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前 言
作为xx市集住宅、商铺为一体的楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵\"。钦州市xxx物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷\"的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适\"的一面,以满足其“生理上的基本需求”.
安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在小区中体现到生活尊贵的一面。本公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
第一章 xxx物业管理有限公司简介
一、公司简介
钦州市xxx物业管理有限公司是一家新成立的专业物业管理公司，公司地址：钦州市扬帆大道与金海湾东大街交汇处。 二、企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,公司采取以下管理理念:团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制
1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现.
2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们很好的生活、
学习、工作,在我们的员工中营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 三、六项主要服务内容：
1、物业共用部位日常维护和管理服务；
2、物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理服务； 3、环境卫生、绿化管理服务；
4、物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务； 5、物业管理区域内治安、消防协助管理服务； 6、物业装饰装修管理服务。 四、物业服务质量分项标准和指标 项 服务质量标准 目 (一）1、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务
综合的，并公示服务项目和服务标准. 服务 2、与被服务者签订规范的物业服务合同（协议），双方的权利义务关系明确，公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，严格按照合同约定提供物业服务. 3、小区设服务中心，办公设施设备较先进完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序. 4、建立有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家有关规定。 5、业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理。业主急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达90％以上。 6、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理. 7、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。 8、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90％以上，对不满意的情况进行分析并及时整改。 9、物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，有管理人员、水、电、绿化等专业操作人员,并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。 10、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高,业务素质强，行为语言规范，服务主动,热情. 11、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
12、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 13、每月在服务中心公布1次由业主分摊的公共水电等费用详细预算情况,每季度1次在服务中心公布涉及物业管理代收代支的费用情况. 14、按有关规定或合同约定规范使用住房专项维修资金。 1、按照物业服务合同和管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务. 2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏,主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和共有配套设施场地的标识齐全、规范、美观。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁，符合原设计要求；公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。 (二）4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，房屋并报告业主委员会和相关主管部门。 管理5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、及维消防器材等,做好巡查记录,并及时维修养护，维修率达90％以上。巡逻、检修养修记录和保养记录齐全。 护 6、每半年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
8、急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。 9、根据房屋实际使用年限，每年至少1次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修. 1、小区内公用配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,日常的管理和维修养护情况良好（依法应由专业部门负责的除外）. 2、公用设施设备运行维修养护制度健全,每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，建立的公用设施设备档案（设备台帐)、运行、检查、维修、保养记录齐全. (三)3、维修养护制度健全并在工作场所明示，水、电、监控等工作标准及岗位责任共用设施制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。 设备4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修,属于小修范围的，维修养护 24小时内组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。 5、小区道路平整，主要道路及及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。 6、每天至少1次检查路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设施完好率95％以上,按约定时间定时开关。 7、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处
有明显标志和防范措施。 8、以可能发生的各种设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。 10、雨水井、化粪池每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。 12、接到相关部门停水、停电通知，应在小区醒目位置处提前通知业主。 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪,疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树一周内清除，并适时补种。 (四)3、草坪生长整齐,高度不应超过8公分，超过时应在一周内及时进行修剪，及时绿化清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。 养护 4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。 5、适时组织防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害，病虫害无明显迹象。 6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。 7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 (五)1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾袋装化。垃圾清运日产日保洁服务
清，无垃圾桶、果皮箱外溢现象,每周至少清洗1次，保持垃圾设施清洁、无异味;垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 2、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次;室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。 3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪池、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅,无堵塞外溢;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次,发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查，水质符合卫生要求。 5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、卫生死角等现场，保证小区内干净整洁。 6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作,适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生. 1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。 2、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。 3、对进出小区的车辆实施有效管理,引导车辆有序通行、停放。 （六4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 )协5、配备有楼宇对讲系统、电子监控系统、电子巡更系统或者其他三项安全防范助公措施的，对安全监控设备实施24小时监控并及时记录，发现问题30分钟内共秩有人到现场处理。 序 6、按照规定路线和时间24时间进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对重点区域、重点部位每1小时巡查1次,并做好巡查记录；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻;配有安全监控设施的,
实施24小时监控并做有完备的记录. 7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施. 第二章 拟采用的机构设置与职责分工
一、管理处组织机构设置
“xxx物业管理有限公司xxx建材商贸城物业管理处”按“管理处主任负责制的直线制领导形式”设定管理架构。管理处设服务中心、防范组、工程管理组三个部门。管理处主任集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控.各项工作的安排及临时任务的下达,均由管理处主任直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处主任负责。
xxx物业公司 xxxx物业管理服务中心 防范服工管理组 程其优点是集指挥和职能于一身，命令统一务,责权分明，指挥及时,既能满足本物中业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
组 二、职责分工 [服务中心]
1、协调管理处各工作组的工作。
2、负责处理业主(住户)的咨询、投诉，并提供协助.
心3、负责业主(住户）的搬入和迁出协调工作。
4、起草给业主（住户）的各类通知、通告，由管理处主任签署后发出。 5、负责收集、整理和保存物业管理处资料及档案管理，建立业主(住户）档案管理工作.
6、负责物业管理处所需物品的后勤采购工作. 7、负责收取物业服务、有偿服务费等费用。 8、负责本物业的日常清洁工作.
9、负责本物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 10、负责本物业的除虫灭害工作. 11、组织、开展文化活动。
［防范组］
1、负责本物业的防火、防盗、防破坏和安全巡视工作。 2、与政府、公安、消防、司法等部门保持良好的关系。 3、成立义务消防队，定期举行消防演习. 4、建立、健全各项安全防范规章制度.
5、负责本物业的日常巡视工作和固定岗位的安排。 6、负责车辆的安全秩序管理工作. 7、负责车辆停放费用的收取工作。 8、协助服务中心开展其他工作。
［工程管理组]
1、负责本物业公共设备设施的运行管理，负责设备正常运转。 2、负责本物业设施设备的日常简单维护保养工作。
3、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
4、负责本物业弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。
5、负责服务中心转发的业主（住户）投诉的处理，及为业主（住户）提供维修等服务。
6、协助服务中心做好使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 7、协助服务中心开展其他工作.
