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财务分析 课程大作业
保利房地产股份财务状况分析
一、保利房地产股份的公司概况
保利房地产（集团）股份是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
二、保利房地产股份2014-2013两个年度的两财务报表分析
（一）保利房地产股份的资产负债表的变动情况
表1 资产负债表水平（或者垂直）分析 资产负债表水平分析 项目
2014年（元）
2013年（元） 15,227,911,967.21
变动额 3,923,533,581.37 1 / 21
金额单位：元 变动 25.77%
对总资产影响 4.368%
货币资金 19,151,445,548.5
8
. . .
应收票据
应收账款 587,179,871.06 预付款项 13,370,679,535.7其他应收5,000,000.00 467,048,570.72 12,234,994,54
-5,000,000.00 -100.00%
120,131,300.34 25.72% 1,135,684,991.3,193,923,105.9.28%
-0.006% 0.134% 1.264%
3,664,209,563.14 470,286,457.3679.14% 3.555% 存货 流动资产合计长期股权 投资性房
固定资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用递延所得 税资产非流动资
产合计资产总计
短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工
薪酬应交税费
应付利息 应付股利 109,898,142,220.58 146,671,656,739.10
936,959,326.88
4,239,603,167.46 322,944,471.40 8,956,359.98 10,378,093.86 5,163,680.75 132,310,738.10
5,656,315,838.43 152,327,972,577.53
450,000,000.00 7,760,100.00
4,209,513,742.17 51,544,328,495.06
240,519,095.01
-1,478,091,090.8143,932,910.96 21,397,682.70
60,098,919,7049,799,222,5182.29 88,504,161,24.29 58,167,495,497
2.03 246,459,399.8
.07
690,499,927.03 807,387,936.0
3,432,215,231.
206,214,776.9116,729,694.44 6
6,501,132.50 2,455,227.48
2,667,154.60 7,710,939.26
6,372,062.83
-1,208,382.08 50,960,156.54 81,350,581.56 1,326,562,619
4,329,753,219..31 89,830,723,8612 62,497,248,716
1.34 308,019,786.7.19
141,980,213.23 7
500,000.00
7,260,100.00 2,721,142,8841,488,370,857..81 29,830,433,0136 21,713,895,480
4.19 136,561,763.1.87
103,957,331.82 9 -974,886,522.-503,204,568.3144,493,456.8-560,545.92
21,397,682.70 2 / 21
82.86% 65.72%
280.17% 425.10% 56.61% 37.77%
289.11% -18.96% 159.64% 326.39% 69.57%
46.09% 1452.02%
54.70% 72.79%
76.12% 51.62% -0.39%
55.437% 64.752%
0.769% 3.821%
0.130% 0.003%
0.009%
-0.001%
0.091%
4.820% 69.572% 0.158% 0.008% 1.657% 24.172% 0.116% -0.560% -0.001% 0.024%
. . .
其他应付款 一年到期的非流动流动负债
6,873,513,871.14 2,376,757,582.36
6,883,800,000.00 3,690,595,00068,896,674,806.2
.00 38,233,616,9620,249,781,83
4,496,756,288.78 3,193,205,000.00 30,663,057,84026,779,596,5629,903,662.24
189.20% 5.006% 86.52% 80.20%
3.555% 34.134%
长期借款 47,029,378,401.3
132.25% 29.811% 0.23%
0.011%
应付债券 4,271,786,299.18 4,261,882,636递延所得税负债 非流动负
109,802,286.81 51,410,966,987.3
.94 123,893,619.94 24,635,558,0962,869,175,06
-14,091,333.13 -11.37% -0.016% 26,775,408,89157,438,466,7321,055,916,330.00 -1,002,529,813
108.69% 29.807% 91.36% 30.00% -7.02%
63.941% 1.175% -1.116% 0.062% 5.023% 0.487% 0.000% 5.631% 69.572%
负债合计 120,307,641,793.实收资本
4,575,637,430.00 3,519,721,100
.00 14,282,156,775.71 419,702,992.34 6,866,618,567
(或股本) 13,279,626,961.9
资本公积
4
盈余公积 475,630,539.34 未分配利润 少数股东权益 外币报表
11,378,702,908.8
.77
55,927,547.00 13.33% 4,512,084,341.
