房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称 因素情况 名 称 坐落位置 所处地区 建筑用途 单价 交易日期 区商业繁华度 待估对象 ＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2015年6月30日 可比实例A 新**国际大厦 **南路360号 **新区金融区 办公楼 22,480 2015年8月 可比实例B **联合大厦 **东路139号 **新区金融区 办公楼 22,480 2015年7月 可比实例C **证券大厦 **南路528号 **新区金融区 办公楼 24,090 2015年7月 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区

物业名称 因素情况 域因素 交通条件 待估对象 有地铁和多条公交线路 可比实例A 可比实例B 可比实例C 有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交线路 路 线路 公共服务设施 自然条件 社会环境 地区性不动产销售状况 环境卫生及景观 市政设施 建筑结构 部位 金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服设施齐全。 优 优 设施齐全。 优 优 设施齐全。 优 优 务设施齐全。 优 优 优 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办好 七通一平 钢混 整幢 好 七通一平 钢混 整幢 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部装饰装修情况 个 别因素 设施状况 公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕位。办公房内为轻吊顶，木地板，轻质墙，内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地隔断。 进口电梯，空位。办公房内为毛坯 位。办公房内为毛坯。 板，轻质隔断 进口电梯，空进口电梯，空调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，空调，调，消防报警、自喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，话进户。 话进户。 好 一面临主干道。 好 水电到位，电话进户。 好 一面临主干道。 好 电话进户。 好 一面临主干道。 好 平面布局 临路状况 物业管理 好 一面临主干道。 好 C.交易情况修正

评估比较对象表

实例 A B C

项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 价格修正后 ￥22,480 ￥22,480 ￥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。 D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。 E.因素修正(详见下表)

比较因素修正表

物 业 名 称 比 较 因 素 交易单价（元/平米） 座 落 位 置 交 易 日 期 区域繁华程度 距城市主要商服中心距离 道路状况 交通便捷度 交通受制情况 区域因素 距车站港口的距离 城市基础设施 社会公共服务设施 社会人文环境条件 环境质量 自然环境条件 景观 城市规划 待估物业 **银行大厦 状况描述 待估 **中路188号 2004.6.30 繁华 近 优 优 无 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例一 新**国际大厦 分值 实例二 **联合大厦 状况描述 22480 **东路139号 2004.7 繁华 近 优 优 无 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例三 证券大厦 分值 状况描述 22480 分值 状况描述 分值 24090 **南路528号 2004.7 繁华 近 优 优 无 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 **南路360号 2004.8 繁华 近 优 优 无 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

物 业 名 称 比 较 因 素 不动产销售状况 区域因素小计 临街状况 建筑面积 层高 内部结构的合理性 物业朝向、层数 建筑结构 个日照、通风程度 别因装修状况 待估物业 **银行大厦 状况描述 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 1 23400(取整) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例一 新**国际大厦 分值 100 1 优 大 3.8m 一般 好 钢混 相似 外装修高档，内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0204 22939 1,444,286,755.00 100 100 100 100 102 100 100 96 100 100 100 100 100 实例二 **联合大厦 状况描述 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 外装修高档，内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0417 23417 100 100 100 100 100 100 100 96 100 100 100 100 100 实例三 证券大厦 分值 状况描述 100 优 分值 状况描述 分值 100 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 0.9901 23852 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 100 素 设备标准及状况 新旧程度 物业管理 绿化环保程度 特别因素 个别因素小计 比准价格(单价) 评估价格(总价) 可比实例价格修正和调整表

可比实例1 可比实例2 22480 可比实例3 24090 成交价格（元/平方 22480 米） 成交日期 交易情况 2004.8 1 2004.7 1 2004.7 1

区位因素 个别因素 1 1.0204 1 1.0417 1 0.9901 经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米) B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米) C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即： 地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400(元/平方米)(取整)

你若许我此生缘， 陪我聆听清风， 我愿回你这世情， 共赴天涯海角， 心守一人， 相伴一世， 择一城终， 白首不相离！