浅谈土地市场动态监测指标分析

Ｕ　工作研究　吻　０责任编辑；张庆梅　囊±蛳场　两指鼢ｊｌｉ　加强土地市场动态监测分析，提高土地政策参与国民经济　供地量及结构、同类经营性用地的价格走势、面积比例、供求状况　宏观调控能力，是党中央、国务院对国土资源部门提出的新任务。　等进行比较，分析房地产市场和土地市场的现状和存在的问题，　通过土地市场动态监测系统搜集、整理、分析土地市场信息，及　为政府调控房地产市场提供依据，同时理性预测房地产市场和土　时、准确把握土地市场动态变化情况，为政府适时制定土地市场　地市场的未来发展趋势。　的宏观调控政策提供依据。　分析指标项：　大庆市从２００４年６月底建立土地市场动态监测系统，到目　１．房地产市场相关指标：（１）房地产一级市场供应量：开工、　前为止，已经有近一年的时间了。系统目前主要应用在数据采集　竣工、销售、空置面积；（２）一级市场价格水平：平均成交价格及　和土地出让结果查询、土地供给情况查询、土地转让、出租、抵押　不同用途房地产的平均价格水平；（３）房地产二级市场供应量和　查询、收购宗地信息查询等宗地查询功能。截止２００５年ｌ２月３１　平均成交价格（租金）以及不同用途房地产平均价格；（４）以上　日，大庆市所辖五区四县ｌＯ个端口共录入数据４万２千余条。数　指标按照季度或年度总量和价格的变动情况。　据录入数量全国第一。在录入数据全面的基础上充分运用“中国　２．房地产开发土地供应指标：（１）供地量；（２）供地结构，包括　土地市场动态监测系统”的数据成果和系统的分析功能，结合国　土地来源结构、土地用途结构（重点是住宅用地）、供地方式结构；　家宏观调控政策、区域经济发展战略，应从五个方面对房地产基　（３）总量及三种结构的变动情况。　本走势进行分析。　３．协调关系分析：重点分析房地产开发土地供应量与土地供　一、土地供给情况分析　应总量的变动情况协调性、房地产价格及供求关系之间的协调性　围绕政府供地计划和实际供地情况，以及实际供地的变动情　以及不同用途房地产价格的变动情况与土地供应的关系等。　况进行分析。对供地计划的执行情况、供地总量和结构合理与否做　四、土地价格变化趋势分析　出评判，为下一年度供地计划和土地供应政策的制定提供依据。　调查土地一级市场的实际出让价格和二级市场的实际成交　分析指标项：　价格水平，分析土地价格变动趋势，并与房地产价格进行比较分　１．供地总量：（１）年度土地供应计划总量；（２）年度、季度实　析，为政府宏观调控房地产市场提供价格依据。　际供地总量；（３）年度实际供地量与年度计划供地量之比。　分析指标项：　２．结构：（１）不同用途供地面积及构成比例；（２）不同来源供　１．地价水平：（１）一级市场平均出让价格，以及不同用途的平　地面积及构成比例；（３）不同供地方式供地面积及构成比例。　均出让价格水平；（２）二级市场平均交易价格，以及不同用途的　３．变动情况：包括总量、不同结构供地量的变动情况。（１）年　平均交易价格；（３）不同出让方式的平均价格比较。　度：年度供地计划增量、年度供地计划量增长率；年度实际供地增　２．一级和二级市场土地平均价格、不同用途的平均价格、不同　量、年度实际供地量增长率（均与上一年度相比）。（２）季度：季　供地方式的平均价格的变动情况（按照季度或年度）。　度实际供地增量（比上季度、与上年同季度相比）；季度实际供地　３．协调关系分析：地价水平与房地产价格水平之间的协调关　量同期增长率（与上年同季度相比）；季度实际供地量环比增长　系；价格变动情况的协调关系以及价格水平与土地供应之间的协　率（比上季度）。　调关系等。　二、土地开发利用情况分析　五、土地市场运行宏观经济分析　通过调查已供应土地中完成开发土地面积、正在开发土地面　结合相关宏观经济指标，分析土地供应，尤其是房地产开发　积和待开发土地面积、闲置土地面积及其变化情况、园区土地利　土地供应对宏观经济发展的影响，为国家制定土地开发利用政　用率等指标项，分析土地开发利用情况，为政府制定、调整土地开　策、合理引导投资需求、制定相应的产业政策等提供依据。　发利用政策提供依据。　分析指标项：　分析指标项：　１．宏观经济指标：ＧＤＰ总量（人均指标、增长率指标）、结构　１．土地开发程度：三通一平、五通一平、七通一平；　（农业、工业和建筑业、第三产业）及其变动情况；固定资产投资　２．土地级别：按政府公布的基准地价所确定的该建设用地所　总额、房地产开发投资总额及其占固定资产投资比例，以及变动　处地块的级别；　情况（按季度或年度）。　３．容积率＝总建筑面积，土地总面积＝层数　建筑密度　２．相关经济指标：房地产投资的用途结构、房地产投资资金来　４．土地使用年限，土地使用权出让最高年限：居住用地７Ｏ年，　源、银行房地产信贷情况、居民可支配收入、物价水平等指标及其　工业用地５Ｏ年，教育、科技、卫生、文化、体育５Ｏ年，商业、旅游、　变动情况。　娱乐用地４０年，其他５Ｏ年。　３．协调关系分析：土地供应量和房地产开发土地供应量的变　三、房地产市场分析　动情况与宏观经济相关经济指标的变动的协调关系。　通过对不同类型经营性用地（主要指商服和商品住宅等）的　（作者单位：大庆市国土资源局）　司　黑龙江国土资源２００６・４