65.71%
7 .50
2,311,040,653.46 1,873,311,698-307,709.68
.76
37,665.64 26,961,548,799.95 89,830,723,861.34
37
437,728,954.70 23.37% -345,375.32 5,058,781,983.98 62,497,248,716.19
-916.95%
18.76% 69.57%
折算价差所有者权 32,020,330,783.9益(或股负债和所
3 152,327,972,577.
有者(或53 资产负债表水平分析：
保利地产公司总资产本期增加62,497,248,716.19 元，本期增长幅度69.572%，说明该公司资产规模有较大幅度的增长。
流动资产本期增长58,167,495,497.07 元，本期增长幅度65.72%，使总资产规模增长了64.752%。非流动资产本期增长4,329,753,219.12 , 本期增长幅度326.39%,使总资产规模增长了4.820%。 a.总资产的增长主要体现在流动资产的增长。该公司的流动性有所增强，主要体现在存货，其他应收款。
1. 其他应收款本期增加319,392.31元，增长的的大幅增长幅度 679.14 %，使总资产规模增长了3.555%，按股权比例向联营和合营企业投入 的款项增加
2. 存货本期增加4979922.25元，增长的幅度82.86%，使总资产规模增长了55.437%，,加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大。
3 / 21
. . .
b.非流动资产的增长主要体现在投资性房地产本期增长 343,221.53元，本期增长幅度 425.10 %，使总资产规模增长了3.821%, 保利世贸中心等经营性物业投 入使用。非流动资产的其他项目虽然有不同程度的增减，但对总资产的影响极小。
保利地产公司权益总额较上年同期增长62,497,248,716.19元 ，增长幅度69.572%，说明该公司权益总额有较大幅度的增长。
负债本期增加57,438,466,732.21元,增长的幅度91.36%，使权益总额增长了63.941%。股东权益本期增加了5,058,781,983.98，增长的幅度18.76%，使股东权益增长了5.631%。
a.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，流动负债增长是其主要增长方面。流动负债本期增长30,663,057,840.47元，增长的幅度80.20%，对权益总额的影响34.134%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大与财务风险的增加。收账款本期增加2171389.55元，增长的幅度72,29%，销售状况良好，相应房款回笼增加.其他应付款本期增加449,675.63元，本期的增加幅度 189.20%，保利集团资金支持与子公司合作方对等投入资金增加对等投入资金增加。应交税费本期减少50,320.46元，本期的减少幅度 51.62%，预缴税金增加。短期借款本期增加14,198.02元，本期增加的幅度46.09%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。一年到期的非流动负债本期增加319,320.50元，本期增长的幅度86.52%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。非流动负债本期增加26,775,408,891.74元，对权益总额变动29.807%。其中主要是长期借款，长期借款本期增加2,677,959.66元，本期的增加幅度132.25%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。
b. 股东权益本期增加了5,058,781,983.98元，增长的幅度18.76%，使股东权益增长了5.631%。本期盈利是主要方面，其中未分配利润增加了4,512,084,341.37 元，增长幅度65.71%。股本增加了1,055,916,330.00元，增长幅度30.00%，该公司实施资本公积转增股本，使得资本公积相应减少，对股东权益不产生影响，只是股本扩大而已。
资产负债表垂直分析： 资产负债表垂直分析表
金额单位：元
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项目 货币资金 2014年 19,151,445,548.58 2013年
15,227,911,967.21 2014年 12.57%
2013年 16.95% 变动情况 -4.38% 应收票据 应收账款 预付款项 其他应收款存货 流动资产长期股权投资投资性房 地产固定资产
无形资产 商誉 长期待摊费用递延所得 税资产非流动资 产合计资产总计 短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工应交税费 应付利息
