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距合理、天沙眼、塌坑等。 c. 焊接参数。

d. 由于焊件厚度、结构、形状和使用条件不同，应选择适宜的接头形式（对接、搭接、角接、T形接、十字接）选择，及坡口形式选择，焊缝空间位置（平焊、横焊、立焊、仰焊等）选择。 e. 由于焊件厚度、材质等不同应该选择适宜的焊条直径，工件厚度越厚，所选焊条直径越大，参考下表选择：

焊件厚度mm 焊条直径

4) 焊接电流的选择 焊接直径mm 焊接电流A 1.6 25-40 2.0 40-60 2.5 58-80 3.2 100-130 4.0 160-210 5 200-270 6 260-300 ≤1.5 1.6 2 1.6-2.2 3 2.5-3.2 4-7 3.2-4 8-12 4-5 ＞12 4-6 ≤1.5 1.6 5) 立焊、横焊时，焊接电流应减少10% — 15%，焊接速度和电弧长度（电弧电压），由操作者根

据焊缝尺寸和焊条特性掌握，一般要求电弧长度不超过2 — 4mm，焊接速度以保证焊缝的尺寸符合结构要求为准（焊透、宽窄一致）。

5.13 设备安全事故处理规程：

5.13.1 目的：

事故发生后，确保从组织、技术上正确处理。 5.13.2 适用范围：

适用于大厦设备事故处理。 5.13.3 内容：

本部工作人员，应熟悉本职岗位的各项安全操作规程，严格照章操作；按计划做好维修保养本部工作人员，应熟悉本职岗位的各项安全操作规程，严格照章操作；按计划做好维修保养工作，大力贯彻“预防为主”的方针，尽量减少或杜绝设备安全事故的发生。若一旦发生设备安全事故，应按下列规程处理： 1) 设备安全事故现场：

a. 若发现和得到设备事故发生的信息，有关工作人员应迅速赶赴现场，立即组织抢修、抢救 ，避免事故进一步扩大；若有事故受伤者，现场人员应立即进行救护，减少人员伤亡； b. 若安全事故有可能危及大厦人员人身安全，应立即通知管理处人员，并疏散相关楼层的人员； c. 有可能影响运行或更严重后果的，应同时向上级报告； d. 应尽量保持事故现场，以利事故分析和处理； e. 坚决杜绝临阵不前，甚至脱逃现场现象发生；

f. 平时各有关岗位应将安全防护用品或工具保持完整、良好的待用状态。 2) 设备安全事故的处理：

a. 配合公司及安全管理部，组织相关专业技术人员，了解事故发生前后设备运行情况和人员工

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作情况，必要时进行测量、记录、照像、搜集物证、人证材料等。

b. 组织有关人员，对设备安全事故的过程、原因、性质和责任进行分析，做到三不放过： 事故原因不明，责任不清不放过； 事故责任者未得到处理，群众未受到教育不放过； 没有防范措施和防范措施不落实不放过；

c. 若有隐瞒设备安全责任事故现象发生，应从严处理；

d. 有关设备安全事故或人身重伤以上事故，应按国家规定向有关行业管理单位、劳动司法、社会保险等单位上报。

5.14 直饮水系统管理规程

大厦直饮水系统的运行管理质量，直接关系到饮用人的身体健康，必须以高度的责任感对直饮水系统进行操作管理。故特制订大厦直饮水系统管理规程如下： 1) 凡属大厦内的直饮水系统一律由项目管理处管理。

2) 严格按下列工艺流程操作，提供安全、质优的直接饮用水给大厦客户使用：

自来水 硅胶过滤 活性碳过滤 制水精滤 中间水箱

回水精滤 饮水终端 变频供水 成品水箱 纳滤 纳滤泵

氧气制备 臭氧发生器 循环泵 臭氧消毒

3) 认真抄表，对现场设备的运行状态如：水位、压力、电导率、阀门开关、泵的启停等。对照日

常参数认真比对，发现异常应及时处理并报告上级。

4) 清理机房环境现场，使直饮水机房始终处于卫生、洁净的状态。 5) 每周一送水检测一次,并提交“卫生检测报告”给管理处。 6) 硅胶过滤器操作规程：

a. 过滤时，原水由进水管进入过滤罐中，由上而下通过滤层后，经配水系统收集，再由罐下部的滤后水管流出。随着过滤过程进行，当水头损失达到允许的最大值时（即达到该罐的最大允许压降时）或出水水质达到某一值时，这时滤罐将停止过滤，进行反冲洗工作。 b. 冲洗时，冲洗水由配水系统进入，向上流过滤层，冲走沉积于滤层中的污物，并夹带着污物从反冲洗排水管流出。

