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商贸城项目可行性研究报告
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第一章 总 论 ................................................................................... 1 1.1 项目基本情况 ............................................................................. 1 1.2 可研报告编制的依据和范围 ..................................................... 1 1.3可行性研究内容概要结论 ......................................................... 2 第二章 项目建设背景及必要性 ....................................................... 5 2.1项目建设背景分析...................................................................... 5 2.2项目建设必要性 ........................................................................ 10 第三章 需求分析及建设规模确定 ................................................. 12 3.1商品交易市场为国民经济的重要产业 ................................... 12 3.2XX市商贸设施现状 .................................................................. 13 3.3市场前景分析 ............................................................................ 14 3.4建设规模确定 ............................................................................ 14 第四章 建设地点及建设条件 ......................................................... 15 4.1建设地点 .................................................................................... 15 4.2区位地理优势分析.................................................................... 15 4.3产业政策符合性 ........................................................................ 15
4.4外部建设条件 ............................................................................ 17 第五章 项目定位 ............................................................................. 17 5.1项目定性 .................................................................................... 17 5.2项目定位 .................................................................................... 18 5.3产品定位 .................................................................................... 18 5.4目标客户定位 ............................................................................ 19 第六章 初步规划方案及建议 ......................................................... 19 6.1规划原则 .................................................................................... 19 6.2初步规划方案 ............................................................................ 21 6.3功能分区规划 ............................................................................ 23 第七章 规划建设方案 ..................................................................... 26 7.1规划设计原则 ............................................................................ 26 7.2发展思路及定位 ........................................................................ 26 7.3规划设计方案 ............................................................................ 27 7.4土建工程 .................................................................................... 29 7.5 设备购臵 ................................................................................... 32 7.6暖通空调 .................................................................................... 33 7.7给排水系统 ................................................................................ 36 7.8供电工程 .................................................................................... 39 7.9弱电设计 .................................................................................... 41
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7.10市场管理配套设施.................................................................. 51 7.11接地防雷 .................................................................................. 51 第八章 环境保护与安全卫生 ......................................................... 52 8.1环境保护设计依据.................................................................... 52 8.2环境污染来源及治理 ............................................................... 53 8.3环境影响评价 ............................................................................ 55 8.4劳动安全与卫生 ........................................................................ 55 第九章 消防与节能 ....................................................................... 57 9.1消防 ............................................................................................ 57 9.2节能 ............................................................................................ 60 第十章 组织机构及劳动定员 ....................................................... 62 10.1组织机构 .................................................................................. 62 10.2劳动定员 .................................................................................. 63 10.3人员培训 .................................................................................. 63 第十一章 项目运营及实施进度计划 ............................................. 64 11.1项目优势 .................................................................................. 64 11.2项目管理 .................................................................................. 65 11.3项目实施进度计划 .................................................................. 66 第十二章 投资估算及资金筹措 ................................................... 68 12.1固定资产投资估算.................................................................. 68
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12.2资金筹措 .................................................................................. 69 第十三章 社会效益分析 ................................................................. 69 13.1社会效益分析 .......................................................................... 69 第十四章 开发风险及结论 ............................................................. 72 14.1项目开发经营主要风险及对策分析 ..................................... 72 14.2结论 .......................................................................................... 74 14.3建议 .......................................................................................... 74
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第一章 总 论
1.1 项目基本情况