587,179,871.013,370,679,533,664,209,563109,898,142,2146,671,656,7936,959,326.84,239,603,167322,944,471.48,956,359.98 10,378,093.86 5,163,680.75 132,310,738.15,656,315,838152,327,972,5450,000,000.07,760,100.00 4,209,513,74251,544,328,49240,519,095.0-1,478,091,09143,932,910.95,000,000.00 467,048,570.72 12,234,994,544.48 470,286,457.33 60,098,919,702.29 88,504,161,242.03 246,459,399.85 807,387,936.03 206,214,776.96 6,501,132.50 2,667,154.60 6,372,062.83 50,960,156.54 1,326,562,619.31 89,830,723,861.34 308,019,786.77 500,000.00 2,721,142,884.81 29,830,433,014.19 136,561,763.19 -974,886,522.44 144,493,456.88
5 / 21
0.01% 0.39% 0.52% 8.78% 13.62% 2.41% 0.52% 72.1566.90% 96.2998.52% 0.62% 0.27% 2.78% 0.90% 0.21% 0.23% 0.01% 0.01% 0.01% 0.00% 0.00% 0.01% 0.09% 0.06% 3.71% 1.48% 100.0100.00% 0%
0.30% 0.34% 0.01% 0.00% 2.76% 3.03% 33.8433.21% %
0.16% 0.15% -0.97-1.09% 0.09%
0.16%
-0.01% -0.13% -4.84% 1.88% 5.24% -2.24% 0.34% 1.88% -0.02% 0.00% 0.00% 0.00% 0.03% 2.24% 0.00% -0.05% 0.00% -0.27% 0.63% 0.01% 0.11% -0.07%
5.74 .14 8 .46 0
0 .43 77.53 0
.17 5.06 6
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应付股利 其他应付款 一年到期流动负债长期借款 应付债券 递延所得非流动负负债合计 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 所有者权益(或股东负债和所
21,397,682.70 6,873,513,871.14 6,883,800,00068,896,674,8047,029,378,401.38 4,271,786,299.18 109,802,286.851,410,966,98120,307,641,793.60 4,575,637,430.00 13,279,626,961.94 475,630,539.34 11,378,702,908.87 2,311,040,653.46
-307,709.68 32,020,330,783.93 152,327,972,5
2,376,757,582.36 3,690,595,000.00 38,233,616,965.76 20,249,781,838.75 4,261,882,636.94 123,893,619.94 24,635,558,095.63 62,869,175,061.39 3,519,721,100.00 14,282,156,775.71 419,702,992.34 6,866,618,567.50 1,873,311,698.76 37,665.64 26,961,548,799.95 89,830,723,861.34
0.01% 4.51% 4.52% 45.2330.87%
2.80% 0.07% 33.7578.98%
3.00% 8.72% 0.31% 7.47% 1.52% 0.00% 21.02% 100.00%
0.00% 2.65% 4.11% 42.56% 22.54% 4.74% 0.14% 27.42% 69.99% 3.92% 15.90% 0.47% 7.64% 2.09% 0.00% 30.01% 100.00%
0.01% 1.87% 0.41% 2.67% 8.33% -1.94% -0.07% 6.33% 8.99% -0.91% -7.18% -0.15% -0.17% -0.57% 0.00% -8.99% 0.00%
有者(或股77.53 资产结构的分析评价：
（1）
从静态方面分析。企业流动资产的变现能力强，其资产风险较小，非流动资产变
现能力较差，其风险风险较大。所以，流动资产比重较大时，企业资产的流动性较强而风险较小，非流动资产比重较小时，企业资产弹性较好，利于企业灵活调度资金，风险较小。则该公司的流动性较强，资产风险小。 （2）
从动态方面分析。流动资产比重下降-2.24%，非流动资产比重上升2.24%，除货币
资金下降-4.38%，存货上升5.24%，其他项目变动不大，则该公司的资产结构相对稳定。 资本结构的分析评价：
（1）
从静态方面看，该公司股东权益比重为21.02%，负债比重为78.98%，资产负债率
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. . .