第三章 服务岗位及人员配置
一、项目拟配置人员
管理处拟配人员25名,其中管理处主任1名，主管人员3名，管理人员3名，基层工作人员24名。
部门 岗位 主任 综合主管 服务中心 管理员 保洁员 绿化员 主管 安全防范组 防范员 主管 工程管理组 维修员
人数 1 1 2 5 1 1 小计（人) 10 17 16 1 3 2 二、人员素质要求 ［管理处主任]
30 持有物业管理上岗证,有丰富的物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。 [综合主管］
身体健康，大专以上学历，持有物业管理上岗证,有丰富物业管理实际工作经验,业务熟练，有较强的敬业精神,较强的沟通、协调能力，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业. ［管理员］
持有物业管理上岗证，有一定的写作能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析能力，熟练操作电脑,有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。 [保洁绿化员］
身体健康、品行端正，工作认真负责,吃苦耐劳，有较好的理论知识,熟悉卫生保洁、绿化养护工作流程，较强的组织、沟通、协调能力，熟悉各清洁、绿化用品（具）的使用规范，勤业、敬业、乐业。 [防范主管]
大专以上学历，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识,具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验,具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认
真负责,敬业、乐业，部队复转军人优先选择。 [防范员]
爱岗敬业，有相关工作经验，身体健康、品行端正，工作认真负责，勤业、敬业、乐业. [工程主管］
身体健康，技工以上学历，持证上岗，有丰富的工程维修经验，业务熟练,有较强的敬业精神，较强的沟通、协调能力,具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。
［工程维修员]
身体健康，技工以上学历，持证上岗，有丰富的工程维修经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。
第四章 物资配备
一、管理用房
开发公司应在本物业内向物业公司提供面积为设项目规划总建筑面积的千分之四作为物业管理用房，即190平方米。物业用房包括办公、接待用房、杂物用房、员工宿舍。
二、拟配置物资装备计划
按“精简、实用”的原则，拟购办公用品及工具一批，具体清单如下： 类别 名称 电脑 打印机 电脑桌 空调
数量 3 1 3 3 金额（元） 9000。00 1200.00 540。00 6000.00 用途 办公 办公 办公 办公 开办用品 复印传真一体机 电话机 双层架床 办公桌椅 接待椅 挂钟 文件柜 管理人员服装 防范人员服装 工程人员服装 绿化保洁服装 对讲机 办公用品 小计 专用消防扳手 1 2 13 6 10 2 2 6人 16人 2人 6人 8 1批 2000。00 200.00 2730.00 1500.00 250。00 60。00 1000.00 4200.00 6400.00 800。00 2400。00 4000。00 3000.00 办公 办公(含初装费） 员工住用 办公 办公 办公 办公 冬\\夏\\秋各2套(配置标准:管理人员700元/年;防范办公(500元/台） 45280。00 5 5 5 20 150.00 300。00 100.00 200.00 750。00 1 1 2 1 2 2 130.00 1200.00 300.00 800。00 300.00 600。00 3330.00 10(捆） 20把 20把 180.00 80.00 140。00 清洁 清洁 清洁 维修 维修 维修 维修 维修 维修 消防 安全 安全 安全 安全消防 强光电筒 警棍 警示牌 小计 冲击钻 电锤 维修工具电工工具 铝合金梯 水工工具 万用表 小计
保洁用具扫帚(山枝扫) 扫帚（棕扫) 布 拖 把 垃圾清运车 垃圾铲 公用垃圾箱 绿化剪刀 铁铲 喷雾器 胶 管 小 计 总 计 3 10 10 1 5 1 200米 900.00 60.00 1880.00 30。00 50.00 45。00 300.00 3665.00 清洁 清洁 清洁 绿化 绿化 绿化 绿化 53025。00 第五章 物业服务费用预测
一、预测说明
1、各项收费标准： 【物业服务费】
住宅（多层）：0.50元/平方米/月； 商铺：1.00元/平方米/月； 【城市垃圾清运处理费】
按钦州市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的相关规定和标准代环卫站收取。
【公摊水电费】以供水、供电部门的标准按业主购买物业建筑面积据实公摊. 二、物业服务收费、成本预测明细表 表一：收入预测 序号 一、
项目名称 物业服务费
面积（平方米） 单价
月收入 单位：元 备注
1 2 3 二、 多层住宅 商 铺 合 计 48875。53 14524.7 0。50 24437。80 1.00 14524.7 38962.5 表二：人工工资支出预测
名称 主任 主管 管理员 防范员 保洁员 绿化员 工程维修员 小计 表三：税金及附加
1 2 3 上缴税金 营业税 教育费附加 城建费 地方教育费附4 加 1 1948。12 19 （%） 5 3 5 计税金额 38962.5 1948。12 1948。12 月上缴 1948.12 58 97 备注
人数 1 3 2 15 5 1 2 30
人均月工资 2500 1600 1000 900 700 1000 1000 月合计 2500 4800 2000 13500 3500 1000 2000 29300 单位：元 年合计 30000 57600 24000 162000 42000 12000 24000 351600
小 计 表四：行政办公费预测明细表
项目 1 2 3 4 5 6 固定电话费 办公文具费 电脑耗材 饮用水费用 书报费 办公水电费（含住所) 小 计 2122。12 月标准（元） 150。00 120。00 80。00 60。00 18。00 300.00 728.00 备注 表五 公共设施日常维护费预测表 单位：元 序号 项目名称 测算方式 月支出 备注 室外排污管道日常简单疏1 通 公共部位、设施设备日常检2 查、维修、养护 小 计 表六 绿化保洁日常支出预测
项目序号 名称
综合测算 300。00 综合测算 500。00 800.00 单位:元
测算方式 月支出 备注 清运器具损1 耗、维护费用 环境消杀、2 农 药、肥料费
综合测算 30.00 综合测算 80.00 用 绿化综合测算 补3 种 小 计 表七 公共秩序维护费预测
项 目 1 2 日常材料消耗 消防材料补充 小 计 80。00 190。00 综合测算(元/月) 100.00 150.00 250.00 备注 表八、收支预测汇总表 单位：元
收 入 支 出 月项序号 目 综2 合1 服务费 38962.5 税金及3 附加 12 2。 资 00 212月收入 备注 序号 支项目 出 人员工293 备注
行政办728 4 公费用 。00 公共设800 5 施日常。00 维护 绿化保190 6 洁日常。00 支出 公共秩250 7 序维护.00 费用 333合计 38962.5 合计 90。12 月收入减5572.38 月支出
年收入减66868.56 年支出 说明：
(1）以上预算结果，管理处每年利润66868.56元。 （2）以上支出费用不含设施设备的大中修费用。 （3）物业服务费收支表每半年向业主（住户)公布1次. 三、增收节支措施