1.1.1项目名称：XXXXX商贸城建设项目 1.1.2建设性质：新建 1.1.3建设规模：
1.1.4项目建设单位： 1.1.5项目建设位臵：
1.2 可研报告编制的依据和范围
1.2.1可行性研究报告编制的依据 ①市场调研报告及项目基础资料
②《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发„2008‟134号）
③国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
④《XX市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》 ⑤《XX市城市总体规划（2005 年-2020 年）》 ⑥《XX市商贸流通中心建设规划》 ⑦《民用建筑设计通则（GB50532-2005）》 ⑧《建筑设计防火规范（GB50016-2006）》
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1.2.2编制范围
本可行性研究报告按照国家发改委关于建设项目可行性研究的内容和深度的有关规定及《建设项目经济济评价方法与参数》（第三版）的要求进行编制，主要对拟建项目的投资必要性、市场预测和建设规模的确定、规划建设方案、资源条件、环境保护和劳动组织、投资估算和资金筹措、财务评价等方面进行研究。
1.3可行性研究内容概要结论 1.3.1项目建设的必要性
项目建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划，是XX市经济可持续发展的需要，符合XX市加快发展本市经济的战略要求，有利于加快区域性中心城市地位的形成，同时，社会对商贸服务业的要求越来越强烈，项目位臵优越，交通便利，为商贸流通的发展提供了条件。因此，该项目的建设是必要的。
1.3.2建设规模
项目需征地55亩，主要建设商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心六大功能区，总建筑面积9.06万平方米，年交易额5亿元。
1.3.3建设条件
项目建设所需的水、电、讯条件具备，交通便利，地上地下无文物遗址，适合工程建设的需要。
1.3.4规划建设方案
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本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程、供气工程、供热工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。
整个商贸城的建筑平面图为“回”字形，商贸城沿街长度按200米计算，纵向按180米计算，商贸城内道路宽为30米，道路中间设计10米宽为固定停车位和绿化带，共有300个固定停车位。在商贸城的沿街的一侧200米长，建设一座7层的商贸综合楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为综合服务中心，六层为培训中心，七至十一层为商务休闲中心。在商贸城的其他三侧及商贸城中央60*60米全部建设层高为三层的商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。
其中：商贸市场区建设一层商贸店铺136间、每间为深30米，宽5米，建筑面积20400平方米，仓储物流区建设在商贸店铺上面二、三层，建筑面积40800平方米；产品展示区建设会展中心建设在沿街店铺的第四层，建筑面积6000平方米；综合服务中心建设在沿街店铺的第五层，建筑面积6000平方米；教育培训区建设建设在沿街店铺的第六层，建筑面积6000平方米；商务休闲区建设在沿街店铺的第七层，建筑面积6000平方米。总建筑面积达90600平方米。
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1.3.5环境影响评价
该项目主要废弃物有废水、噪声和固体废渣，经过处理后，可以做到达标排放，不会对环境造成污染。
1.3.6生产定员
项目共需人员120人，其中：管理人员15人，营销人员12人，服务人员90人，其他人员3人。
1.3.7项目总投资及投资计划
估算项目总投资为15200万元，其中：固定资产投资13700万元，流动资金1500万元。资金来源为企业自筹。
1.3.8结论
该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔，上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显著，具有较强的清偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行的。
1.3.9主要经济技术指标
主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表
主要经济技术指标表
序号 1 2 3 4 4.1 指标名称 建设规模 总建筑面积 总投资 固定资产投资 铺底流动资金 单 位 亿元 平方米 万元 万元 万元 指标 5 90600 15200 13700 1500 - 4 -
备 注 年交易额
4.2 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 项目定员 项目占地面积 年均经营收入 年均利税总额 年均利润总额 投资利润率 投资利税率 全部投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 盈亏平衡点 人 万平米 万元 万元 万元 % % 年 % 万元 % 120 55亩 1077 826 735 11.08 12.44 5.08 9.79 817 50.25 含建设期
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景分析 2.1.1我国商贸流通业发展情况
商贸流通业是国民经济的先导性产业，在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用，正成为决定经济运行速度、质量和效益的重要因素。
2008年我国社会消费品零售总额突破10万亿元，人均社会消费品零售额为8169元；随着商贸流通业自身的飞速发展和效益的显著提高，对我国财政税收的支撑作用也不断加强。同时，作为
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劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动力的重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移的有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住宿餐饮业从业人员从1950年的825.5万人增长到了2008年的6265.6万人。人口的大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高，以及购物环境优势和便利的交通，直接带动了城市市场的快速发展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场的主导和支柱。
随着居民收入的不断上涨，收入渠道的拓宽，人们的消费需求得到了极大的释放，新的消费热点不断涌现，对国内需求的拉动起着重要的作用。
2.1.2新时期我国商贸流通业的发展机遇
自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着2006年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基础产业、先导产业。
1.“十二五”期间商贸流通业发展面临的经济环境 从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。国际货币基金组织的最新预测显示，未来几年，美国、日本、欧洲都将保持较为强劲的增长势头。国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更趋旺盛，客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。从国内来
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看，“十二五”时期我国经济开始进入新一轮快速增长期，以住、行为代表的居民消费结构升级拉动住房、电信和汽车等产业高速成长，产业升级速度明显加快；以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进了产业升级和企业竞争力的提高；国有经济战略性调整、政府职能转换、整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质总体改善，市场对经济增长的调节作用明显增强。这对扩大招商引资、调整产业结构、刺激市场消费等方面将产生积极影晌。度过世贸组织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投资领域将进一步放宽，进入门槛进一步降低，国际制造业向我国转移的势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。CEPA的深入实施、长三角区域合作步入实质性阶段、中国一东盟区域一体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易、扩大引进资本、技术、人才，积极承接产业转移，进一步活跃市场等带来巨大的机遇。
2.“十二五”期间我国商贸流通业发展的战略选择 ㈠实施现代化战略，提升商贸流通业的整体水平
商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面的内容，一是以信息化带动商贸流通现代化。构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商流的网络化，通过现代化提升商贸流通业的整体水平。二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。三是紧
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跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服务业发展的关键力量。
㈡实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射的新平台 实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导的发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力的大型流通企业，充分发挥龙头企业的带动作用。其次，以引导、协调、规范、扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。商贸流通企业必须建立自己独特的发展战略，包括经营、业态、品牌、扩张、并购、人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己的核心竞争力。
㈢实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展 首先，应以推进“万村千乡”和“双百市场”工程为着力点，扶持农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。其次，要以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场、扩大消费为主线，以深化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，完善商品市场、现代流通、法制建设、监测调控、商业信用五个体系。三是抓住确立各类经济带的机遇，建立网络化的区域市场体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力发展会展业，实现生活服务、产业服务和流通辐射的三大功能，建设具有强辐射能力的区域中心城市，人流、物流、资金流大量聚散，提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区的辐射和聚集。
㈣实施产业互动发展战略，创造新的机遇和空间
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产业互动发展，能够为商贸流通业创造新的机遇和空间。首先，以产业链为基础，加强产业间的互动，在农业产业化、新型工业化建设的过程中，充分发挥商贸流通业的引导和促进作用，推动商贸流通产业与新型工业化、新农村和旅游、文化等三产业的互促互动，农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。其次，自觉适应城市化加速推进的要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础、错位竞争、有序支撑、层次清晰的商圈。最后，与产业结构调整战略相结合，重点培育现代物流业。建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连接一批大中型的储运、批发企业，建立现代物流产业走廊。