c. 冲洗完成后，即可进行下一个循环

d. 以上过程为全自动控制，应严格观察及记录。 7) 活性碳过滤器操作规程：

a. 过滤时，原水由进水管进入过滤罐中，由上而下通过滤层后，经配水系统收集，再由罐下部的滤后水管流出。随着过滤过程进行，当水头损失达到允许的最大值时（即达到该罐的最大允许压降时）或出水水质达到某一值时，这时滤罐将停止过滤，进行反冲洗工作。 b. 冲洗时，冲洗水由配水系统进入，向上流过滤料层，冲走沉积于滤层中的污物，并夹带着污物从反冲洗排水管流出。

51-60

c. 冲洗完成后，即可进行下一个循环

d. 以上过程为全自动控制，应严格观察及记录。

8) 纳滤设备的运行及反冲洗可参照上述设备，发现异常应及时处理并报告上级。

9) 每周将成品水罐换一半,每周六下午14:00时进行。并采用手动方式对纳钠滤设备、活性碳过滤

及硅胶过滤等设备进行反冲洗。在手动操作反冲过程中，判断其自动冲洗功能是否正常。若在平时检查过程中发现某设备自动反冲洗，则应详细记录其过程.在本周六的下午可免去该设备的手动反冲洗操作。

10) 每月由综合维修班领班组织对系统的管线、阀门及有关设备进行检查并记录。 11) 白天由水工管理；中班及晚班由上运行班的技工管理.

5.15 一般报修流程

5.15.1 目的

规范管理处报修流程，提高报修工作效率。 5.15.2 适用范围

适用于大厦管理处报修。 5.15.3 内容

仓管员一般报修流程图

客服中心安管部巡楼记录工作单或电话反馈安排情况每天AM10：30登记、通知工程值班人员各领班或主任安排领 料审 批维维修修人15分钟内工员作点安排反馈分类统计汇总存档工作情况汇报

5.16 计划检修或重大设备检修程序图

5.16.1 目的

按计划保养大厦设备，保证大厦设备的正常。 5.16.2 适用范围

适用于大厦设备计划检修或重大设备检修。 5.16.3 内容

批复指示上级领导审核上报计划检修或重大设备检修程序图52-60 审批意见工程经理检修计划主任或领班组织实施班组

5.17 供电限电停电审批程序

5.17.1 目的

规范供电停电程序，确保用电安全。 5.17.2 适用范围

适用于大厦。 5.17.3 内容 1) 停（限）电：

由工程维修部经理书面通知 物业服务部停（限）电范围、原因及时间和有关注意事项。 物业服务部经理根据上述内容，拟出给客户的停（限电）通知，经物业总经理审批同意后，在停（限）电通知上加盖管理处公章，由物业服务部负责发放至各 客户及工程维修部、安全管理部等。

工程维修部在收到管理处停（限）电通知后，经理或主任根据停电原因签发工作票，并经工程经理签名后，转发给领班或有关工作人员，由领班或有关工作人员填写好操作票，经核对无误后，在指定的时间内进行停（限）电操作。 2) 供电：

一般在维修或保养结束，各相关设备或电器经确定故障已排除和无其他隐患后，由主任按工作票内容，口头指令有关工作人员向停（限）电部位及相关楼层送电。

由领班及有关人员按操作票顺序执行。 3) 其他：

如遇市政紧急停电，按有关“停电应急处理程序”执行。 5.17.4 相关记录 1) 《临时用电申请》

5.18 客户报修服务管理办法：

5.18.1 目的：

为了及时、准确处理客户报修，保证用户获得方便、快捷的报修服务，提高客户满意度，特制订本办法。 5.18.2 适用范围：

适用于大厦客户报修服务。 5.18.3 内容

53-60

1) 日常对客维修（有偿服务）。

a. 客户的单元内部的设施设备的损坏，管理处可以提供相应的维修服务以供参考。 b. 客户致电客服中心的24小时服务热线电话：23951008。保修具体的服务需求。 c. 客户有设施设备需要维修的，可在办公时间内打服务热线电话，进行维修服务的申请。 d. 客服中心员工在接到客户的申请时，应尽量详细了解需要维修的项目、地点、时间、联络方式、联系人等与服务相关应了解的信息。

e. 客服中心员工在接到申请时，如果能确定可提供业户所希望的服务的时候，应尽快出维修工作单交工程维修部派员处理；如果无法确定是否能提供客户所希望的服务的时候，不能马上向客户应承维修任务，应向客户表明希望能稍后联系，然后通知工程维修部派员到现场了解实际的工程能否进行，工程维修部应将了解的信息及处理方案及时回复给客服中心，由客服中心再回复客户。