还是蛮高的，财务风险相对较大。这样的财务结构是否适合，仅凭以上分析难以作出判断，必须结合企业的盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。 （2）
从动态结构分析，该公司股东权益比重下降了8.99%，负债比重上升了8.99%，各
项目变动幅度不大，表明该公司资本结构还是比较稳定，财务实力略有下降。
2014年同行业财务分析
企业名称 保利高科万科地产 企业名称 保利地产 高科地产 万科
货币资金 金额 .58
643698985.14 .84 短期借款 金额 4500000.00 3230000000.00 1478000000.0
增长率 46.09% 增长率 25.77% -6.57% 64.41%
差异 100.0-96.6197.46%
存货 金额 0.58
6829598228.88 5.93 未分配利润 金额
113787029.09 722732979.34 .05
增长率 65.71% 36.29% 52.93%
差异 100.00% 535.16% 11738.15%
增长率 82.86% 10.79% 48.01%
差异 100.00% -93.79% 21.32%
差异 100.0
0%
128.92% 7167724.38%
.78% 32744
地产 0 .44% 保利地产的货币资金，存货等是流动资产的代表项目，公司的即期支付能力不错，短期借款 应适当扩大借款规模，未分配利润增长较快，但与另外两家比还是又加大差异，公司资本结构比较
稳定，财务实力处于中间。
（二）保利地产股份的利润表的变动情况
表2-1 保利地产公司利润水平分析表 金额单位：元 项目 一、营业收入 减：营业成本 营业税金与附加 2014年（元） .86 .23 3584210849.87 2013年（元） .50 .56 2536427739.80 增减额（元） .36 增减（%） 56.15 62.80 41.31 7 / 21
. . .
销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动净收益 投资净收益 其中：联营、合营企业二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置三、利润总额 减：所得税 四、净利润 少数股东损益 归属于母公司股东的净五、每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 802836864.37 572539028.61 -102416311.90 9004173.39 -- 42002079.37 -15010072.97 7424461491.66 30206790.23 50093632.03 97587.74 7404574649.86 1899296529.47 5505278120.39 585294122.02 4919983998.37 1.08 1.08 1.08 590781469.25 456717182.13 -66172903.74 -274063610.04 -192966.50 1632858.86 -- 5220302444.90 194737769.42 35992751.97 35413.46 5379047462.35 1371320230.34 4007727232.01 488500703.28 3519226528.73 1.06 1.06 1.06 -36243408.16 35.89 25.36 54.77 -103.29 -100 24.72 0 42.22 -164530979.19 -84.49 39.18 175.57 37.66 38.50 37.37 19.81 39.80 1.89 1.89 1.89 1. 净利润或税后利润分析。净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。本例中保利地产2014年实现净利润5505278120.39元，比上年增长了1497550888.38元，增长率为37.37%，增长幅度较高。从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长2025527187.51元引起的；由于所得税费用比上年增长527976299.13元，二者相抵，导致净利润增长了1497550888.38元。
2. 利润总额分析。利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润而