㈤实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力
面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类区域外商业资本对营销网络开拓的机遇，适时调整引资重点，加强对国际知名商业的引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业的开放度，提升区域商贸流通业的水平。其次，要大力实施开放带动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展、提高的有效途径。通过独资、合资、合作方式和连锁代理等渠道，建立国际市场贸易网络；以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场信息网络；以区域传统、特色的加工技术为基础，建立商贸流通服务网络。
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2.2项目建设必要性
2.2.1现有商贸市场不能适应经济结构调整的要求
党的“十七”大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面调整优化的重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中的一个薄弱环节，不能适应产业结构调整的要求。从产业构成比例来看，2009年全市第三产业增加值占GDP的比重为21.3%，比第二产业增加值所占的比重低43.4个百分点，其中批零贸易业增加值占GDP的比重仅为7.4%，象欧、美、日等发达国家第三产业的比重已高达70%左右，批零贸易业已占到整个GDP的16%左右，这与经济社会总体发展趋势极不协调。
2.2.2不能适应提高消费率、扩大内需的要求
加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。从我市情况看，投资的增长幅度、投资对经济增长的贡献率都远远高于消费。当前，国家正在实施宏观调控，加上经济发展受能源、土地等资源要素的制约，固定资产投入受到越来越多的限制，提高消费对经济增长的拉动作用将更加重要和紧迫。
2.2.3建设“两型”社会的迫切需要
商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，
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非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济增长方式，合理资源配臵，填补市场空白，革新发展模式，构建发展的一体化格局，破解制约本地经济发展的瓶颈，摸索出一条适合XX市发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。
2.2.4市政府加快发展本市经济的战略要求
桐城的工业化已有较高水平，随着我市及周边地区近年来企业的快速发展和增加，越来越凸现出现代物流业的重要性和必要性。
桐城现有企业和个体工商户有2万余家，其中规模以上企业达240余家，但目前我市城区基本上为货物集散有市无场，效率低下的无序状况，这严重影响了我市经济的发展，为了尽快改变我市货物运输和仓储的松散格局，加快我市经济发展，建设一个集商贸、仓储、集散、配送等功能为一体的商贸物流基地符合城市经济发展的战略要求。
现代物流业的介入不但可以使企业省去自身的仓储设施，更可以使企业的运输更加快捷高效，并可以进一步降低企业运营成本，增加企业市场竞争力。同时，一个功能齐全、专业化经营的现代化的物流园区----新渡商贸城还会为桐城以及周边的工业企业提供一个交流与博览的平台
2.2.5有利于加快区域性中心城市地位的形成
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XX市位于安徽省中部，随着资源的逐渐枯竭和周边城市的崛起，我市经济的发展面临巨大的挑战，并且存在产业结构失衡、城市化水平不高、环境呈现恶化趋势等问题。该商贸城的构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升我市的物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位的形成。
最后，要以国家加大实施开拓市场、扩大内需政策为契机，根据“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，加快商贸流通大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场资源，培育繁荣各类商品市场、要素市场特别是辐射力强的专业批发市场。 利用我市地处安徽省中部，依托区位优势，加
强与皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经济圈的一体化发展，积极融入长三角，探索区域开放合作新模式，加速产业承接，促进跨越发展，把XX市建设成为区域性商贸流通中心，这是桐城人民的心
声，也是桐城的发展目标。
因此该项目的建设是必要的。
第三章 需求分析及建设规模确定
3.1商品交易市场为国民经济的重要产业
从产业经济规模上说，商品交易市场在我国流通业和现代服
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务业中占有重要地位。到2008年，我国商品交易市场约有8万余家,全国约有市场商位、店铺2000余万个，市场从业人员及市场相关配套行业从业人员约超过一亿人。从产业链的构成上看，从市场规划、市场地产、招商组市、市场经营管理、市场资产运行管理、市场商务、会展、金融服务、物流服务、市场经营管理咨询，已经形成了完备的产业链条。从社会作用看，商品交易市场已经成为区域经济发展资源，它不但为市场经济的发展提供平台，还为城市化、工业化的发展提供动力，同时，它培育了大量商业企业家、工农业企业家群体，培育了我国现代职业商人队伍。这些，都说明市场的产业属性更为完备。
为此，国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》和全国商务工作会议都将加强全国流通网络建设作为今后经济发展的重要任务进行扶持。商品交易市场作为我国现阶段及今后一个时期重要的流通形式，在全国流通网络建设过程中，要通过建立和完善商品交易市场的国家发展战略，进一步优化全国商品交易市场的产业结构和产业布局，引导和推进商品交易市场与现代流通产业接轨，发展成为独具中国特色的规范性现代商业流通方式，使其持续、健康地为我国的经济发展服务。
3.2XX市商贸设施现状
XX市及安庆周边地区集中了数以万计的中小型工商企业，而且原材料的购入与产品的销售市场都分布在本地区以外的全国各
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地。迫切需要运输快捷、仓储安全、信息畅通的现代物流企业为他们提供优质的配套服务，推动其销售市场的开拓与原料供应的保障。本地区尚无一家正规化的、规模型的物流企业；本市也没有一家大型物流货场。所有的工商企业都希望本地有一家实力强、信誉好、现代化的物流企业来为他们配套服务，以适应企业的发展和市场需求。来往路过桐城的货运车辆，据有关部门统计超过25000辆，空载率在30%以上，在桐城需要停车住宿、修理、配货等服务的每天超过500辆，迫切需要一家能够提供全面服务的现代化物流园区。新渡物流城的实施为合安公路与双新公路交汇处，辐射安庆、贵池、东至、怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、舒城、庐江等地，强大的区域优势和工业资源为物流中心提供了得天独厚的条件
3.3建设规模确定
根据XX市及周边市场的调研分析和项目单位的筹资能力，项目拟在新渡镇中心地段征地55亩。
项目主要建设“两主四辅”六大功能区，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心等，总建筑面积9.06万平方米，年可实现商品交易额5亿元。
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第四章 建设地点及建设条件
4.1建设地点
项目拟选址在XX市新渡镇中心地段，距合安高速双新开发区出口不足1公里，地理位臵优越，交通便利。
4.2区位地理优势分析
XX市位于安徽省中部偏西南，长江北岸，大别山东麓，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆郊区。XX市位于合肥、安庆两大城市之间，同时属于合肥经济圈和承接产业转移皖江城市带，公路、水运、铁路运输四通八达，合九铁路，沪溶高速公路，206国道纵贯全境，九六实现县乡公路黑色化，村村公路相联。水运可由菜子湖直达长江各口岸及尚海城市，现有等级公路31条，其中二级公路57公里，三级公路277公里，等外公路519公里，水运里程200公里。项目地离合安高速公路桐城出口仅25公里，离即将开通的双新开发区出口仅1公里。
4.3产业政策符合性
《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发„2008‟134号）明确指出：积极培育和发展新的消费热点,及时发布市场供求信息，引导企业调整产品结构，开发适销对路商品
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和服务，引导消费结构升级；引导个性化、时尚化、品牌化消费，培育和发展定制类消费；推动特色商业街建设，扶持“老字号”的创新发展，扩大和带动家具、家电、家纺、家饰等消费。大力促进会展消费。促进会展业发展，带动相关的住宿、餐饮、交通、通信等消费。
2009年国家又将物流业列为十大产业调整振兴规划之一，指出：“必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展……加快发展国际物流和保税物流，加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平，加快建设物流公共信息平台”……所有这些都为现代物流业开创了良好的政策局面。
信息产业部在《全国性和区域性物流公共信息平台建设的指导意见》中明确指出：“以省或经济区域为基础，建立区域性物流公共信息平台，各级政府应加大投入力度，吸引并鼓励企业参与平台建设和营运”。
目前，我国各级政府也已把物流信息化作为一项基础建设纳入发展规划之中，部分地区已经投入使用，并取得巨大的经济、社会效益，推动了区域经济的快速发展。
因此，项目的建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划。
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4.4外部建设条件 4.4.1通信
XX市通信事业发达，中国移动、中国联通、中国电信的无线网络覆盖全境，可以满足项目建设设施直拨电话、微机网络的需要。
4.4.2供水
XX市新渡镇有自来水公司，项目供水从主干供水管道引接，可以满足项目建设用水和生产、生活用水的需求。
4.4.3供电
XX市新渡镇电力供应充足，项目设计110KV配变站一座，占地面积900平方米，10KV变电站容量6000Kva，可满足项目建设及运行后的用电需求。
4.4.4雨污水排放
在项目区内建设排水系统，经氧化发酵后排入市政排水管网中。
第五章 项目定位
5.1项目定性
1.综合XX市突出的区位优势和贸易底蕴，考虑大商贸、大物流、大仓储、大市场互动式产业价值链。
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2.按照把XX市新渡镇建设成为区域性商贸流通中心的战略定位，从建设安徽省中部地区商贸物流中心出发，把本项目培育成商贸物流圈的“成长极”。
5.2项目定位
1. 建设成为安徽省中部地区规模较大、功能齐全、配套完善、设备先进的商贸物流交易中心；
2. 构建一站式的商贸物流平台，具有销、展、培训、仓储、运输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；形成跨区域人流、物流、资金流、信息流的汇聚平台；市场辐射长三角地区、珠三角地区等经济发达地区，成为连接市内外、省内外的理想据点；
3. 商品年直接交易额5亿元，直接收入0.6亿元；拉动50亿元的价值链，推动实现综合收益3亿元。
4. 三年招商到位并初步成市，五年培育完成。 5.3产品定位
根据XX市目前市场现状及周边现有交易市场实际，该项目将设商贸交易区，分设糖酒食品市场、机电市场、小商品市场、服装市场、灯具市场、五金工具市场、家具市场、工艺品及土特产品市场，以批发为主，兼做零售；同时对商贸流通行业进行人才培训，配套会展和商务休闲等。
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其中：仓储配套区提供全面的、科学的、智能化的、便捷的的仓储服务和专业物流设施集一流的服务；