客户提出客服中心了确认是否能满足客 维修请求 解相关信息 户提出的要求 能 回复客人。出单给工程部派员修理。

不能 联系工程部派员现场了解后，再答复。 2) 客服中心员工应根据客户的维修要求，确定事情的紧急与否，并确定是否属于大型的维修项目。 3) 非紧急维修：

a. 当维修的任务不是紧急任务的时候，管理处员工在15分钟内将维修工程单交到工程维修部，工程单中应包不能括以下内容：维修项目、维修地点、维修约定时间、维修联络方式、维修的联系人及收费标准，填写工程单的管理处职员应填写自己的姓名、职位、联系方式； b. 工程维修部在接到工程单后，值班主管应将签收人（即值班主管本人）的名字填上，签收时间等内容，并在工程单记录本中进行记录。

c. 工程维修部值班主管应立即将工程单分派到维修项目的所属各工程系统中，并通知各系统人员签收工程单，要求记录接单时间。

d. 工程维修部各系统人员在接到通知后10分钟内接受工程单，填写参与维修工程的工程人员姓名。

e. 系统工程人员根据约定的时间准时到达现场进行维修。

f. 如果维修工程单中没有约定时间，则应在1个小时内到达现场维修。

g. 如果维修不能在短时间内完成，应向业户解释，并通知管理处，由管理处职员与业户再另行约时间继续，但总的维修时间应不超过2个工作日。

非紧急维修

短时间不能完成，另约时间继续，维修不能超2个工作日 4) 紧急维修： 没有约定时间，1小时内到达现场进行维修 按约定时间到达现场进行维修 15分钟内工作单交至工程部 值班主管记录并分配工作往各系统 各系统10分钟内接受工程单，确定维修人员 -60

a. 管理处职员在接到紧急维修的要求时，应立即通过电话将维修项目向工程维修部值班主管报修，并应在记录本中记录维修项目及报修时间。

b. 值班主管在接到紧急报修项目的时候，在紧急维修记录本中记录接报的时间，维修项目，地点，并立即通知相关的系统工程师，系统工程师立即安排具体的工程人员到达现场维修；如不能通知系统工程师，即通知系统主管或主管级人员，确定维修人员姓名并记录在紧急维修记录本中。

c. 从接到报告到工程人员到达现场进行维修的时间不得超过5分钟。 d. 管理处员工应该补回工程单，以作记录。

5) 大型维修：

a. 当维修项目涉及到更换设备设施，及涉及的面积较大的时候，属于大型的维修项目。 b. 更换设施设备的，应先通过非紧急维修的检查，了解设施设备的现状，并由工程维修部的维修人员确定设备设施是否需要更换；如必须更换，则应由管理处出具维修报价单与客户，客户认可价格后，由管理处员工与业户约定更换的时间。 c. 后续工作步骤与非紧急维修的步骤相同。

d. 从客户确认到更换完成的时间不得超过5个工作日。

大型维修

6) 工程维修管理：

a. 客户的特约维修项目为有偿服务。 b. 在工程单中必须表明收费的标准及金额。 c. 工程在15分钟内完成的，免收人工费用。

d. 维修工程单的附件在工程单回到管理处的24小时内，要求将工程单中凡涉及到收费的工程单要上交财务部，通过财务部在管理费收费时向业户收取。

e. 每月的业户工程单都要进行统计，已完成的和未完成的都应在统计之列。

f. 维修人员应在进入业户单元时，与业户的联络人核对维修的内容，核对收费的内容是否同意。 g. 维修完成后，业户要在工程单中签名确认工程完成及时间、费用。 h. 维修的质量应该有一个月的保质期，保质期内的重新维修不得收费。