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且反映企业的营业外收支情况。本例中保利地产利润总额增长了2025527187.51元，营业利润增长是导致利润总额增长的主要原因，营业利润比上年增长了2204159046.76元，增长率为42.22%；虽然公司营业外收入比上年减少了164530979.19元，营业外支出也比上年增加了14100880.06元，但是综合作用的影响，最终导致利润总额增加了2025527187.51元。 3. 营业利润分析。营业利润分析是指企业营业收入与营业成本税费、期间费用、资产减值损失、资产变动净收益之间的差额。它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，有保扩企业公允价值变动收益和对外投资收益，它反映企业自身生产经营业务的财务成果。本例中公司营业利润增加主要是营业收入和投资收益增加所致。营业收入比上年增加.36元，增长率为56.15%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长，主要原因在于公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模,持续发展能力显著提升，进一步加大商业地产经营力度，致使其营业收入大幅增长；投资收益的增加，导致营业利润增加了40369220.51元；资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，本年公司资产减值损失减少283067783.43元，下降了103.29%。但由于营业成本、营业税金与附加、销售费用、管理费用、财务费用的增加，以与公允价值变动损益的大幅度下降等影响，是增减相抵后营业利润增加2204159046.76元，增长了42.22%。
表2-2 保利地产公司利润垂直分析表（%） 金额单位：元 项目 一、营业收入 减：营业成本 营业税金与附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动净收益 投资净收益 2014年 100 65.88 9.99 2.24 1.60 -0.29 0.025 0 0.12 2013年 100 63.18 11.03 2.57 1.99 -0.29 -1.19 -0.0008 0.007 0 22.71 其中：联营、合营企业投资收益 -0.0042 二、营业利润 20.68 9 / 21
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加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置净损失 三、利润总额 减：所得税 四、净利润(万元) 利润结构变动分析评价
0.084 0.85 0.14 0.0003 20.63 5.29 15.34 0.16 0.0001 23.40 5.97 17.44 从上表可看出保利地产本年度各项财务成果的构成情况。其中，营业利润占营业收入的比重为20.68%，比上年度的22.71%下降了2.03%；本年度利润总额的构成为20.63%，比上年度的23.40%下降了2.77%；本年度净利润的构成为15.34%，比上年的17.44%下降了2.1%。可见，从利润的构成情况上看，保利地产盈利能力比上年度略有下降。保利地产各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构下降看，主要是营业成本结构上升所致，说明营业成本上升是降低营业利润构成的根本原因。利润总额结构下降的主要原因，主要还在于营业外收入比重的大幅下降。另外，投资收益比重的上升，管理费用、销售费用的下降，对营业利润、利润总额和净利润结构都带来一定的的有利影响。
表2-3 同行业公司2014年利润增长率比率比较分析
单位：元
公司 金额 保利地万科 高科 2681485.63 .86 增长率56.15 3.75 26.91 93.32 52.07 403619233.12 19.98 52.68 差异100 7424461491.66 .23 36.96 12.46 金额 增长差异金额 增长率（%） 5505278120.39 8839610505.04 336757410.60 23.52 37.06 37.47 -0.27 37.37 差异（%） 100 营业收入 营业利润 净利润 率（%） （%） 42.22 100 由上表可以看出，保利地产营业收入增长率、营业利润增长率和净利润增长率在同行业中的三家公司中处于较高水平，各项增长率均高于其他同行业公司，营业收入和净利润继续大幅增长, 且增长
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较稳定，盈利能力进一步增强，这说明保利公司处于成熟的发展阶段。然后，与万科、高科不同的是，公司的净利润增长率低于营业利润增长率，不过另两家公司的净利润增长率都比营业利润增长率高出不是特别多，保利的也并未低了很多，这说明公司的净利润大部分是由营业收入创造的。 综合以上分析，保利地产在营业利润和净利润方面的增长能力较好，但未来是否能够继续保持增长还有待于进一步观察。
三、保利房地产股份2012年—2014年三个年度财务状况指标分析
（一）公司偿债能力分析 1.流动比率的计算与分析
表3 流动比率表 项目 流动资产 流动负债 流动比率 2014年（元） 88，504，161，68，896，674，2.13 2013年（元） 146，671，656,，739.10 38，233，616，965.76 2.32 2012年（元） .51 .34 2.73 一般认为，流动比率应达到2:1以上。该指标越高，表示企业的偿付能力越强，企业所面临的短期流动性风险越小，债权人安全程度越高。该公司2012--2014三个年度的流动比率均达到2:1，但由于流动负债不断增加，所以流动比率有所下降，表示该公司偿付能力较强但有所下降，面临的短期流动性风险小但有所变大，债权人安全程度高但有所降低。 2.速动比率的计算与分析