商务休闲区提供餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等；
产品展示中心提供专业展会、研讨会、年会、庆典、人才交流会等；
培训中心提供商贸流通行业的技能和人才培训，并成为商贸流通行业的人才信息中心。
5.4目标客户定位
糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品及土特产品的生产厂家、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告公司、文化公司、废旧回收公司等。
第六章 初步规划方案及建议
6.1规划原则 1、可持续发展原则
XXXXX商贸城的规划应立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充
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分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据，力争实现商贸大市场的发展与城市经济、环境的协调。
2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则
项目规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。
XXXXX商贸城的开发建设与城市总体规划、土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型工业化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好XXXXX商贸城的基础配套建设。
3、刚性与弹性原则
刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应
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不确定性的环境变化。
4、集约利用与产业聚集的原则
规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。
5、多业并举的原则
在商贸大市场产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的商贸物流基地，增强XXXXX商贸城的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，使之成为城市的重要组成部份，成为城市的新亮点。
6.2初步规划方案 1.现状特征
环境优美，交通便利。 2.功能定位
建设成为安徽省中部规模较大、功能齐全、配套完善、设备先进的商贸物流交易中心；人居环境优美、可持续发展的生态型园区。
3.发展战略
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走集群化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产业创新环境和发展平台。
4.用地功能结构
园区由两个主功能区和四大辅助功能区构成。
主功能区是：以糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品及土特产品交易为主的商品交易中心及产品展示中心。
四个辅助功能区分别是：综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心。
5.道路网结构
“两纵一横”。两纵一横：在园区内形成一条横向大通道和东西向的两条纵向大通道。
6.区内配套
根据功能不同，XXXXX商贸城内将形成六大功能中心。同时，作为一个大型批发市场，还建有停车场，可停车600辆；配备先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、美国电子巡更系统、楼宇对讲系统，宽带入户系统等，确保业主的安全与工作效率。
7.空间形态
突出人工环境与自然环境相融合——生态化；内部组织高效的人工环境——“网络化”。
①充分利用XXXXX商贸城外围及园内道路绿化、公共绿地、
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生态围墙形成生态走廊；
②内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代化商贸流通新城外部环境；
③功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；
④各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化、货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完善化。
6.3功能分区规划
1.商品交易中心是指所有的商铺和一站式购物广场，是商品交易、信息交流的实体，分为9大部分，包括糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品及土特产品交易批发中心和一站式购物广场。
2. 会议展览中心
会展中心是除交易中心之外最直接的商机来源，是项目的最重要组成部件之一，对项目的经营、运作及发展起到极大的促进作用。常年举行展览会、订货会；承办国内外高规格的研讨会、产品发布会、交流会，为XXXXX商贸城内的商户提供全新的产品展销渠道，提供增值服务展览会，就造商户及开发商的双赢局面。
3.商务休闲中心
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按现代化写字楼标准配套的专业写字楼，具有商务办公、信息咨询、电子商务和综合办公共四大功能。使之成为中部外省及国外商家进军XX市商贸市场主要选择地点，集中性的办公有助于企业间产品、信息的交流与协作，促进共同发展，造就双赢。
商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代理商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场所。
内设臵星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等的商务旅程。星级酒店的建立是XXXXX商贸城提出要建设现代化交易中心的最直接体现。
4. 仓储配送中心
为场内商户及客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。不但解决运输的烦恼，还为各方减低经营成本。仓储配送中心是XXXXX商贸城提出打造“一站式商贸物流平台”经常理念的重要组成部分，是全面为商户、顾客服务，继而塑造行业品牌的重要环节。
5.教育培训中心
实施商贸人才产业化战略，同高等院校或专业培训机构、行业协会合作，举办各种专业培训，提升中国商贸流通企业的技术与管理水。平为业内提供永久的人力资源保障。教育培训中心是提升商户的专业能力、知识能力、管理营销能力的增值服务环节。
6.4保障规划实施的建议
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为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议： 1.尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理 国内外大多数批发市场发展的实践证明，市场要能顺利发展，必须要有一个整体的范围和自成管理体系的管理体制。因此，确定XXXXX商贸城的整体范围（控制红线），建立园区自成体系的管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是本项目建设与发展的重要任务，也是增加投资者信心的重要保障。
2.尽快营造项目良好的投资环境
项目整体范围确定后，眼前的当务之急就是要营造出一个优良的投资环境，以吸引国内外投资者前来投资合作。一是高起点、高标准的做好市场总体规划和发展规划。总体规划经审批后，应具有权威性和法律效力。市场其它规划要“长短结合”，既要有原则性，又要有灵活性，逐步制定和推进实施。二是市镇两级应给予必要的配套优惠政策，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本项目的开发建设。三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金，着力推进启动园内的基础设施建设，迅速提高投资环境质量。四是不断建立健市场服务体系和相关规章条例。
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第七章 规划建设方案
7.1规划设计原则
1、市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配臵。
2、企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。政府应重在引导、推动、扶持。
3、与经济协调发展原则。商贸流通业的发展要服从于、服务于国民经济的发展，为先进制造业服务。要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。
4、信息化带动原则。信息化是现代商贸物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共商贸物流信息平台和企业内部物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。
5、标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高商贸流通业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发展。
7.2发展思路及定位
“总体规划、分阶段分目标实现”。在发展商贸流通业的同时，以促进第三产业发展为契机，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化商贸市场的社会化
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功能，创新管理及运行机制，逐步拓展业务市场，扩大商贸市场的辐射范围，努力将其建设成为安徽省中部规模较大、功能齐全、配套完善、设备先进的商贸物流交易中心。
7.3规划设计方案 7.3.1项目组成
本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。
7.3.2功能区平面布局规划 1.总体布臵方案
项目拟选址在XX市新渡镇中心地段，征地55亩。 2.商贸市场区
商贸市场区做为该项目的支撑，既服务于XX市域市场，同时辐射周边地市市场，最终成为XX市乃至全省的商品集散地。考虑到商贸城内商户和客户选择的实际需要，在商贸城地上一层建筑尽可能安排为商户店铺，在店铺上面的二、三层，设计为仓储区，运用先进的垂直运输工具，为商户解决上下运输的后顾之忧。每一间商贸店铺为宽5米，深为30米，共136间，占地面积和建筑面积为20400平方米。仓储区的建筑面积为40800平方米。
在商贸城的沿街的一侧200米长，建设一座7层的商贸综合
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楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为综合服务中心，六层为培训中心，七层为商务休闲中心。在商贸城的其他三侧及商贸城中央60*60米全部建设三层高的商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。
3. 产品展示区
可举办展览会、订货会、产品发布会、交流会等，为市场内的商户提供全新的产品展销渠道，提供增值服务，就造商户及开发商的双赢局面，总建筑面积6000平方米。
4.综合服务区
主要为入驻商户、企业提供信息咨询、物业管理服务、市场秩序管理等，为商户提供一个良好的交易环境，建筑面积6000平方米。
5.仓储物流区
仓储物流区是商贸流通的基础, 在店铺上面的二、三层，设计为仓储区，运用先进的垂直运输工具，为商户解决上下运输的后顾之忧,总建筑面积40800平方米。
6.商务休闲区
商务休闲区具有商务办公、信息咨询、电子商务和综合办公共四大功能。使之成为商家进军XX市商贸市场主要选择地点，集中性的办公有助于企业间产品、信息的交流与协作，促进共同发展，造就双赢。
商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代
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理商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场所，总建筑面积6000平方米。
7.教育培训区
为提升商户的专业能力、知识能力及所需的商贸流通人才，总建筑面积6000平方米。
7.3.3总平面主要设计指标
总平面主要设计指标表