i. 每周与客户服务部对工程维修单的完成情况进行校对，未完成事项在周例会上通报。 7) 公共区域维修：

a. 公共区域设施设备出现损坏，物业公司的每位员工均有责任及时报修；对发现问题的时间、需要维修的项目、地点作详细记录。

b. 每周四对平安公共区域设施及环境温度进行检查，并做好详细记录。

c. 管理处巡检人员根据现场情况，确定事情的紧急与否，发工程单至工程维修部，工程人员确定是否属大型的维修项目。

发现问题 管理处巡检人员出工程单 55-60 紧急维修 电话通知工程部，工程主管作记录 接报5分钟内到达现场 补回工作单以作记录 非紧急维修检查确认后，出具报价 客户认可，确定维修时间 同“非紧急维修”步骤 工程部确定维修项目

d. 非紧急维修

➢ 工程维修部在接到工程单后，值班主管应填写签收人（即值班主管本人）、签收时间等内

容，并在工程单记录本中进行记录；

➢ 工程维修部值班主管应立即将工程单分派到对应专业，专业值班人员签收工程单，并记录

接单时间和进行维修的员工姓名； ➢ 维修人员应在4个小时内到达现场维修；

➢ 如果维修不能在短时间内完成，应向管理处反馈，但总的维修时间不超过2个工作日；

e. 紧急维修

➢ 管理处职员在发现紧急维修项目时，应立即通过电话将维修项目向工程维修部值班主管报

修，并应在记录本中记录维修项目及报修时间;

➢ 值班主管在接到紧急报修项目的时候，在紧急维修记录本中记录接报的时间，维修项目，

地点，并立即通知相关的系统工程师，系统工程师立即安排具体的工程人员到达现场维修；如不能通知系统工程师，即通知系统主管等主管及人员，确定维修人员姓名并记录在紧急维修记录本中;

➢ 从接到报告到工程人员到达现场进行维修的时间不得超过5分钟 ➢ 管理处职员应该补回工程单，以作记录。

紧急维修 电话通知工程部，工程主管作记录 接报10分钟内到达现场 补回工作单以作记录 短时间不能完成，反馈管理处，维修不能超2个工作日 4小时内到达现场进行维修 非紧急维修 发现问题，出工作单交工程维修部 值班主管记录并分配工作往各系统 各系统10分钟内接受工程单，确定维修人员 8) 业户办理破锁的程序。

a. 业户的锁坏了或是钥匙丢失的时候，可到管理处办理破锁申请； b. 业户凭有效证件到管理处物业部办理破锁申请； c. 业户须向管理处递交相关的申请，并表明承担一切后果； d. 管理处根据业户的情况，运行紧急维修处理程序，出具工程单；