1、加强预算管理:预算管理是企业财务管理的一个很重要的内容，物业管理处必须执行并控制预算，加强成本费用的控制，开源节流，努力确保物业管理处物业服务费收支平衡，达到预定的经营目标。
2、作业成本分析:加强管理处的每一位员工对控制成本效益的观念，每一项费用都有相应人员负责控制，在制定预算的时候同时就要列明相关责任部门，还要有完成时间，质量等，这样有利于加强成本费用的控制，减少人、财、物的浪费。
3、加强服务费追缴：物业管理服务费是管理处收入最主要的来源。必须加强此项费用的催缴工作。
4、通过提供优质的便民服务，既能提高物业服务档次，又能为管理处创造经济收入.所得收益用于弥补物业服务费的不足及本物业设施设备的日常维修、养护等。
5、加强车辆停放管理：争取在车位停放费中提出服务收入，以弥补物业服务费的不足.
6、加强广告位招商管理：推进建材市场的广告位租赁业务收取租金，所得收益用于弥补物业服务费的不足及本物业设施设备的日常维修、养护等。
第六章 公共设施设备管理工作方案
一、公共设施设备管理制度
(一）管理目标
保证设备运行正常，防止重大责任事故发生. (二）管理措施
（1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案
等管理制度.
（2）配备所需专业技术人员持证上岗，严格执行操作规程。 (3)设备干净整洁，无杂物、积垢.
（4）建立并严格执行供电、供水管理制度。
（5）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
（6）掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理设施设备的各种问题。 （7）制订突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完
好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。
（8)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象. （9)本物业内的道路畅通，路面平坦。 二、公共区域设施维修保养细则
（一）围栏
1.每季度对围栏进行一次清洁，发现损坏，及时修复。
2.每两年对公共区域所有铁制门等油漆一次。 （二)道路
每年对本物业外围道路上的各种标志、停车区域的标线重新油漆一遍。 （三)楼顶屋面
每年在屋面的防水层和保温层做一次检查，及时发现并报相关责任方。 （四）电器设备
每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 (五）照明灯具
1。每两周对公共区域各灯照明灯具及外观检查一次。
2。每季度统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。 （六）排水管道、卫生设施
1。每季检查给排水主要管道、阀件状况。 2。每年检查各窨井,发现堵塞及时疏通.
第七章 防范服务方案
一、 防范制度
1、管理目标
（1)确保本物业无因管理责任引发的重大火灾。
(2）维护好本物业的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；不准小商小贩进入。
(3)有预见性地对可能危及业主（住户）的安全情况，采取防范措施。 2.建立交互式联动治安网络
(1)设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到不间断巡视，并记录安全情
况及消防设备、公共物品的完好情况。
（2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员及时到达现场进行支援。
（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处防范指导员,定期与管理处防范员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
（1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻防范员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。
（3）发生案件时，立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4）管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。
4、安全服务要求 (1)安全
安全是物业管理服务的第一需求。我司树立积极防范的态度,不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力业主(住户)创造一个安全的工作与生活环境。
（2)有序
业主(住户)不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要安全人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理.这种安全有序的工作与生活环境必将给业主(住户）带来一种舒适的感觉。
（3）亲情
物业管理的安全防范服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑、一道屏障，但对业主(住户)与社会公众来说应充满亲情。我司的安全人员应像管家一样爱护业主（住户）的财产,为业主(住户）提供力所能及的服务，让业主（住户）有“远亲不如近邻”的感觉.
（4)形象
安全服务是物业管理服务的第一印象,好的物业安全防范服务、整齐的安全防范队伍、优秀的安全防范人员能提高物业的档次,使业主(住户）有安全感。不仅如此，安全防范服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值。 二、 防范员仪容仪表标准
［一］防范员仪容标准
1。防范人员在门岗值勤、巡逻、检查、训练及参加各种重要会议时,必须按规定穿着公司统一配置的制装、司徵、系领带、穿黑色皮鞋等.
2.制服要保持整齐、挺刮、清洁；衣领、袖口洗涤干净;穿衬衫要将下摆束在裤腰内,袖口和裤管不得卷起来;肩章要保持端正；司徵别在左胸前左上口袋的中间；不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。
3.防范人员着装要保持整洁,制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。穿大衣时不准披在肩上，穿春秋套装时须穿统一配置衬衫，系好领带。注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离本物业。
4.内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。
5。防范人员巡逻走路，上身要挺直,步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去,眼睛注视前方,兼顾左右。
6.门岗要在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。不准背靠门柱或墙角、树上等.
7.立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之间；挺胸收腹,两手后背,左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲,手心向后。
8.立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋内。
9.听别人讲话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉.
