物业培训知识

那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。

物业服务企业和业主之间常见纠纷主要表现有以下3种方式：

第一类，就是费用纠纷物：主要是物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如业主因为各种原因拖欠物业费不交，进而和物业公司产生民事纠纷。

第二类，就是财产损害赔偿纠纷：主要是指业主物业管理者承担停水、停电、停气以及财产损失等侵权赔偿纠纷

第三类就是人身损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其安全义务而造成的人身损害赔偿。

物管公司不承担紧急避险行为的民事责任

[案情简介] 原告刘某系××小区6号楼13楼业主。国庆期间，刘某全家外出旅游，无人在家。在此期间，家中自来水管意外爆裂，导致房间内完全积水并渗漏至12楼。12楼业主王某发现险情时，自己家中天花板、家具、衣服、电器、木地板等已经被淋湿、浸泡，造成严重损失，而且楼上还在源源不断地向12楼渗水。12楼业主立即向物业管理公司反映情况，要求紧急处理。但物业管理公司称：13楼业主刘某无人在家，不能够进入检修。但情况越来越严重，12楼业主王某不得已，再次找到物业管理公司，强烈要求马上解决。物业管理公司只好打电话求助于警方。在警方到场的情况下，物业管理公司派人破门而入，进行了检修。修好水管后，物业管理公司人员对原告受损的室内和家具等进行了必要处理。原告回来即发现家中受损。得知原委后，原告要求物业管理公司赔礼道歉并赔偿自己的经济损失。物业管理公司坚决予以拒绝。于是，原告即一纸诉状将物业管理公司告上了法庭。

原告称：被告物业管理公司未经自己同意，擅自破门而入，造成自己财物受损，侵犯了自己的住宅隐私权和合法财产，已经构成侵权，要求判决被告物业管理公司赔礼道歉并赔偿经济损失。被告物业管理公司辩称：破门而入实属不得已而为之，是应楼下12楼业主的强烈要求，并在警方到场的情况下，为抢修水管，避免对原告及12楼业主造成更大损害所采取的紧急避险行为，没有过错，也没有侵犯原告的合法权益，不同意承担赔礼道歉并赔偿经济损失的民事责任。法院经审理后认为：本案乃因紧急避险行为引起，12楼业主王某系受益人之一，于是追加12楼业主为本案第三人。判决被告物业管理公司的行为属紧急避险行为，对原告所受到的损失依法不承担法律责任；原告由于自己原因引起危险的发生，因此，所遭受的损失应当由自己承担一部分； 12楼业主王某作为受益人，应当对刘某遭受的损失进行适当的经济补偿。 [律师评析] 物业管理活动中常常会发生类似纠纷，本案中法院的判决是合法公正的。其理由如下：一、 物业管理公司的行为属于紧急避险行为紧急避险行为指为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的加害于他人人身、财产或其他权利的损害行为。构成紧急避险行为必须同时具备下列条件：(1) 必须是合法权益受到正在发生的危险的威胁，这种危险是真实存在而非主观猜测想象的，而且它对法律所保护的权益已经直接构成威胁;(2)必须是在没有其他方法可以避免危险时才能采取这种措施，是不得已情况下采取的必要措施;(3) 避险行为是适当的，没有超过必要限度造成不必要的损害，即其造成的损害应当小于所要避免的损害。本案中，原告刘某家中漏水，损害了搂下12楼业主王某的合法财产，且如不及时修好原告家中水管，12楼业主将一直面临这种危险，损害将更大。在原告家中无人、必须采取紧急措施以减少损害发生的情况下，被告物业管理公司破门而入纯属不得已而为之，该措施为惟一可行方法。该行为虽给原告造成一定损害，但该损害却明显小于不及时抢修坏损水管可能造成的更大损害。其行为是合理的，措施是适当的。因此，被告物业管理公司的行为构成紧急避险行为。二、 物业管理公司的紧急避险行为不应当承担民事责任《民法通则》第129条规定： 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任；如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任；

因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第156条规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任；受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿；如果行为人也是受益人，可责令其承担补偿义务。《物业管理条例》第36条第2款规定：物业管理企业未能够履行《物业服务合同》的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；第56条规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。因此，本案中，在13搂业主无人，水管爆裂，严重漏水，危及业主财产安全情况下，物业管理公司为防止危险发生采取紧急避险行为，并没有违反法律、法规规定和《物业服务合同的》约定，不应当承担民事责任。对于由此给原告造成的损失，可以由第三人，即受益人12楼业主给予适当的经济补偿。另外，原告也是受益人（该紧急避险行为同时减少了原告的损失），自己也应当承担部分损失。被告物业管理公司不是受益人，它可以不向原告进行补偿。当然，由于13楼漏水给12楼业主造成的损害，13楼业主刘某应当对此承担赔偿责任，但这是另外一个法律关系，受害人12楼业主王某可以另行起诉要求刘某赔偿。由此可以看出，由于《物业管理条例》规定物业管理企业应当按照《物业服务合同》的约定提供相应的服务（第36条第1款），为了依法维护自己的合法权益，物业管理企业应当在符合国家法律法规的前提下明确约定物业服务内容（物业管理事项），并将其中相关的免责条款尽量写入《物业服务合同》之中，以避免不必要的纠纷。