e. 工程维修部人员破锁后应要求业户于工程单中签名并同意缴付破锁的人工费用。 5.18.4 相关记录 1) 《工作单》

5.19 客户维修服务管理程序

56-60

5.19.1 目的

为了保证对客报修服务质量，提高对客服务水平。 5.19.2 适用范围

适用于大厦客户报修服务。 5.19.3 内容

客服中心接到客户维修服务要求后，应在《客户投诉记录》上做好登记。客户服务中心工程维修部 客户维修服务管理程序客户维修要求在接收客户维修服务要时，应将维修大致内容、性质、工作量、紧急程度等及联系人、工作地点了解清楚。工程值班人员接到电话通知后，应在《电话记录表》上进行登记。然后通知相关领班、主任。各领班、主任迅速组织维修人员在10分钟内赶到现场.维修人员到场后,对维修事况进行观测、检查。区分问题的性质、急缓程度、严重程度及材料大致耗用量。 开出维修工作单将维修大致内容 、性质、工作量、紧急程度等通 知工程值班人员后，交给工程维修部； 当问题严重或情况紧急时，应用电话或对讲机直接通知工程部各领班、主任或工程经理组织进行紧急处理。不需要材料的处理：1、做好现场保护措施，防故障进一步扩大后，客气地争取客户配合。后再对问题进行处理。2、一时处理不了或判断不清时，应马上联系有关领班或主任到现场共同商定解决方法。或返回部门研究，将处理意见反馈给客服中心。3、处理好问题后，应对维修现场进行清洁、打扫，并配合客户处理办公家私及用品的摆放 需要更换材料、配件的处理： 1、做好现场保护措施，防止故障进一步扩大后，若仓库无零配件。则解释回管理处汇报（不能过多解释或承诺），回后迅速反馈到客服中心，由客服中心根据购买情况再约定时间进行修理更换。2、在管理处规定范围内，由我司出材料或配件的，则做好现场保护措施，防止故障进一步扩大，再客气地对客户讲明需领材料后，方可离开现场。直接向领导汇报，再找仓管员领用相应材料、配件，最后到现场进行处理。3.需要收费的，则由客服中心与客户联系，谈好及约定时间后,通知工程维修部再派员进行维修.4、处理好问题后，应对维修现场进行清洁、打扫，并配合客户处理办公家私及用品的摆放。 工作量特别大或超出我们维修能力范围的维修工作： 在维修工作任务完成后，应组织有关人员对客户进行回访，了解维修效果， 并填好《客户回访单》，并要客户代表签名。 1、 做好现场保护措施，防止故障进一步扩大，再客气地对客户讲明需请示领导后，方可离开现场。2 、应与上级直接领导汇报，待领导与客服中心沟通，需要收费的，则由客服中心与客户联系，谈好及约定时间后，通知工程维修部再派员进行维修。超过我们维修能力范围内的事，由客服中心与客户解释清楚(或需请社会专业公司处理)。 若因一时购不到材料，或需请社会专业维修公司处理的故障或问题。各领班、主任应与客服中心沟通（客服中心相关人员应在清楚明了暂时处理不了的理由后，负责向客户作出相应解释）并向工程经理汇报。主任或领班将情况填写进《未完成工作单登记表》中。 需要由管理处出面介绍外包单位处理客户维修项目。应统一由客服中心与客户沟通协调。工程维修部跟进按《外包项目监管与管理程序》进 行 维修工作完成后： 1.维修人员认真填写《维修工作单》及《材料领用单》，并向领导汇报后，接受新的工作任务。2.领班或主任应认真审核《工作维修单》、《材料领用单》、并签名。 3.第2天客服中心相关人员或工程领班、主任到客户维修现场，了解维修效果，并填写好《客户回访单》

注:公司内部的维修程序:各部门主任以上职务者,开出维修工作单.交给工程维修部值班人员后,工程维修部按上述程序执行. 设备更新改造程序 5.20

57-60

5.20.1 目的

规范大厦设备更新改造程序，确保大厦设备的使用正常。 5.20.2 适用范围

适用于大厦大厦。 5.20.3 内容

设备或设施更新改造程序图 投诉或建议 使用单位或内总物业经理部合理化建议 报价审批 办理合同批复审批手续进度 汇报 方案、报价及计划检查督导工程经理 审批意见 检查跟进 更新改造施工或跟进项目 或现场

5.21 外包项目合同签订工作程序

58-60

各有关主任、领班施工组织及安排班组或施工单位

5.21.1 目的

规范设备维保项目外包工作程序，保证外包维保服务质量。 5.21.2 适用范围

适用于大厦大厦。 5.21.3 内容

临时性外包工程合同 外包工程工作量小或维修工程时间要求急，涉及金额五千元人民币以 下的零急修工程项目合同 1、 根据过去的情况，找一家信誉好、专业力量强、维修保养规范、 曾多次为我们服务的公司来了解情况和现场考察，提出工程方案及报 价。2 针对对方的方案及报价，应按下 上级列要求把关（使对方案及报价初步批复 满足我们要求）：不同 A方案应工艺流程合理、清楚意的 ，工作范围明晰、工期合理。 B、材料数量计算规范、品名、 规格、产地、价格清楚。 C、工作量计算合理。服务承诺 较好， D、质量保修期尽可能较长。 E、总价尽量要求在合理范围内优惠。 写报告后将方案、报价一起交上级审批。 上级批复后同意的