10。不论是巡逻行走还是门卫值勤，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟,不准有倦怠表现。
[二]防范员仪表标准
1。注意个人卫生,常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。
2.内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。
3。不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。
4。不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事. 5。值岗人员只能在安全休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在本物业内走动。
6。不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。 三、 防范员服务语言规范
（一)防范人员在值勤服务中，对所有业主(住户)坚持使用文明礼貌用语，对人称呼要得当,对人讲话要用“请、您、欢迎您、谢谢、对不起、抱歉、再见、您好、您早、请稍候、请坐”等文明语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不准与无关人员闲聊.对业主(住户）的来访要热情，对业主(住户）询问事项的回答要自然诚恳,不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句.
（二)盘问大件物品携出时要有礼貌，先举手致意或点头示意，并向前招呼说:“对不起，请出示您的证件（请出示物品放行条）”，盘问清楚后登记放行。阻止大型货车驶入时,先举手致意,说明管理规定、不准驶入理由，请求理解、支持和配合.
（三）遇到不友好的访客或陌生人,要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；如对方有怨言应耐心听取,或作解释，或作劝导，使其知晓公司有关规定和事项。
（四）听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、单位、住址或其他问题，应先说：“对不起，请问您的姓名/单位/住址.”即使是处理违章，也不得以粗鲁态度待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。
（五)值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有： 1.请多多关照、请多多帮忙、请多多指教. 2。认识您很高兴！
3.您好！××××××管理处防范组,请进. 4。对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍? 5。对不起，某先生/小姐不在，您是否需要留言?
6。对不起，请问您是哪一位？（能否告诉我贵公司的名称？） 7.对不起,您和我们管理处联系好了吗？
8。某先生/小姐，您的意思我明白了,但是我们公司目前暂时不需要贵公司的产
品，您是否把您的联系地址和电话告诉我；如果需要，我们会和您联系的，好吗？
9。对不起，您拨错了.
10。对不起，请出示您的工作证、身份证。 11。请问您的姓名?
12。请提宝贵意见，您还有什么问题？ 13。谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见！ 14。您好，请问需要帮忙吗? 15。不客气，这是我的工作职责。 四、 防范员服务纪律
(一）防范人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项安全任务。
(二）防范人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位,恪尽职守。
（三）防范人员必须严格遵守16个不准： 1。不准酒后值勤和在上班时饮酒。 2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。 3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。 4.不准在夜间值勤时打瞌睡.
5。不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。 6.不准在上岗时听收音机、MP3等。 7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。
8.不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。 9.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。 10.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。
11。不准向住户、司机、摊主及其他住户借钱或索讨财物。 12。不准带亲友到岗位上“陪岗”.
13.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。 14。不准打人、骂人及违反“七不”规定。 15.不准知情不报或包庇坏人。
16.不准当班员工下班后进入工作场所。 五、防范员职业道德规范
1、热爱本职工作,忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务工作当中，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成安全防范任务.
2、遵纪守法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主(住户)的信任。
3、不计个人得失，乐于奉献。 4、文明执勤，礼貌待人.
5、廉洁奉公，不牟私利。安全员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事， 不给违法违纪分子任何可乘之机。
6、尊老爱幼，乐于助人,拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚. 六、 防范员门岗服务
1. 在指定位置上岗值勤，严禁脱岗。
2. 站立姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或
其他姿势,面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。 3. 不准拾荒、小摊贩、推销人员进入本物业。
4. 对进出本物业的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按南宁市物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染品的车辆进入本物业。 5. 交接班时按规范操作。
6. 在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作. 7. 上岗期间必须满腔热情地回答业主（住户）提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。
8. 大件物品出门必须凭《物品放行条》，经核对无误后签字放行。 9. 当本物业的设备设施被损坏时,应将当事人带至管理处处理。
10、各班依据检验标准对本班工作进行一次班检,填写《安全工作班检表》。 七 、防范员巡逻服务
(一)目的
巡查本物业管理区域，保障本物业的安全，维持良好的生活秩序。 （二）适用范围 管理处安全巡逻。 （三)准备工作
按《防范员仪容仪表规定》和《防范员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。 （四）工作时间安排
1.值班岗实行24小时三班轮流值班制.
2.早班：8：00～16:00，中班:16:00～24:00，晚班:24:00－8：OO。 （五）巡逻检查内容
检查各岗位执勤情况及日常巡视检查执勤情况由防范班长负责。
1。交接班时,交接双方要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等,发现问题，及时纠正，并做好记录。 2.管理处主任巡视检查各岗位每班不少于两次,并填写《巡查记录表》. 3.巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。 4.本班执勤中遇到疑难问题时，当值防范员应立即到场，按有关规定处理,不能解决时报告管理处主任解决处理.
八、车辆管理服务
(一）工作职责
负责机动车辆的进出登记、停放和收费管理。 （二）车辆停放制度 1.露天停车场
（1）停车场为业主(住户）机动车辆提供泊车场地,以满足本物业管理范围内的业主(住户)车辆优先停放为原则进行车辆停放. (2)凡进入停车场的车辆都必须服从工作人员的指挥. （3)遵守禁令标志,通道上严禁停放任何车辆。
（4）按《收费规定》收取停车费,对不愿意付费的车辆应劝阻离开停车场。 （5)驾驶员应做好安全防范工作，防范人员有义务进行配合协助。 2。非机动车、助动车、摩托车
（1)自行车、助动车、摩托车应停放到指定位置，并应听从防范人员的指挥。
(2)各类车辆严禁随意乱停乱放影响道路畅通。 (3)车主应做好安全防范工作. (三）安全车管服务标准
（1)引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，贵重物品不得留放车内。
（2）按业主委员会及钦州市物价局的规定对车辆实行收费服务. （3)督促车辆遵守禁令标志,纠正违章行驶，不得在本物业内学习驾驶. (4）发生事故应维护现场，并立即向管理处和“110\"等相关部门报告。 九、 防范员应急计划和措施
（一）目的
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。
(二）适用范围
1。治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主（住户）或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等.