表4 速动比率表 项目 速动资产 流动负债 速动比率 2014年（元） .09 68，896，674，806.23 0.53 2013年（元） .99 38，233，616，0.74 2012年（元） .89 .34 0.31 一般认为，在企业的全部流动资产中，存货大约占50%左右。所以，速动比率的一般标准为1:1，如果速动比率低于1:1，一般认为偿债能力较差。该公司2012--2014三个年度的速动比率均低于1:1，2013跟2014年的速动比率接近1:1，所以偿债能力很好，2012年的速动比率较低，偿债能力较差，
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2013年的偿债能力高于2014年高于2012年。 3.现金比率的计算与分析
表5 现金比率表 项目 货币资金 流动负债 现金比率 2014年（元） .58 68，896，674，806.23 0.28 2013年（元） 15，227，911，967.21 38，233，616，965.76 0.40 2012年（元） 5469760525.36 .34 0.28 现金比率可以准确地反映企业的直接偿付能力，现金比率越高，表示企业可立即用于支付债务的现金类资产越多，一般认为这一比率应在20%左右。该公司2012--2014三个年度的现金比率均超过20%，应该说该公司短期偿债能力很强，且直接支付能力不会有太大问题。 （二）公司资产营运能力分析 1.总资产营运能力分析
表6 总资产周转率分析信息表 项目 总资产平均余额（元） 营业收入（元） 总资产周转次数 流动资产周转次数 流动资产占总资产比2014年 9.435 .86 0.30 0.3053 0.96 2013年 .006 22，986，607，600.50 0.32 0.3244 0.97 2012年 .585 .27 0.33 0.3308 0.20 总资产周转速度的快慢取决于流动资产周转率和流动资产占总资产的比率，该公司2012--2014年三个年度的总资产周转率逐年下降，主要原因是流动资产周转次数逐年下降。其次是资产结构变动，由于提高了流动资产占总资产的比率，促进了总资产周转速度加快。 2.流动资产周转数度分析
表7 流动周转率分析信息表 项目 2014年（元） 35,894,117,625.营业收入 86 .50 2013年（元） 2012年（元） .27 12 / 21
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流动资产平均余额 其中：存货 营业成本 流动资产周转率（次） 流动资产垫支周转率（次） 成本收入率（%） 0.565 0.58 .23 0.3053 0.201 151.8 .77 .29 .56 0.3244 0.205 158.3 .325 .32 9188230897.40 0.3308 0.196 168.9 这两年的流动资产周转速度下降是流动资产垫支周转速度下降和成本收入率下降的结果，其中流动资产垫支周转速度下降是主要原因。 3.各项流动资产周转速度分析
表8 各项流动资产周转速度分析表 项目（元） 应收账款周转率(次) 应收账款周转天数5.2867 (天) 存货周转天数(天) 存货周转率(次) 固定资产周转率(次) 总资产周转率(次) 总资产周转天数(天) 流动资产周转率(次) 流动资产周转天数1179.168 (天) 根据表8， ①通过分析应收账款周转率，应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢与管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从图表可以看出09、10年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。 ②通过分析存货周转率， 存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产与销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力与获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，
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1109.741 1088.271 1294.033 0.2782 135.6647 0.2965 1214.165 0.3053 1243.094 0.2896 116.4245 0.3205 1123.245 0.3244 1337.793 0.2691 94.105 0.3284 1096.224 0.3308 5.2669 4.4165 2014年 68.0955 2013年 68.352 2012年 81.5126 . . .