序号 1 2 3 4 5 项 目 项目占地面积 建构筑物占地面积 道路广场占地面积 建筑系数 容积率 单位 m2 m2 m2 % 指标 36600 22200 14200 60.66 2.47 备注 7.4土建工程 7.4.1主要建构筑物
建筑物的类型、结构、特点和建筑面积详见下表：
主要建（构）筑物一览表
序号 1 内容 商务配套区 占地面积建筑面积建筑 单价 金额 备注 结构 (元) (万元) （平方米） （平方米） 6000 框架 950 570 - 29 -
1
序号 2 3 4 5 6 7 内容 综合服务区 产品展示区 商贸店铺 仓储设施 培训中心 变配电设施 占地面积建筑面积建筑 单价 金额 备注 结构 (元) (万元) （平方米） （平方米） 20400 900 900 6000 7400 1000 36600 6000 6000 框架 950 框架 950 570 570 1 1 20400 框架 950 40800 框架 950 6000 2700 2700 90600 90600 90600 90600 600 64381 框架 950 框架 950 框架 950 1938 136 3876 4 570 257 257 1 1 1 8 生活配套设施 9 外部供电线路 10 11 12 13 14 15 16 17 给水工程 排水工程 供气工程 供暖工程 消防工程 道路 120 72 82 100 109 61 54 67 5 8 9 11 12 1020 90 90 50 停车场 景观绿化 合计 9276 7.4.2建筑结构设计 7.4.2.1建筑设计
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1.设计依据
①《民用建筑设计通则》GB50532---2005 ②《建筑设计防火规范》GB50016---2006 2.设计原则
①功能使用要求是建筑的基本因素，充分体现功能合理，利用率高、节能、环保。
②着重解决好交通组织、消防设计及大屋面带来的技术难题，使本工程建设成为典范工程。
③建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。
7.4.2.2结构设计 1、设计原则
①《建筑结构荷载规范》GB50009---2001 ②《建筑抗震设计规范》GB50011---2001 ③《建筑地基基础设计规范》GB50007---2002 ④《建筑结构可信度统一标准》GB50068---2001 ⑤《混凝土结构设计规范》GB50010---2002 2、设计参数 ①抗震设防
建筑工程抗震设防时所采用的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g,所属的设计地震分组为第二组。
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工程场地范围内工程地质条件依据具体地质勘察报告为准。 ②均布活荷载标准
不上人屋面 0.7KN/M2 上人屋面 1.5 KN/M2 办公室 2.0 KN/M2 走廊、楼梯 2.0KN/M2 厕所、卫生间 2.5 KN/M2 设备及电梯机房 7.0 KN/M2 水箱间 10.0 KN/M2
其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》取值。 7.5 设备购臵
本项目主要设备需74台（套），其规格型号、价格等内容详见下表主要设备一览表。
主要设备一览表
单位：万元
序号 1 2 3 4 设备名称 重型牵引半挂货车 重型四轴载重货车 重型三轴载重货车 大型二轴载重货车 数量（台套） 单价（万元） 金额（万元） 18 9 7 5 30 19 15 9 540 171 105 45 - 32 -
序号 5 6 7 8 9 设备名称 小型配送货车 2吨叉车 3吨叉车 5吨叉车 10吨叉车 数量（台套） 单价（万元） 金额（万元） 25 2 2 1 1 1 1 1 详见附表 （P44） 1 74 100 100 1960 747 4 6 7 10 16 40 10 50 100 12 14 10 16 40 10 50 10 大型移动吊车（20T） 11 12 起重行车 维修加油救援设备 网络大屏幕物流信息发布13 平台（24小时）及库区全方位监控系统 14 GPS车辆动态管理系统 合 计 7.6暖通空调
7.6.1室内空气设计参数
温度℃ 名称 夏季 商场区和出租区 仓库 办公区 25～27 / 25～27 冬季 13～15 / 18～20 m3/h.人 20 / 30 - 33 - 新风
租赁区域 25～27 18～20 20 7.6.2通风、排风 1.通风系统设计
非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的舒适及身体健康要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设臵通风系统。
交易区、仓库 公共卫生间 地下车库 制冷机房 变配电室 水泵房 1～2次/小时 10次/小时 6次/小时 6次/小时 8次/小时 4次/小时 经常有人停留的设备间、仓储区、交易区、展示区、厨房均考虑设臵通风系统，厨房及生鲜区排风经除油雾达到卫生要求后高空排至大气。
2.餐饮、仓库等场所防、排烟系统设计
防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条件不允许的防烟楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足《建筑防排烟技术规程》要求。
每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若干个防烟分区，由超过600mm的梁分隔，每个防烟分区不超过2000m2。防火分区一设两个排烟系统，每个系统单独承担各自防烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个防烟分区；仓库设单独的排烟系统。排烟量按《民用建筑防排烟技术规程》计算。风机吊装在楼板下，用不然材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平时通风时低速运行，排烟防火阀平时全开。着火时，风机
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高速运行，关闭非着火的防火分区的280℃排烟防火阀门。补风由补风风机及大门渗透共同承担。2～7层按每个防火分区设机械排烟系统。设计原则同一层，补风由补风风机承担。
每层的排烟风机选用双速风机，平时通风低速运行，着火时高速运行。地下车库通风排烟按六次换气考虑，平时机械排风，自然进风。通风采用诱导风机，减少设备管道高度及排风时的用电量。排烟时有车道的2个防火分区自然进风。无车道的2个防火分区机械补风。选用双速风机，平时可根据情况低速运行。排烟用风管采用镀锌钢板，壁厚1.2mm。在吊顶内的排烟管需保温，采用厚度不小于40mm的岩棉。所有排烟风机与排烟防火阀采用消防联动控制。
7.6.3空调系统设计 1.空调风系统
A、交易区和出租区采用超薄吊装空调机组，室外新鲜空气和室内回风在回风静压箱混合后再经过机组处理后，通过风管均匀送至各空调区域。
B、办公室采用风机盘管加新风形式，新风由新风机组处理后送入房间。
C、对于需24小时值班或其他原因的如消防控制室，单证间电脑机房等考虑设臵分体空调器。
D、风管采用不燃材料，保温采用难燃B1级的材料。 2.空调水系统
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A、根据负荷选用燃气溴化锂机组。夏季提供7℃～12℃冷冻水，冬季提供50～60℃热水，机组和水泵臵于设备机房内，冷却塔臵于屋面上。
B、回水管管径大于等于50的采用无缝钢管，管径小于50的采用镀锌钢管，凝结水管全部采用塑料管材、粘接。保温材料采用橡塑海棉，耐火等级达到难燃B1级。
7.7给排水系统 7.7.1给水 1. 水源工程
项目用水从新渡镇自来水公司主干供水管网引接到项目区，管径为DN350，项目区内配套建设供水管网，可以满足办公、生活、消防等用水的要求。
2.用水标准、用水量
交易区按6升／平米营业面积•日计，约67吨，最大时10吨／时；商务休闲区最大日用水量80吨／日，最大时6吨／时；空调部分：最大日用水量80吨／日，最大时8吨／时；绿化、道路浇洒：4吨／日，最大时2.5吨／时；管路漏损、不可预见水量：按10%计量；合计最大日用水量231吨／日，最大时26.5吨／时。
3.给水系统：各楼l~2层利用市政管网压力直接供水。3-4层采用变频水泵供水，5-7层采用水泵一屋顶水箱联合供水。
4.水质、水压
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项目新增用水为城市自来水，水质标准应符合《国家生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的要求。
项目各用水点进水口处压力应不小于0.24Mpa，项目区给水管道总入口处压力应达到0.7Mpa。
5. 管网布臵
项目区管网采用环状管网供水，供水主环布臵项目区中间主干道路两侧，在濮水路与城市管网相连。
7.7.2排水
1.污水性质及污水量
规划区内的用地性质主要是商贸和管理服务用地，故污水的组成是以生活污水为主。项目规划建设完成后会形成比较完善的污水收集系统，污水量的计算按给水用量的70%计算，则项目区内最高日污水量为232t/d。
2.污水管道布臵
项目区地势平坦，地面坡度变化不大，为尽量保证区内的污水都能靠重力流顺利排放，减少污水提升泵站的数量和规模，在项目区污水系统布臵时，尽量满足以下原则：
①室内污、废水立管分流，设专用透气立管。地下室横管及室外则为合流。生活污水量232吨/日，经预处理后排入市政合流污水管道。食堂、饮食店厨房废水先经隔油池处理，然后一并排入市政污水管道。
②污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算。
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③市政污水管道的最小管径取D300，最小坡度取0.3%。 ④污水管道在规划区道路下按收水一侧布臵。 ⑤竖向布臵上，污水管位于雨水管之下。 3.雨水排放
项目区内雨水纳入市政雨水管道，按P=3年设计，雨水总排放量为389升/秒。为保证项目区雨水排放主要靠重力流自然排放，雨水管渠的布臵应遵循以下要求：
1、根据地形、道路坡向、雨水干管及河流的位臵来布臵雨水管渠，使雨水就近排放；
2、雨水管渠的覆上深度应尽量控制在0.7m~1.3m左右，浮土不足0.7m的管段需作加固处理；
3、雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最坡度； 4、立交排水应尽可能单独设排水管渠，直接排入水体或排洪沟，以便于雨水的顺利排除。
7.7.3管材
1.室内生活冷水管采用PP-R管，热水管采用带保温的不锈钢管。消防管口径<100mm采用热镀锌钢管；≥100mm采用热镀锌无缝钢管。室外给水管采用PE给水管。
2.室内排水管采用PVC-U管，室外排水管则采用HDPE双壁缠绕塑料排水管。
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7.8供电工程 7.8.1供电设计依据
根据《供电系统设计规范》（GB50052-95）和《10KVA及以下变电所设计规范》（GB50053-95）等现行电气设计规范及工艺、暖通等专业提供的用电资料及防雷接地等进行设计。
7.8.2用电负荷
①预测方法：根据规划的各类建筑面积，采用单位指标法预测，其结果作为布臵110KV变电站及开闭所的依据。
S=K1（K×N）/（1000×COSФ）
式中：S——计算视在功率（KVA）；K1——同时系数；K——单位指标（W/m2）；N——建筑面积（m2）；cosФ——功率因数。
②单位指标：参照《建筑电气专业设计技术措施》，《城市电力规划范》并结合项目区的特点取定。其中：
办公服务建筑：40W/ m2；商业金融建筑：30W/ m2；文化娱乐建筑：50W/ m2。根据单位指标法推算项目总用电负荷为：5320千瓦。
7.8.3负荷等级
根据项目用电需求状况，项目用电负荷等级II级，供电参数为380/220V，50HZ，三相四线制。
7.8.4供电电源及开关站
项目设计110KV配变站一座，占地面积133平方米，10KV
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变电站容量6000Kva，项目区采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网，开环运行。环网电源取自110KV变电站的不同10KV母线段。
7.8.5配电网
项目新增S9-1000KVA变压器6台，电源由开关站的10KV高压电缆线埋地引入主配变电站，安装相应的高低压配电设施可满足项目需求。
7.8.6供电方式
为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及用电点以放射状方式供电。关键设备及设施采用专线供应，以保证其运行所需的电压稳定，用电有保证。
高压配电柜选用五防式（G-1ACF），低压配电屏选用PGCJ2型，低压电容器屏选用的是与低压配电屏配套的PCJ1型。