2。受到水灾、火灾、台风等自然的威胁、袭击。 3.其它重大意外情况. （三）职责
1.对可能发生的各种情况由管理处负责制定安全应急计划，报分管领导审批,必要时报总经理审批。
2。对即将发生或已发生的突发事件由管理处主任临时确定应急措施，同时向上级汇报.
（四）计划
1。对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按布置执行。
2。在处理治安突发事件时,由值班员(大门防范）迅速向派出所报案，管理处主任临时确定应急方案并安排人员迅速控制本物业内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员,直到公安人员到来。
3。制定的应急计划必须慎重，考虑周详,在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定.
（五）实施
1。在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人 认可。
2。对发生的每一事件必须进行总结，如果是人为原因造成的损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》,严防类似情况的再次发生。
3.保存事件全过程的有关记录，存档3年;重大灾害的记录长期保存。 4.为增强应变能力和战斗力，防范员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
第八章 清洁保洁管理服务方案
一、 保洁服务标准与制度
（一）卫生清洁达标标准 1.总体清洁服务
（1）清理本物业内所有的生活垃圾，日产日清；
(2)清洁所有垃圾桶；
(3）清洁所有告示牌、橱窗及指示牌 ； (6)清洁所有扶手、栏杆；
(7）清洁公共区域的照明灯及灯罩； （9）清洁所有楼梯。 2。人行楼梯卫生
（1）扫净及拖抹所有楼梯； （2)洗擦扶手及栏杆； (3）洗擦楼梯表面; 3。天台卫生
清洁打扫天台卫生。 4。外围卫生
外围清扫. （二）清洁卫生公约
为保持本物业清洁卫生，各业主（住户）进入本物业的其他人员共同遵守，互相监督,特定如下公约：
1.各业主(住户）须使用垃圾袋,于每天早上8:00时前、午后2:30分前投入垃圾桶内，以便保洁员清运，不准把垃圾长时间摆放在门口、走廊或楼梯间。 2.严禁在本物业内随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果皮。 3。不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
4.禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏,业主（住户）应负全部修理费用。
5。本物业内任何公共地方,均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖指路牌、广告牌等，违者负责清除和粉刷费用；如属小孩所为，则由家长负责. 6.养宠物必须符合政府的有关规定。
7。业主（住户)装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于走廊、楼梯道及公共场所。
8.商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地，应在指定地方放置垃圾桶,不得造成蚊蝇孳生地。
9。业主（住户）不得向室外（即窗外或阳台外)倾倒污水、抛丢纸屑、烟头、杂物等。
10.凡违反以上规定者，物业管理处有权根据政府有关卫生管理规定或城市管理规定给予制止、规劝及报相关部门处理。 11。不准乱堆建筑垃圾和建筑材料。 12.严禁搭建各种违章建筑.
13.不准在公共场地、花木上拉绳晾晒衣物。 （四）管理处主任巡检制度
为完成公司下达的目标管理责任制,加强部门内部各项管理工作,指导和协调内部人员工作要求和工作关系,管理处主任对各项工作有必要进行检查和监督，使管理工作更加富有成效。
1.管理处主任对公司经理负责，具体负责分管本物业管理区域公共设施，清洁、卫生、杀虫灭鼠、绿化美化、日常维修等管理工作。
2.管理处主任每月必须对上述管理工作范畴全面检查一次,并进行认真记录,每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。
3。管理处主任负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实,抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排,合理布置。
4。管理处主任应对本物业公共设施、卫生责任区域、消杀范围及重点部位、绿化责任区域做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促管理员或责任人前去处理,并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。
5。管理处主任应对各项管理工作高标准、严要求，除每个月定期检查以外,还要采取不定期的抽查,突出重点,兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业主（住户），虚心听取业主（住户）意见和建议，增强与业主(住户)之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业主（住户)的理解、支持、配合与信赖.
6。管理处主任负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求管理员或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。
7.管理处主任每月对各项工作完成情况做出评价，评价结果与管理员、清洁工、绿化工、维修工的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣. （五）管理员卫生检查监督制
为了强化管理工作，提高管理人员工作水平,提倡优质服务及严谨管理作风,创造文明、整洁、美观、舒适的生活环境，特制定本标准.
1、管理人员应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度,热爱物业管理服务工作，热心为业主（住户）服务,团结全体员工齐心协力地完成各项工作任务。
2。管理员应对本物业的业主（住户)情况以及对楼层公共区域设施的使用情况应了如指掌,对环境清洁卫生、绿化区域事务负全面责任。
3.管理员应不定期走访业主（住户），虚心听取业主（住户）意见和建议，做好业主（住户）走访记录，增强与业主(住户）之间的良好关系,取得业主（住户）的理解、支持、配合与信赖。
4。管理员每天例行巡视检查制度，对本物业的各个楼层、公共区域的清洁卫生,以及设施的状态情况做到心中有数，发现问题及时报告,并督促及时解决.
5。妥善保管业主（住户)登记表、装修报告及各类档案资料，建立健全业主(住户）档案。
6.为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态,管理员每天应全面检查两次，填写检查登记表.将检查结果填入考核表格内，每月总结一次,报管理处主任评定，考核结果与月份工资挂钩.
7.每月发放卫生工具及清洁材料，工具及材料的领用应本着满足工作实际需要，努力降低消耗，节约成本，从严控制的原则.
二、 清洁操作标准
（一)楼道 1.清洁范围
楼道梯级、扶手、墙面、信报箱、配电箱、消防栓、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。 2.清洁作业程序
(1)清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑扫入垃圾铲，倒入垃圾车；用胶桶装
清水,洗净拖把后用拖把逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。 （2）用抹布擦抹楼梯扶手及栏杆,擦抹时，清洗抹布数次。
(3）清洁消防栓、管:先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃，按上述程序逐个清洁。 (4）清洁墙面、宣传板、开关:先用扫把打扫墙上的蜘蛛网,再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时,用湿抹布抹湿残纸,慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净,尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。
（5)用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹.