5.22 外包项目监管程序

按《工程施工合同范本》拟定合同文本。外包项目合同签订工作程序由工程经理、主任或相应专业领班执行长期性、固定期限的外包维修保养项目合同工作量大或涉及金额超过五千元人民币的维修、改造工程项目合同：在本年度合同期满终结前3个月内开始执行：认真进行本年度合同执行情况的总结，按合同的工作范围、质量要求、响应时间、以及专业技术水平、维修记录的及时性，完整性等作出综合性评价，报上级参考。 上级批复不同意签约 上级批复 后同意签约上级批复不同意的必须寻找三家以上的专业公司进行方案及报价。1、根据过去的情况，找三家信誉好、专业力量强、维修保养规范、曾多次为我们服务的公司来了解情况和现场考察，提出工程方案及报价。2 、针对对方的方案及报价，应按下列要求把关（使对方方案及报价初步满足我们要求）： A方案应工艺流程合理、清楚，工作范围明晰、工期合理。 B、材料数量计算规范、品名、规格、产地、价格清楚。 C、工作量计算合理。服务承诺较好。 D、质量保修期尽可能较长。 E、总价尽量要求在合理范围内优惠。根据三家单位的方案、报价，作出《工程方案报价评比表》。详细评价方案工艺的优劣，包料的数量、品牌、质量，及其它细项和总价。最后作出综合评价结论。 按本年度合同执行情况，认真核对合同条款，有针对性的修改、完善条款，拟订出新的合 同文件上报领导及律师审查、修改，再将修改意见及合同向对方征求意见： A、对方有不同意见，则重新向上级汇报，处理意见再反馈至双方意见一致。 B、对方无不同意见，则可正式办理合同申报、签批手续。写报告后将方案、报价一起交上级审批。上级批复后同意的将合同文本上报领导及律师审查、修改，再将修改意见及合同向对方征求意见： A、对方有不同意见，则重新向上级汇报，处理意见再反馈至双方意见一致。 B、对方无不同意见，则可正式办理合同申报、签批手续。 59-60

5.22.1 目的

保证外包维保服务按合同要求完成。 5.22.2 适用范围

适用于大厦大厦。 5.22.3 内容

外包项目监管与管理程序外包合同签订由工程经理、主任、领班、技工等1、应认真阅读外包文件、合同。含：外包工作的性质、工作范围和时间要求，以及维修保养服务达到的质量指标。2、各主任、专业领班、技术员应主动与乙方沟通，确定联系人、联系方法及要求乙方提供保养维修之具体计划安排（尽

可能与部门年度维修保养计划时间安排同步）。 3、熟悉了解甲方义务与责任，做好配合准备。4、熟悉乙方提供之各种表格及填写方法。

5、在公共区域范围施工的，必须由主任或经理开出《星河中心施工作业申请单》，由乙方到安管部办理有关进场手续。

1、我方跟进维修保养工作的专业人员应仔细核对原始纪录的内容是否详细、清楚，及是否有虚假、隐瞒情况。在签名之 2、各主任、领班负责每月25日前收集、催要、汇总分管专业的本月的维修保养原始记录和评价等资料，交给部门文员分 类保存。 记录存查备案。 4、因乙方不文明施工造成的设备设施或公共地方污染和损坏应详细检查做好记录，及时向对方有关负责人指出并共同确认，以便今后索赔工作的取证。 5、外包更新改造、临时性维修工程合同均参照以上程序执行。 6、出现事故后按《设备安全事故处理规程》处理，并办理有关保险索赔手续。3、若出现乙方不执行或偷工减料或不按合同规定义务履行，应及时向对方有关负责人提出，并应及时向上级反映并做好前，必须作出评价意见后再签名！计划预防性维 修保养之监管1、按照乙方提供之具体维修保养计划，安排专业人员进行跟进、监管工作。2、跟进员工应按合同要求尽量提供维修保养工作方便。如主动开门，提供或借用乙方不方便携带之工具等。3、对维修保养每一具体工序、操作手法，跟进员工应严密监督，制止违反规程或不文明施工及可能损伤我们设备设施的现象出现。4、做好有关安全防护、消防防护措施，避免出现施工事故。 5、认真做好工作记录，并及时向有关领导汇报工作进度及情况。 有关外包项目出 现突发故障之处理1、突发故障出现后，各专业员工及负责人应及时赶到现场.了解事情的性质，影响的范围.2、根据突发故障影响的范围大小，严重程度作出相应判断. A、故障严重或影响较大的，组织本部力量，采取应急措施的同时，向上级汇报.由领导协调其他部门力量采取相应措施，缩小影响范围和避免故障扩大。并及时向有关外包单位反映，要求对方尽快派人到现场处理。事后应尽快写出事故报告及上报领导(必须注意现场保护和拍照)。 B、故障不太严重或影响范围较小，由部门组织力量，采取应急措施。避免故障扩大，并向有关外包单位反映，要求派人到现场处理。3、要求有关外包单位对有关故障作出详细记录和分析，找出预防措施，避免重复多次出现相同故障。

1.相关合同复印件有关 记录2.《工作单》4. 相关工程《施工验收单》

3.外包单位提供的相应原始记录 60-60