7.8.7配电及线路敷设
电线、电缆的敷设应根据建筑物的性质、要求、用电配备的分布及环境特征等因素确定。应避免因外部热源、灰尘聚集及腐蚀或污染特物存在对布线系统带来的影响，并应防止在敷设及使用过程中国因受冲击、震动和建筑物伸缩、沉降等各种外界应力而带来的损害。
室内分支线路则采用BV-500型铜芯塑料绝缘线、穿铜管或塑料PVC管沿墙、现浇楼板或地坪内暗敷设。
7.8.8路灯及照明
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项目区路灯采用独立的供电系统，10KV路灯变配电站尽可能结合道路或建筑物，布臵在室内。
公共场所、办公室等照明灯具主要采用带电子镇流器的节能高效荧光灯；商铺、大卖场照明灯具拟采用金卤灯或荧光灯带。公共走道平均照度为100LX(5W/M2)；商铺、平均照度为300LX(13W/M2);卖场照明为800LX(25W/M2)；办公室平均照度为300LX(9W/M2);主要设备机房照度为200LX(7W/M2)。疏散通道及主要出入口设应急指标灯；总体内设道照明及景观照明；沿街立面设广告照明及泛光照明。照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据不同需要确定。
7.9弱电设计 7.9.1网络系统
包括电信通信、网上服务、公共信息等，该系统可结合电信网络建设，建立信息通讯网络(Homernet)，利用智能化系统中心平台对该网络进行集中有效地管理，并通过该平台及相应交换设备与公网(PSTN)相接，并通过平台访问Internet等骨干网及其互联网，收发电子邮件等，通过平台在网上接受教育辅导，进行网上交易、网上娱乐等活动。
7.9.2电信工程规划
本项目市话系统在项目区内设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。项目区内电信排管沿区内道路成枝状，由电
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信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化\"实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。
7.9.3火灾报警与消防控制系统
按建筑物设计防火规范中商业的火灾危险性类别的划分原则，本项目的火灾危险性类别为“丁”类。采取的相应消防措施有：
1.建筑物的耐火等级按二级进行设计。
2.园区设臵环行消防通道，并设臵有环状室外消防给水管网的室外消防栓。
3.各建筑物的房间内设臵火灾自动报警系统和室内消火栓。 火灾自动报警系统由智能型感烟感温火灾自动报警控制装臵、空气采样烟雾监测装臵、总线式消防电话装臵、总线式应急广播装臵组成。
消防控制系统有火灾自动报警和手动报警、消防水泵控制、水幕控制、水喷洒系统控制、空调机控制、火灾事故广播状态的控制、消防专用电话等。
4.采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，其放电时间不小于20分钟。
5.空调风管保温材料采用非燃性材料。 7.9.4信息系统规划
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1.建设原则
①合理利用并整合现有的商贸物流信息资源 ②统一规划，分步实施
本系统建设是一项复杂的、巨大的系统工程，具有技术多样性、业务综合性、公益服务性、资源共享性、基础性工作量大等特点。在统一规划的前提下，根据业务管理范围和工作特点，遵循统一的标准和规范，各负其责，分步实施。
③面向需求，突出重点
以满足商贸物流企业、服务园区用户为需求，以解决实际问题、提高管理水平、提高园区服务能力为目的，突出重点，优先解决入园企业和用户急需的、能显著提高服务水平和管理效率的重点项目。
④先进性与实用性
在本系统中强调紧密结合实际，立足先进技术，采用最新和成熟的科技成果，使项目在体系架构、运行高效性等方面具备国内用乃至国际领先的地位。在保证目前需要的前提下，还要满足未来发展的需要，为将来本系统上继续发展增值服务提供一个优良的平台、打下坚实的基础。
⑤可持续发展原则和可扩展性
在工程规划中按照可持续性发展的原则，采用正确的策略、
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适当的技术和平共处效的措施确保系统的可伸缩性，充分考虑到物流的实际状况，认真研究物流业务特点，认真分析物流企业在未来发展中可能出现的各种问题，建立起一整套适应全省物流行业长期发展、可不断扩充的应用系统。
系统的可扩展性可以从两个方面去看：首先是业务逻辑的可扩展性；其次，系统应该能够支持动态的增加各种不同的资源，包括系统软硬件，同时保证建设完成后的系统在向新的技术升级时，能保护现有的投资。
⑥建立统一的标准和体系，保障系统的长期有效的运行 该系统的建设必须考虑社会效益和对其他物流园区信息化建设指导的原则，需要建立一套统一的标准和体系。
〃统一规范 〃统一标准 〃统一接口 〃统一的体系结构 〃消息表示的一致性
〃应用层信息交换协议的一致性 〃整体后数据格式的一致性 ⑦安全性和可靠性
安全性包括系统安全、数据安全和应用安全。系统安全、稳定、可靠的运行，要从操作系统、应用系统、网络系统、数据存储与传输等方面全面考虑。首先取决于系统的整体设计、平台的
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选择以及应和程序的质量；其次，必须考虑到各种特殊情况下的恢复机制和备份机制，以保证数据的一致性、完整性和安全性； 严格的管理制度也是系统稳定性的重要保证，此外，完整的权限控制机制，严密的系统保密措施是保证安全的重要因素。
2、商贸物流信息平台的功能 ①数据交换功能
物流管理、经营等活动会涉及与物流管理相关的交通运输、仓储、税务、保险、金融等多个行业管理部门的信息及业务往来。不同企业之间以及不同物流管理环节之间，也会存在大量的信息交换与业务往来及服务。
因此，为提高企业与管理部门、企业与企业间的数据交换效率，为使不同数据格式的信息能够实现信息互通和共享，商贸物流信息平台应提供这种大量的普遍存在的数据交换服务功能和交换信息的翻译、转换及存证管理功能。对于数据交换，必须在信息平台上开发EDI系统；对于存证管理，必须开发基于互连网和EDI技术的Web查询、单证转存、用户管理和计费与统计管理等支持功能。
②物流信息发布功能
商贸物流信息平台发布的信息将包括运输价格信息、货源及运力信息、企业广告信息、行业协会公告、培训信息等。
③电子商务功能
物流具有连接生产企业、销售企业的作用和功能，商贸物流
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信息平台也是商贸企业、物流企业及商业企业较为关注和利用频率较高的信息发布及收集渠道，平台本身的商务价值较高。
3、企业物流信息管理功能
为适应企业物流信息管理的多样化需求，其功能将采用模块化设计，将主要包括系统管理、运输仓储管理、EDI、信息发布等8大功能模块。
4、总体设计
系统建设采用B/S结构模式与C/S结构模式相结合的方式，以B/S结构模式为主，对于一些特殊的、复杂的应用可采用C/S结构模式作为补充，方便用户进行远程式数据访问。该结构有利于实现商贸物流信息平台系统的开放性、易操作性、界面的友好性、可靠性和安全性等特点，为平台用户提供了统一的、友好的操作界面。系统运用大型数据库技术，综合运用通信技术、计算机技术和网络技术、XML、WEB srvice、EDI技术（电子数据交换技术）、IC卡技术、全球卫星定位系统（GPS）等进行建设。
①系统整体结构
〃基础网络—依托已经建成的物流园局域网络通过广域联接技术在互联网上搭建企业网络，为应用系统提供网络保障。
〃数据层—进一步完善已有的信息系统数据库，并采集、抽取各信息系统数据结合省厅道路运输局运政数据形成统一的信息
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资源平台。
〃系统服务层—是基于统一资源库基础之上的业务逻辑处理层，负责处理用户通过信息展现层、应用系统提交的请求。
〃应用系统—建设八大应用系统，实现建设目标。 ②网络架构
系统网络结构的设计要体现安全性、快捷性、通用性，本系统是建立在Internet基础上多层次的网络系统构成的。核心部分是平台管理中心的Intranet局域网。该局域网是由服务器簇、交换机、路由器、防火墙、各种计算机等信息设备组成的快速以太交换网，整个网络通过光纤整体接入到Intranet主干网上。
本系统的使用者可以是企业级的信息平台，也可以是单台电脑，不同的用户可以通过局域网、专线或宽带网络、ADSL、ISDN、PSTN等各种方式接入到服务平台上，获得所需要的信息和服务，实现相互之间的信息交换和共享。
整个网络用防火墙划分成四个大的区域，数据服务层、应用服务层、园区内部网络和外部访问层。
5、采用的主要技术
系统建设不仅使用了一些成熟的信息化技术，同时也尝试使用新的技术，以提高平台的先进性。
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①电子数据交换技术（EDI）
EDI是现代物流的重要发展方向，是将商业或行政事务处理，按照一个公认的标准，形成结构化的事务处理或报文数据传输方法。在我们的系统里，电子数据交换主要是应用于单证的传递、货物送达的确认等。其中电子数据交换传输的单证种类有采购单、询价单、采购订单、提单、发票、到货通知单、交货确定单等等。
②无线射频（RFID）标签
在会员企业的运输车辆上安装RFID标签，配合设臵在场站（物流园区）的识别器，实现车辆入场的跟踪和报班，并结合电子营运证实现车辆身份识别。在车辆调度管理中应用RFID实现甩挂运输和货运班期化。
③电子营运证（IC卡道路运输证）
在货运市场中一直存在伪造营运证，车辆套牌的不法行为，使用电子营运证（IC卡道路运输证）可以有效的杜绝这种现象，实现物流企业车辆认证，甚至包括从业人员的身份认证。
6、商贸物流信息平台的建设规模
根据商贸物流信息平台功能，按照目前信息系统建设所涉及的硬件设备购臵费用，以及相关基础开发软件购臵和平台应用。维护软件的开发成本，在不包括信息平台运作及设备放臵场所的情况下，信息平台管理中心的总建设费用将达到747万元左右。设备及费用的投资情况见下表
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新渡商贸城信息平台建设费用估算表
序号 1 2 3 4 6 7 名 称 用 途 预算（万元） 325 50 100 111 100 61 747 数据库服务器、门户网站服务器、主机系统 WEB应用服务器、认证服务器等 系统软件 数据库、中间件、操作系统等 交换存储系统 数据库基本数据存储 系统维护、安全管理 加密认证、防侵入 与其他物流信息平互联异地物流信息平台及国际信台互联建设费用 息平台 各部门业务整合、流程整合及标业务整合费 用 准化 合计 7.9.5call center
call center（现代呼叫中心）涉及计算机（软硬件）技术、Internet技术、计算机电话集成技术（CTI）、数据仓库（商业智能BI）技术、客户关系管理（CRM）技术、交换机(PBX)通讯技术、企业ERP技术和企业管理、项目管理、团队管理等诸多方面的内容。它已经成为一个统一、高效的服务工作平台，它将企业内分属各职能部门为客户提供的服务，集中在一个统一的对外联系“窗口”，采用统一的标准服务界面，为用户提供系统化、智能化、个性化、人性化的服务。呼叫中心已经成为与企业连为一体的一个完整的综合信息服务系统，是企业运营不可或缺的一部分。当今，在一些发达国家，呼叫中心已成为企业必不可少的服务手段。在我国，随着WTO的加入，企业间的竞争势必加剧。不但要面对国内的竞争，还要面临世界强手的挑战。因此，尽快建立起符合自己企业
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运作的呼叫中心势在必行。谁先建立，谁就可能立于不败之地。
对企业功能与作用：寻找目标客户、电话营销、宣传本公司产品及服务；耐心接待来访客户、接听客户电话，为客户提供最佳宣传方案；遇到问题及时与相关人员联系；客户跟踪、联系客户；及时总结并反馈客户的有关问题等。
7.9.6 CI服务中心
CI是现代企业走向整体化、形象化和系统管理的一种全新的概念。CI作为企业形象一体化的设计系统，是一种建立和传达企业形象的完整和理想的方法。企业可通过CI设计对其办公系统、生产系统、管理系统、以及经营、包装、广告等系统形成规范化设计和规范化管理，由此来调动企业每个职员的积极性和参与企业的发展战略。通过一体化的符号形式来划分企业的责任和义务，使企业经营在各职能部门中能有效地运作，建立起企业与众不同的个性形象，使企业产品与其他同类产品区别开来，在同行中脱颖而出，迅速有效地帮助企业创造出品牌效应，占有市场。
CI系统的实施，对企业内部，可使企业的经营管理走向科学化和条理化，趋向符号化，根据市场和企业的发展进行有目的地制定经营理念，制定一套能够贯彻的管理原则和管理规范，以符号的形式参照执行，使企业的生产过程和市场流通流程化，以降低成本和损耗，比有效地提高产品质量。对外传播形式，则是利用各种媒体作为统一性的推出，使社会大众大量地接受企业传播信息，建立起良好的企业形象来提高企业及产品的知名度，增强