（6）每天巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净。 3。清洁标准
(1)楼道、路面每天清扫一次；墙面、宣传板、开关每星期清扫、擦抹两次，梯级每月用拖把拖抹一次.
(2)目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。 4.安全事项
擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。 （二）房屋天面、雨篷 1。清洁范围
本物业内房屋的天面、平台、雨篷. 2.清洁作业程序
(1)先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车
内,将较大的杂物一并搬运上垃圾车.
(2）用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水。 3.清洁标准 (1）每月清扫一次.
（2)目视天面、雨篷：无垃圾，无积水,无杂物。 4.安全事项
(1)梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。
(2)杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。
（四）值班室、岗亭 1。清洁范围
管理处值班室和治安岗亭。 2。清洁作业程序
（1）先扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘。
(2)用扫把打扫地面；用湿抹布擦抹值班桌椅,洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙.
(3)用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃。 (4）用洗干净的拖把拖抹地面及过道。 （5）值班室如有其他办公设备时应同时清洁. （6）有污迹时，倒少许洗洁精用抹布擦洗。 3。清洁标准
（1)目视：无灰尘、无污迹、无烟头、无杂物，门窗玻璃透明,无污迹。 （2）每天清洁一次。 （五）楼层通道地面
1.清洁范围 所有楼层通道地面. 2。清洁作业程序
（1)每天上午用扫把对各楼层走道地面和楼梯台阶清扫一次。 (2)每周用拖把拖擦走道地面和楼梯台阶一次。
（3)每月用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的通道地面彻底清刷一次。 3.清洁标准
(1)地面目视干净，无污渍。
（2)地面目视干净，无杂物，无污迹。 3.工作过程中应注意事项
洗刷楼道时，防止水流入业主（住户）房门内。 (六）灯具 1.清洁保养范围
本物业内的路灯、楼道灯、走廊灯。 2.作业程序
(1)关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。
（2）先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。 （3）将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝.
（4）清洁日光灯具时，应先将电源关闭,取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。 3.清洁保养标准
清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。 4.安全注意事项
(1）在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。 (2)清洁前应首先关闭灯具电源,以防触电。
(3）人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。
（4）用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位,但不要用力过大,防止损坏灯罩。 （七)公共场地和路面 1。清洁范围
汽车道，人行道，消防通道。 2.作业程序
(1）用竹扫把道路中间和公共场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆. （2)用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。 （3）对有污迹的路面和场地用水进行清洗.
(4)雨停天晴后，用竹扫把路面上的积水和泥沙清扫干净。 3。清洁标准
（1)每天打扫两次，循环保洁。
（2) 公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。 (十）绿地 1。清洁范围
本物业内草地和绿化带。 2。作业程序
(1）用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。
（2）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。
(3)在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶. 3。清洁标准
（1)每天清扫一次,循环保洁，保持清洁干净. (2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐。 （十一）散水坡和排水沟 1。清洁范围
本物业内的散水坡和排水沟。 2.作业程序
(1）用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾.
(2)用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。
(3）用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔。
(4)先用洗洁精清洗再用清水冲洗,检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮。 (5)收拾好工具。 3.清洁标准
(1)目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石.
（2)有空调滴水的地方按作业程序第(3）、(4）条每星期擦洗一次. （十二)宣传栏、标识宣传牌
1.清洁范围
本物业内的宣传栏、标识宣传牌。 2.作业程序
（1）宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮
清洁，按《玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准》操作.
（2）宣传牌、标识牌的清洁:有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。 3.清洁标准
(1）宣传牌每周清洁一次。 （2)标识牌每周清洁一次。 4.安全注意事项
(1)梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。 （2)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。 （3)清洁工具不要损伤被清洁物。
第九章 绿化养护管理服务方案
绿化养护管理服务方案 一、绿化日常养护方法和要求
(一）日常养护方法 1、浇水
（1）根据各种植物对水需要量不同及具体情况灵活掌握，做好浇水工作。 （2)根据各种或生长期来决定浇水量。 2、施肥
根据园林绿地栽植的树木花草种类来确定具体的施肥品种和时间，达到绿化美化的效果和目的。
(1）行道树、遮荫树,以观枝叶、观姿为主的树木，可施氮肥,促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。
(2）观花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打基础。 （3）花芽形成,施磷钾肥，以磷肥为主。 3、整形、修剪
整形修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的形态、观赏效果、生长开花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。 4、除草、松土
除草是将树冠下(绿化带)非人为种植的草类清除，以减少草树争夺土壤中的水分、养分，有利于树木生长;同时除草可减少病虫害发生，消除了病虫害的潜伏处。松土是把土壤表面松动,使之疏松透气,达到保水、透气、增温的目的。 5、防治病虫害
花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病虫害尤为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观赏价值，影响园林景观。 （二）日常养护要求
1、同一品种的花卉，集中培育，不乱摆乱放。
2、要分清阳性植物和阴性植物,阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。
3、根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进 行管理.
4、不同的花木用不同的淋水工具淋水，淋水时要注重保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。
5、除草要及时，做到“除早、除小、除了”，并且要清除干净。 6、保持花卉正常生长与叶子清洁,每星期揩拭叶上灰尘一次。
7、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时要按规程进行,保证人和花的安全。
二、绿化美化达标标准
1、花圃
（1)地面：无杂草、无脏物、无杂物，通道干净畅通.
(2)花盆：同一品种花卉、树木堆放集中整齐,阳性植物和阴性植物分别堆放，盆内无杂草和杂物，叶面无黄叶和大面积的虫斑，空花盆按大小集中堆放。盆内不允许有土无苗或死株。 (3）农药、材料、工具集中摆放. 2、外围
(1)树木：树上无枯枝、枯叶,造型独特，地面四周无杂草和脏杂物。
(2）绿化带:修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑，地面无杂草和杂物.