还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出08年到10年数据很接近，在较小的幅度中变化。
③通过分析总资产周转率：总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从08年到10年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
4.固定资产利用效果分析
表9 固定资产收入率表
项目 营业收入 .86 固定资产 322944471.40 固定资产收入率 26.70 206，214，776.96 4 20.30 18.46 600.50 188660848.52014年（元） 2013年（元） 22，986，607，2012年（元） .27 根据表9可以看出，固定资产收入率指一定时期实现的产品销售收入与固定资产平均总值的比率，该指标意味着每一元的固定资产所产生的收入。可以看出08~10年固定资产收入率一年比一年高，也就证明了这三年中的固定资产利用效率逐年增加，同时，在提高固定资产产值率的基础上，还要做到产销均衡。 三）公司获利能力分析
表10 成本收入利润率分析表 项目 营业收入利润率 营业收入毛利率 总收入利润率 销售净利润率 销售息税前利润率 项目 营业成本利润率 营业费用利润率 2014年（%） 20.68 34.12 0.10 13.71 0.12 0.26 9.24 2013年（%） 22.71 36.82 0.25 17.44 0.15 0.30 8.83 14 / 21
2012年（%） 24.72 40.80 0.90 19.61 0.32 0.33 8.29 . . .
全部成本费用总利润8.89 率 全部成本费用净利润0.0577 率 从表10可以看出，保利公司这三年的营业收入利润率、营业收入毛利率、总收入利润率、销售净利润率、销售息税前利润率都是逐年的增加，这说明了保利房产的盈利能力比较稳定，且在稳定中略有增长。
同时，营业成本利润率逐年增加，而营业费用利润率逐年减少，全部成本费用总利润率逐年减少，全部成本费用净利润率也跟着减少，说明了企业盈利能力在稳 （四）公司发展能力分析 1.股东权益增长率的分析与计算
表11 股东权益变动表 项目 股东权益总额 本年股东权益增加额 股东权益增长率 净资产收益率 股东净投资 2014（元） .93 5058781983.98 0.21 0.1656 2013（元） .95 .43 0.72 0.1403 2012（元） .52 2838673005.51 0.188 0.159 0.0561 0.0474 8.59 8.51 从表11中可以看出，保利公司从2012年到2014年股东权益总额不断增加，从2012年的.52 到2014年的.93 ，该公司2012年以来股东权益增长率先增加后减少，这说明了企业在这三年中股东权益10年的没有09年增长的多。
进一步分析保利公司的股东权益增长的原因，可以发现，2012年2014年的净资产收益率先减少后增加，且在股东权益增长率中占有较大比重，这说明该公司股东权益主要来源于净利润的增加。净资产收益率反映企业运用股东投资资本创造收益的能力，这表明保利公司股东权益的增长主要依靠企业自身的创造收益的能力，而不是依靠股东新投入的资本，也不是依靠利得和损失。 2.资产增长能力分析
表12 资产变动表 项目 资产总额 2014年（元） 7.53 2013年（元） .34 15 / 21
2012年（元） .67 . . .
本年资产增加额 资产增长率 股东权益增加额 股东权益增加额占资产增加额的比重 .19 0.70 5058781983.98 .67 0.67 .43 .17 0.31 2838673005.51 0.08 0.31 0.22 从表12中可以看出，保利公司自2012年以来，其规模不断的增加，从2012年的.67 元到2014年的7.53 元；2012年以来三年的资产增长率均为正值，说明资产投入一直保持增长。同时，2012年、2013年、2014年这三年的股东权益增加额占资产增加额的8%、31%、22%，可看出来该公司这三年的股东权益增加在资产增加额中所占的比例较低，资产的增长绝大部分来自负债的增加，说明这三年的资产增加的来源并不理想；而自先增加到2013年又下降的，股东权益增加额占资产增加额的比重又有所下降，达到22%，这说明资产来源比较可观，资产增长能力也比较强。
3.销售增长率就算与分析
表13 销售变动表 营业收入 本年营业收入增额 销售增长率分析 2014（元） .86 .36 5.454 2013（元） 22，986，607，600.50 7466706524.23 3.08 2012（元） .27 7404666187.32 2.10 销售收入增长率是一家公司某一段时间销售收入的变化程度。通常销售收入增长率越高，代表公司产品销售量增加，市场占有率扩大，未来成长也越乐观。该公司2012--2014年三个年度的销售增长率逐年上升，表示保利房产的销售量增加，市场占有率扩大，未来发展也很乐观。
四、保利地产与万科地产公司财务比率之比较
表14 保利地产与万科财务比率对照表 指标 流动性比率 流动比率（%） 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 速动比率（%） 保利房地产(集团)股份 16 / 21
2014-12-31 2.13 1.59 0.53 2013- 2.32 1.92 0.74 2012-12-3 2．73 1．76 0.43 . . .