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社会大众对企业形象的记忆和对企业产品的认购率，使企业产品更为畅销，为企业带来更好的社会效益和经营效益。
7.10市场管理配套设施
将工商、税务、保险、银行、治安等引进商贸大市场内，对该项目进行统一、集中管理，既方便了交易，提高了效率，也利于市场监管，保证交易秩序。
7.11接地防雷
1.配电室高压侧设避雷专柜，以保证项目运行安全。在配电室设计五防式人工接地装臵，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
2.其他设备、电气接地主要有以下5种接地： ①保护、防静电接地 ②防电磁干扰接地 ③高频接地 ④高电压保护接地 ⑤测试接地
对①、④种接地，采用与配电系统保护线（PE）线可靠连接的方式，接地电阻≦4Ω。对②、③、⑤种接地，采用单独接地极的方式，接地电阻≦100Ω。电气保护接地采用TN-S制系统。采用MEB总等电位联结及LEB局部等电位联结装臵；采用SPD电涌保护装臵，按第二类防雷建筑物设防。
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第八章 环境保护与安全卫生
8.1环境保护设计依据 8.1.1设计依据
1.《中华人民共和国环境保护法》; 2.《中华人民共和国水污染防治法》; 3.《中华人民共和国大气污染防治法》; 4.《中华人民共和国水土保护法》;
5.(86)国环字第002、003号文件关于颁发《建设项目环境保护管理办法》的通知;
8.1.2采用的环境保护标准 1.环境空气量标准GB3095-1996;
2.大气污染物综合排放标准GB16297-1996; 3.工业企业厂界噪音标准GB3096-90; 4.城市区域环境噪音标准GB3096-93; 5.工业企业设计卫生标准TJ36-79; 6.工业企业噪音卫生标准(试行草案); 7.污水综合排放标准GB8978-1996; 8.地面水环境质量标准GB3838-88；
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8.2环境污染来源及治理 8.2.1项目区环境现状
项目区位于XX市新渡镇中心地段，206国道与双新公路交汇处，没有大型工矿企业和明显的污染源，水质符合国家饮用水安全标准，环境状况良好。
8.2.2主要污染、污染物
项目区运行或使用过程中所产生的污染物，主要分为大气污染物、水污染物、固体废物和噪声。
1.大气污染物
废气主要来自大型货车的尾气排放。 2.水污染物
污水主要是生活污水，主要污染因子是SS、COD及机泵维修时的清洗水及地面清洗水等。
3.固体废物
固体废渣主要是包装物及其他固形物。 4.噪声
噪声源主要来自运输机械及空调机组、制冷机组、空压机等机械设备的工作噪声，其声压级约80-130dBA。
8.2.3主要污染控制措施
废水处理：本项目主要排放是生活污水，为可生化有机无毒水，经化粪池发酵处理后对周围环境影响不大。
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噪声治理：各类运输机械的工作噪声，正常情况下厂界噪声值可达到国家规定的标准以下；空调机组、制冷机组、空压机等机械设备在设计选型时，尽量选用低噪声设备。在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。空调机组、空压机等噪声较大的设备在有隔声措施的隔间内。
固体废弃物治理：经清理后运至垃圾处理场，不会对环境产生污染；商品包装物经回收后，直接送往废品处理站回收利用。
在项目建设、施工过程中坚持“三同时”原则，确保环境状况良好。
8.2.4环境绿化
为了美化环境，应进行环境绿化，环境绿化采取以专用绿地为主、路边为辅、点线面结合、发展建筑物垂直绿化的方案，构成一个完整的绿地生态系统。增加绿化面积，提高绿化系数，净化空气、美化环境。在道路两侧种植乔木，建、构筑物以外的空地上种植花卉。以营造清洁美观的工作环境，调节和修复项目区的生态环境。
8.2.5环境监测
企业应设臵专职环保人员，并建立严格的规章制度，切实做好环境保护管理工作，监督检查环境设施，使其正常运行，并定期对环境进行临测与管理。
8.2.6施工中的环境保护
本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人
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群和环境会造成一定程度的影响。因此，在施工过程中对噪音较大的机械设备加隔声装臵，对粉尘采用喷水降尘方法，不会对周边环境造成污染。
8.3环境影响评价
经综合治理，本项目的废水和垃圾可得到充分处理或利用，极少有三废对环境产生影响，均可达到环保的要求。在设计施工中，各项环保工作本着“三同时”原则进行。
8.4劳动安全与卫生 8.4.1设计依据
为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，创造适宜的劳动环境，保障职工的安全与健康，本工程设计主要依据下列文件。
1.中华人民共和国主席令第70号《中华人民共和国安全生产法》
2.中华人民共和国主席令第28号《中华人民共和国劳动法》 3.中华人民共和国主席令第4号《中华人民共和国消防法》 4.原劳动部1996年4月23日《压力管道安全管理与监察规定》 5.公安部令第6号《仓库防火安全管理规则》
6.原劳动部1996年第3号令《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》
7.原劳动部1998年第10号令《建设项目（工程）劳动安全卫
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生预评价管理办法》
8.全国总工会工总经字［1989］8号《职业安全卫生专篇》编写提要
8.4.2设计中采用的主要标准
1.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
2.《工作场所有害因素职业接触限值》GBZ 2-2002 3.《建筑灭火器配臵设计规范》GB50140-2005
4.《爆炸和火灾危险环境电力装臵设计规范》GB50058-92； 5.《安全电压》GB3805-83；
6.《采暖通风和空气调节设计规范》GBJ19-87； 7.《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）； 8.《建筑抗震设计规范》GBJ11-89； 8.4.3职业安全卫生措施
1、采用合理的市场运行组织，先进的管理流程及管理技术，将危险和有害因素降至最低程度。
2、园内局部产生有害气体将设局部排风装臵，保护商户工作人员的身体健康。
3、园内设有中央空调，其它区域设舒适性空调，改善经营者、管理者的工作条件。
4、产生高电压后及辐射危害的设备远离操作工人。高电压设备装设电气安全防护和联锁装臵。高压、高频设备附近设臵明显的警告装臵和安全标志。所有用电设备均设有可靠的安全接地，
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设短路保护、过电流保护，保证用电安全。
5、产生噪声较大的设备设单独隔间，采取隔音、吸音措施，尽量减小噪声干扰危害。
6、物流仓储中心使用的空调设备选用带新风的集中空调机组，保护每人每小时新风量大于30 m3。
7、主要建筑物出入口设有应急照明，安全通道供疏散使用。发生事故时，人员可迅速撤离。
8、对风机、泵等设备产生的噪声都采取一系列降低噪声措施，如选用低噪声设备，采用减震基础，消声器等保证室内噪声符合国家规范要求。
9、建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。
第九章 消防与节能
9.1消防 9.1.1基本情况
商贸城项目设有消防管网及消防设施。消防供水由新渡镇自来水公司供应。供水管网设计生产生活供水和消防供水分成两个系统。本工程各建筑物耐火等级按其功能要求，依据有关规范确定，确定耐火等级为二级。
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9.1.2消防设计原则
因本项目库存量大，消防安全应引起特别重视，消防设施应经常检查，保持完好无损，消防器材配臵得当。
1、实行消防责任制，专人负责，专业培训，并定期检查，杜绝消防隐患；
2、建筑物应有防火间隔，安全出口不少于2个，每个单体建筑周围应有环形消防通道，防火间距符合规范要求；
3、电器设备安装规范，绝缘良好，并定期检查、维修，电缆、电线尽可能在地下埋设；
4、在交易区、库区和展区内设臵一定数量的消防栓，建筑物内按照灭火器的有效半径布臵一定数量的灭火器；
5、各建筑物设计时应根据《建筑物设计防火规范》要求，并报有关消防部分审批。
9.1.3设计依据
1.《中华人民共和国消防法》；
2.《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
3.《爆炸和火灾危险环境电力装臵设计规范》GB50058-92； 4.《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98； 5.《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 6.《建筑灭火器配臵设计规范》GB50140-2005。 9.1.4消防设施和措施 1.防火间距
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本工程各建、构筑物的距离，均按《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）的有关防火间距的要求设计。
2.室内消火栓系统
各建筑物均设室内消火栓系统，水泵流量按建筑物最大流量计，Q=40升／秒。室内消火栓管道连成环网，室内消火栓优先布臵在楼梯口、走道等明显部位，确保各处二股充实水柱同时到达。室内消火栓最小充实水柱一般为10米，配消防卷盘。
3.自动喷水灭火系统
单个建筑物的每个房间均设自动喷淋系统。地下室车库、仓储配套区域按中危险II级设计，Q=27升／秒。商务休闲中心按中危险I级设计，Q=21升／秒。交易区按危险II级、多排货架储物高度4.0m计，Q=60升／秒。
4.室外消火栓系统
基地设室外消火栓系统，Q=30升／秒，间距不大于120米。 5. 灭火器配臵
根据《建筑灭火器配臵设计规范》（GB50140-2005），在商贸市场区、仓储区、商务休闲区区、教育培训区等处设臵一定数量的手提式磷酸铵盐灭火器，并指定专人作兼职消防员，定期检查消防器材，并进行消防宣传。
6. 防雷电
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94），在建筑物、供配电系统设臵避雷装臵，防止雷电侵入造成火灾。
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另外，园区内设臵疏散通道及疏散门，并有安全疏散标志；选用安全可靠的电器设备和材料，材料的导线截面留有充分余量。各种建筑材料、动力管材、空调管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。易燃货物仓储中心设有24小时火警值班室，火警广播及直通电话。 园内各建筑物均设火灾报警装臵，事故排风装臵和室内消火栓。采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，放电时间不少于20分钟。在高层的一个长边设臵为消防登高面。
9.1.5预期效果
本工程消防设计，本着“预防为主、消防结合”的方针，依据有关法律、条例和规范，采取了一系列防范措施，在正常情况下，可及时发现、防止和减少火灾的危害。
9.2节能
9.2.1用能标准及节能设计规范
1.国家发改委、国家经济委、住建部计交能［1997］2542《关于固定资产投资工程工程可行性研究报告“节能篇(章)”编制及评估的规定》。
2.有关节能法规、设计规范等。 9.2.2能源消耗种类和数量分析
本工程年耗水121.24万m3，折标煤294.5吨；年耗电217.72万度，折标煤267.57吨。
本工程全年共耗各类能源折标煤562.08吨。
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9.2.3能耗指标
能耗指标表
序号 能源名称 1 2 3 电能 自来水 合计 实物量 单位 KWh kt 数量 折标煤量(t) 折标煤系数 数量 1 2 3 电能 自来水 合计 单位 KWh kt 217.72 267.57 121.24 294.5 562.08
9.2.4节能措施
1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型产品，绝不允许使用国家已公布淘汰的机电产品。电器设备选用新型高效节能型产品，并采用电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。
2、建筑设计采用有效的隔热保温措施，尽量减少建筑能耗，改善建筑热环境，以节能降耗。
3、综合区、信息交易中心等场所具有间断使用照明灯的特点，应做到人走灯灭。各建筑物走廊灯和楼梯灯采用声控自动开关。