（3)草坪：修剪整齐，高度在5cm以下,种植稠密、无大面积枯死，草坪内无杂草和脏杂物。
三、绿化工日常工作程序
1、绿化工要保持花圃整洁卫生，杂物、脏物要及时清理. 2、绿化工要配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作.
3、绿化工要保护草坪生长良好，严禁制止他人践踏草坪。 4、花木的死株、病株要清除，缺株要补植。 5、花盆破损要及时换，盆泥少了要添加。
6、台风前对花木要做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作,风后清除花木断折的干、枝，扶正培植倒斜的花木。
7、对花卉实施浇水、施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生及时清理周边地面的污泥和水。 8、发现病虫害，要进行捕捉或喷药消灭.
9、 杀虫农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作，保证人、花、木的安全。 10、 节约用水，严禁浪费水源。
第十章 各项紧急应变处理方案
一、一般火灾应急方案
(一）接到火警后,门岗值勤人员向现场人员问清情况并侦察火情后，根据火警范围大小、程度轻重，确定报警范围。 1。通知防范应急分队。 2。通知工程维修人员到现场. 3。报告管理处主任。
（二）应急分队接到火警后,五分钟内赶到现场.侦察火情再次确定报警范围. 1.立即抢救受困人员和疏散物资。
2.立即运用消防器材扑灭火灾，并负责调查起火原因.
（三)防范组接到火警,应在最短的时间内调配义务消防队、医疗救护队赶赴现场。
1。义务消防队赶赴现场后，第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火，并激活现场的消防设施进行抢救火灾。
2.义务消防队第二梯队对现场通道进行清理，对人员和物资进行疏散;同时保障前线救火人员的消防器材及时供给。
3.医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员。
(四）工程维修人员接到火警后,立即派人到现场协助扑救火灾. 1。根据需要采取着火区域停电.
2.保证消防所需的电力、水力的正常运行。
(五）管理处负责人(即火场总指挥)视情况需要,调集人员援助。
（六）应急分队应在起火后五分钟内到现场进行火势控制和灭火，义务消防队应在起火后十分钟内到现场扑救火灾，其它协助人员应在起火后十二分钟左右赶到现场进行消防抢救工作。 二、重大火灾应急方案
（一）一旦确定火灾，由门岗值勤人员在第一时间内同时做到: 1。通知应急分队和当值有关人员准备救火。
2.拔打“119”报警,讲清起火地点、部位、火势大小及报警当事人电话. 3。向业主（住户）通报疏散，注意镇静，不要惊慌。 4。激活消防设施进行灭火自救。
5.指导现场业主（住户）进行自救，进入避难层或到其它安全地方。 6。保持现场通讯联络，以便于疏散抢救。
7.进行火情监控。
（二)应急分队接到报警后，五分钟内赶到现场。到现场后： 1.迅速侦察火灾起因及火势情况。
（1）电器或冷暖器设备起火，应立即通知工程维修人员关闭起火区域的电源。 （2）物质起火，立即转移易燃物品。
（3)迅速向现场指挥转告火势大小、面积及燃烧程度。 （5)同时间并予以疏散业主(住户）。 (6）打开消防栓,拧开阀门，进行灭火。 （7)使用灭火器进行灭火。
(8)扑救火灾时,迅速排除易燃因素，如不能迅速灭火，要尽最大努力控制火势，
以待增援人员和消防队的到来。 （9)消防队到后，协同扑救火灾。 2。协助调查火灾原因。
火灾扑灭后，按照消防部门的要求协助清理现场。
（三)火灾现场必须有负责人，原则上由管理处最高职位依次担任,负责人到场后立即指挥管理处员工进行灭火救人工作。 1。到现场即到着火区域组织指挥灭火救人工作。
2.通过火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场起火的主要原因,及时召集力量。
3。根据灭火救人需要，确定通报人员疏散和报告消防队.
4。向管理处各部门布置救人、疏散物资或灭火，并检查执行情况。 5。消防队到后,及时向其负责人报告情况，服从统一指挥。
（四）管理处主任接到火灾通知后，外围人员不得随意调动，迅速进行安全警戒。
1.外围警戒任务是：
清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持整个外围的秩序，为消防队灭火创造有利条件。 2.所有首层入口警戒任务是：
无关人员不准进入大楼，指导疏散人员离开大楼,看管疏散下来的对象，指引消防人员进入着火区。 3。巡楼人员着火区警戒任务:
不要让疏散人员再次进入着火区，防止他人趁火打劫，制造混乱，保护好消防器材，指导疏散人员往安全区域撤离。 (五）工程管理部在接到火灾报警后，
1。根据不同的火灾情况采取区域断电等措施协助灭火。 2.保障消防设施的正常运行.
3。保障电力、水力设备的正常运行。
4。如有危急,通知负责人调动人员对主要设备进行疏散.
（六)发生火警后，除现场值班防范员外，其它休息和在宿舍的防范员应全部赶赴现场。
1.义务消防队员迅速成立两个梯队，进入着火区进行抢救受伤、受困人员,同时疏散人员和转移主要物资。
2.义务消防队第一梯队在组长带领下携带灭火器材到现场进行灭火，疏散组疏散现场人员。
3.义务消防队第二梯队在组长带领下铺设水带路线和水枪的设置地点进行灭火，疏散组迅速疏散重要物资、设备到安全地点。
4.义务消防医疗抢救组在组长带领下赶赴现场后积极做好救护准备,对救火中的受伤人员进行现场急救和处理.