万科企业股份 长期偿债能力 资产负债率（%） 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 债务对权益比率 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 利息保障倍数 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 运营能力 应收账款周转率（次） 存货周转率 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 总资产周转率 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 获利能力 资产收益率（%） 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 权益回报率（%） 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 销售毛利率（%） 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 销售净利率（%） 保利房地产(集团)股份 万科企业股份 通过对比不难看：
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0.56 78.98 74.69 375.72 295.04 -7129.88 2468.13 68.10 43.96 0.28 0.27 0.30 0.27 3.61 4.10 17.19 16.19 34.12 40.70 13.71 14.36 0.59 69.99 67.00 233.1203.0-80281602. 68.35 59.76 0.29 0.39 0.32 0.38 4.46 4.67 14.86 14.16 36.82 29.39 15.31 10.90 0.43 67.44 67.44 242.19 207.16 -12012.33 1061.93 81．51 45.86 0.27 0.33 0.33 0.37 5.68 3.89 19.42 11.95 40.80 39.00 14.43 9.84 . . .
1.短期偿债能力：保利与万科相比，保利房地产短期偿债能力较强。
a,流动比率：保利企业偿付能力高于万科，面临短期流动风险较小，债权人安全程度高。且保利流动比率达到2:1以上，偿债能力充足，万科有就短期偿债能力有一定压力。 b．速动比率：对流动比率进行补充。 2.长期偿债能力：万科高于保利。
a资产负债率：一般情况下，资产负债率越小，说明企业长期偿债能力越强。保利一直高于万科。 b.负债对权益比率：产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，从而其资产结构越合理，长期偿债能力越强。万科最近3年都比保利低。
c.利息保障倍数：保利是负数，没有发生利息费用，不好对比。 3.运营能力：各有千秋，总体而言万科比保利略强。
a应收账款周转率：保利与万科相比，应收账款收款速度较快，平均收账期短，坏账损失少，资产流动快，偿债能力强，但2012年过高，信用政策较紧。
b．存货周转率：保利较万科普遍较低，保利存货占用水平较高，流动性较弱，存货转化为现金或应收帐款的速度就较慢。
c总资产周转率：越高表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。除了2014年，保利高于万科，其他两年都低于它，。
4.获利能力：2012和2013保利强于万科，但是到2014年万科超越保利
a．ROA.它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标 万科最近2年都高于保利，表明企业资产利用效果越好，说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果， b ROE，高于15%是属于理想，保利高于万科
c．销售毛利率：销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。除了2013年万科明显低于保利，其他都差不多。二者都较高。
d．销售净利率，反映销售收入获取的能力。2014年保利低于万科，其他两年较高。
五、评价指标分析结果，提出改进建议
第一， 提高营运能力，尤其是存货周转管理，减少存货量，提高预售量。 第二， 加强长期偿债能力。
第三， 需要在关键的营销战略上认真筹划，取得高利润率的目标。 第四， 充分利用闲置资产，资金。
第五， 提高部管理水平，适应市场经济规律。
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毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明
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