（七）其它所有管理处员工到达火灾现场后，积极协助扑救火灾. 1。协助工程管理人员保证水电供应不间断。 2.协助救火人员保证灭火器材的运输。
3.积极协助作战单位提供要求支持项目，保障器材的供应. （八）公安消防人员到现场后，管理处所有员工应积极配合。 1.一律服从公安消防指挥和调度。
2。工程管理人员确保水电设施和消防设施能够正常运作. 3.医疗救护队与其它赶来的医疗人员一起进行火场伤病员抢救。 6。外围人员配合地方警察人员进行严密安全警戒。 三、 治安突发事件应急处理方案
（一）总则
1。值班防范员，只要发现刑事罪案，应在第一时间内通知管理处防范组和应急分队。
2。值勤人员在值勤中发现刑事罪案应在第一时间内通知管理处主任和 应急分队迅速赶赴现场，并报告当地公安机关和上级领导。 3。应急分队和当值防范员接到报警后在五分钟内须赶到现场。
(1)当值防范员在主管指挥下，迅速封锁外围及内线出口，除警察保卫机关人员外，所有车辆、人员未经允许不得出入。
（2）应急分队赶到现场后，马上进行各项抢救工作.同时划定现场保护范围,无关人员不得进入保护现场，同时不得乱动现场的任何物品。 4。物业管理处负责人到现场后,立即对现场情况进行安排和指挥. （二）人命罪案
1。由专人按指定路线进入现场，查明和判断当事人是否死亡。 2.如当事人受伤,立即报“110\"、“120”抢救,力求现场不受破坏。 3。现场的一切对象均应严密保护,不得踩踏或清扫。 （三）爆炸罪案
1。第一时间拔打“110”、“119”报警，并同时报管理处主任.
2、在救火过程中注意观察风向、火势、火焰、火烟颜色等，如发现引发物，有条件时要抢救出来. （四）盗窃破坏罪案
外围设岗，无关人员未允许不得进入；如证实发生罪案，要立即打电话报警。报警后应留守现场,直至警务人员到达。
1。犯罪分子出入的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉为保护的重点。 2.犯罪分子留在现场的痕迹要保持原状，以免留下新的痕迹。对撒落在地上的物品一律不准接触和移动。
3.注意周围有犯罪分子在徘徊、扣留、坐卧的地方或其它工具痕迹，应予以保护。
4.严禁媒体入内采访.
5.若有需要,指令关闭出入口大门.
6.劝阻业主（住户)及访客暂停出入尽量配合，防止窃匪乘机逃逸.
7.防范组负责人除安排和指挥罪案现场保护外，应立即对罪案现场进行判断和勘查。
四、 刑事罪案应急处理方案
（一）一般罪案
1.查明事件的性质，认真、仔细地进行现场勘查，明确是否构成犯罪 或是意外事件.
2.一般罪案实时开展现场勘查,并邀两名或两名以上公正人士作罪案现场勘查的见证人。
3.对周围进行观察,指定专人进入现场，划出一条进出现场的路线，观察现场原始情况。
4.对现场的每个痕迹和物证进行不同方位的照像和制图，同时做好笔录。 5。在勘查现场时及时组织摸排和查访当事人和知情人。
6.在现场勘查和侦察中，若发现犯罪分子已经逃跑，应及时组织力量，根据罪犯逃跑的方向进行踪迹追缉。追辑行动要迅速,判断要准确，注意犯罪分子逃走时遗留的物证,同时要防止犯罪分子行凶。 (二）重大罪案
1。控制好现场后，等待公安机关人员到来。
2.公安机关人员到来后，立即向公安机关人员反映现场保护及罪案有关情况。 3。听从公安指挥,协助侦察人员工作。
第十一章 便民服务
便民服务措施 一、精神面貌
细心、周到，要体现管理处员工高尚的精神境界。 二、上班纪律
上班时每天必须先到管理处报到，然后外出工作，工作结束后，必须及时到管理处签到。上班时必须穿公司统一配置的服装，佩带司徵，以便接受业主（住户)监督。 三、服务质量
根据业主（住户）的要求,按质、按量、按时完成,以保证业主（住户)满意。在工作中严禁向业主（住户)索取钱物及吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理,情节严重者还将追究法律责任。
1）服务内容 (1）无偿服务项目 ①提供信息查询。包括： ·搬家公司信息。 ·家居装饰公司信息。 ②提供紧急救援服务.
③协助业主(住户）审核房屋装修图纸，联系推荐经评审合格的装修施工队。 ④长期进行医疗卫生、防灾减灾等各种居家防范常识介绍。 (2)有偿服务项目 ①家政类
·提供家庭保洁服务. ·提供家庭绿化服务。 ②家庭维修、装修服务
·提供家电维修安装服务。 ·维修室内水电线路管道. ·室内墙、门、地、窗装修。 ·维修、装修服务 ③代理服务
·开展房屋中介代理业务等。
第十二章 日常管理制度
在接管本物业以后，将严格按照我司的质量管理体系标准及各项规章制度执行,实行专业化、规范化、制度化的管理。日常管理制度如下： 【公众制度】
· 《业主公约》 · 《精神文明公约》 · 《物品出入管理规定》 · 《消防管理规定》 · 《安全防范管理规定》 · 《车辆管理规定》 · 《清洁卫生管理规定》 · 《园林绿化管理规定》 · 《宠物限养管理规定》
【岗位职责】
· 管理处主任岗位职责 · 综合主管岗位职责
· 管理员岗位职责 · 保洁员岗位职责 · 绿化员岗位职责 · 工程主管岗位职责 · 工程维修员岗位职责 · 防范主管岗位职责 · 防范员岗位职责
【运作管理制度】
· 《员工行为规范》 · 《办公设备管理制度》 · 《电脑管理制度》
· 《办公用品申请、购买、领用制度》 · 《档案资料管理制度》 · 《社区文化工作制度》 · 《园林绿化管理工作规程》 · 《接待投诉处理及回访制度》 · 《值班管理制度》
· 《业主（住户）投诉处理规程》 · 《供电设备防范制度》 · 《物业防火安全检查制度》 · 《机电设备维修管理制度》 · 《员工培训规程》
· 《公共设施维修、养护工作规程》 · 《防范工作规程》
· 《绿化清洁管理工作规程》 · 《各项应急处理工作规程》
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