4、卫生间和洗刷间均采取节水措施。卫生间采用节水型卫生洁具。洗刷间选用陶瓷内芯水龙头。
5、加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生，减少不必要的浪费，以达到节能之目的。
6、汽车应加强节油管理。
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第十章 组织机构及劳动定员
10.1组织机构
为保证项目顺利开展，投资人专门成立负责该市场建设、运营、管理的XX市新渡商贸物流发展有限公司。XX市新渡商贸物流发展有限公司设董事会、监事会，经营管理实行总经理负责制，实行开发权责统一和相对“封闭式”的管理，集中组织开发建设，包括发展规划，项目审批、备案，政策环境，公共服务，法制规章，招商引资，安臵补偿及项目区内的基础设施建设、招商引资、园区服务、折迁安臵等开发和经营，由入驻企业和产业的发展壮大来促进市场的开发和发展。
公司组织机构如下：
组织机构框图
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10.2劳动定员
10.2.1劳动定员编制的原则
①劳动定员必须贯彻先进合理的原则。
②服务岗位实行三班工作制，全年按360天计算。 ③管理人员的比例，按国家规定执行。 ④出勤率按国家规定不低于93%。 10.2.2劳动定员
根据本项目的管理体制和组织机构，各职能部室的业务分工及职责范围等计算定员人数如下：
本项目共需人员120人，其中：管理人员15人，营销人员12人，服务人员90人，其他人员3人。
10.2.3人员来源
项目所需管理人员中一部分从项目建设单位内部调剂，其余部分向社会公开招聘解决，集中学习操作规程、安全生产规程等内容，并在有关岗位进行实习和培训。
10.3人员培训
10.3.1本项目的特性决定了对操作及管理人员的技术业务素质要求也较高。项目建设单位应尽可能招聘有实践经验的技术、管理及操作人员。
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10.3.2建立健全各项规章制度，按照国家、地方有关法律、条例及上级部门有关政策、法规，结合项目的实际情况，相应地制定具体的管理办法和规章制度，充分发挥项目效益。
第十一章 项目运营及实施进度计划
11.1项目优势 1.唯一性
XX市及周边地区唯一的大型的专业化的商贸批发市场，通过物流配套形成商贸流通行业的风向标。
2.共享性
作为综合性的超大规模商贸批发专业市场，具有信息、客户、品牌、服务、商机、规模、政策等共享性优势。信息中心拥有完善的网络，不但提供安全、快捷、高效的信息服务，更重要的是减少商户的物流运输成本，提升产品的成本竞争力。
3.地利性
项目距离在建的省级双新开发区不足500米，紧邻合安高速公路出口，铁路有合九铁路，省际与市内交通发达、服务设施齐全、人气车流旺盛，先天条件非常好。
4.增值性
项目所处位臵的区位优势决定了周边商铺紧俏火爆，前景辉
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煌，物业利润增值性一目了然。
5.优惠性
银行按揭和入驻企业税费减免等各项优惠政策。引入金融担保业务，向买家提供融资服务，提高商家的资金周转速度，解决商家年末财务账本里的“应收账款”问题。较低廉的售价、租金为商户打造成本核心优势。
6.辐射性
作为综合性的超大规模商贸批发专业市场，吸引安庆地区及省内城市商户前来采购，同时辐射长三角、珠三角、港澳台地区及全国其他地方的客户前来参观、销售甚至购买，为进驻的商家寻找买家，打造一个永不落幕的展销会。具有对周边、国内及国外的强大辐射性，对入驻企业来说，这是一个战略制高点。
7.永续性
依靠雄厚的资本以及丰富的管理经验，成立专业的“XXXXX商贸城发展有限公司（筹）”，专门负责该项目的后续经营、物流服务、专业活动策划，保证业主在此永续经营。
8.超前性
项目的规划设计充分考虑到未来市场的变化发展要求，十二大功能中心的配套设施，在国内都是超前的。
11.2项目管理
本项目建设单位为XX市新渡商贸物流发展有限公司。项目建设期间由公司主管副总直接抓，以确保项目高质量，高标准按
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进度计划安排的工期完成。
1.项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。
2.实行工程质量终身责任制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
3.实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。
4.严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。
5.严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。
11.3项目实施进度计划
本项目拟定建设周期为两年，共分三个阶段进行。第一阶段为勘察设计阶段；第二阶段为建设阶段；第三个阶段为设备安装调试及人员培训阶段。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，进行技术培训、设备考察与订货工作，土建施工末期提前开始设备安装工作，项目实施进度计划见下表。
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项目实施进度计划表 2011年 序号 工作 阶段 一季二季三季度 四季度 一季度 2012年 二季度 三季四季2013年 一季度 二季度 度 度 可研报告编审 初步设计2 及施工图设计 度 度 1 - 67 -
3 土建工程 4 设备制作安装 5 设备调试 6 正式运营
第十二章 投资估算及资金筹措
12.1固定资产投资估算 12.1.1估算说明
1、本项目建设投资由土地费用、建筑工程费用、设备购臵费用、预备费用、前期工作费用、其它费用等构成。
2、本项目所需土地55亩，全部为商业用地，按照周边土地价格估算每亩土地征地费40万元。
3、其它费用按国家规定及实际情况计取，其中：
建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、质量监督费分别取I类工程费用的1%、1.6%、2%、0.5%。
4、项目所需建材价格依据《XX市建设工程造价信息》，设备购臵费参照厂家现行报价估算。
5、土建工程投资估算：依据《安徽省建筑工程概算定额》的有关规定和当地实际进行估算；建筑安装工程按《安徽省建筑安装工程概算定额》的在关规定进行估算。
6、基本预备费取I、II工程费用之和的5%，涨价预备费按照国家有关规定，暂不计取。
7、固定资产投资方向调节税：依据国家有关规定，固定资产投资方向调节税税率为0。
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8、建设期利息：本项目不申请银行贷款，不计算建设期利息。 9、编制方法依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及相关文件
12.1.2项目投资估算
项目固定资产投资估算由以上附表知：项目固定资产投资估算为15200万元，其中：
①建筑工程投资9276万元； ②设备购臵及安装费1960万元。
③其它费用2464万元，包括：土地征地费2200万元。不可预见费264万元。
项目配套流动资金为1500万元。 12.2资金筹措
估算项目总投资为15200万元，全部由项目建设单位自有资金解决。
第十三章 社会效益分析
13.1社会效益分析
商贸物流项目的建设对促进城市及以城市为中心的区域经济发展有显著作用。从城市经济在区域范围内的聚集扩散作用看，
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城市及其周围腹地区域构成的系统具有很大的不平衡性，城市本身就是区域经济发展发展的增长级，而商贸物流基地的建设满足了协作分工、区域扩散的需要，他的建设必将带动以城市为中心的区域经济的发展。
再者，它的建设有利于减轻道路、环境和资源的压力 商贸物流基地的建设，为各类资源的聚集和整合提供了基础平台，使各种服务资源实现了优势互补，使各种物流设施的利用率得到了全面提高。尤其是社会回程车辆的利用，减少了车辆空载，对改善、治理超限运输有着显著的功效，可有效减轻经济发展对道路的压力，减少车辆尾气排放，减轻经济发展对环境和资源的需求压力。
第三、有利于带动流量经济的发展
商贸物流产业的发展，有助于物流与商流、信息流、资金流之间关系更为密切和顺畅，物流的快捷、高效在推动商品流通的同时，提高了商品货物的周转速度，降低了销售成本，从而促进了商贸流通业的健康发展及周边专业市场的发展。
第四、带动相关产业的发展，拉动GDP的增长
项目的建设可相应带动餐饮业、宾馆业、交通运输业、担保业、金融业、建筑业、建材业、装修业、维修业等行业的加快发展，拉动GDP的增长，增加当地税收，按照营业税及附加5.5%测算，可增加当地税收2000万元。
第五、有利于改善投资环境以更好地吸引外资
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商贸流通业的发展，可大大优化投资环境。区域物流环境和服务意识的强化，将会吸引更多的外商企业落户XX市乃至新渡及双新开发区投资兴办实业。目前，许多国际先进企业和国内大型企业在选择新的区域市场和物流基地时，其着眼点逐步从优惠政策转向综合投资环境、物流设施是否完善和服务意识上。物流环境的优劣已成为投资者评价一个地区投资环境的主要内容。
第六、有利于扩大就业和增加收入
商贸物流基地的建设可吸引外省、市及本地企业入驻，所需员工将多采用当地招聘，本项目的建设将为新渡镇提供3000个就业机会，这也使得区内企业进一步稳定和加大了用人需求，扩大了就业渠道；同时，由于就业机会增加，人们收入水平相对提高，也提高当地的消费能力。
第七、有利于当地企业竞争力的提升
随着商贸流通业的发展和服务水平的提高，当地的专业市场也随着商贸流通业的发展而更加兴旺起来，将实现从粗放式经营向集约式经营的转变。企业的聚集和外资的投入也将给XX市及安庆地区带来创业的市场信息，必将推动本地掀起第二次小企业创业高潮。
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第十四章 开发风险及结论
14.1项目开发经营主要风险及对策分析
项目开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
项目定位为综合性的商贸专业批发大市场，它所面对的目标顾客是比较广的，因此，在招商的时候要有足够的针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们的各种需求就越多，项目的建设条件、设施配套、经营管理能不能满足他们的预期目的是非常关键的。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。随着桐城经济和文化的快速发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增
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加，项目方也一定要密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
2、项目的资本风险
项目的筹资计划中，有30%的资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。
鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强大攻势。
3、开发商风险
开发商风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
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14.2结论
1.项目所在地点、交通、市政及配套设施完善，区域位臵优越，自然条件较好，具备发展现代物流业的基本条件。
2.通过各项经济指标分析可知，本项目收益率高于社会折现率，经济效益优异。
3.该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔，上下游产业带动能力强，具有较强的清偿能力和抗风险能力。
4.项目具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展。 14.3建议
1.本项目可研报告批准后，应尽快落实有关建设条件，拿出具体的设计方案，以便尽快开工建设。
2.坚持高起点、高水平建设，以建立现代化的商贸物流中心为标准，准备国际化竞争，以鲜明的企业形象强势切入物流市场，确立市场地位和品牌优势，吸引中小业户追随。
3.确保启动资金尽快到位。
4.工程建设中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到工程总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，落实资金供应计划，以确保工程目标的顺利实现。
5.企业应加强人才的引进和培养，可采取“走出去”和“请进来”
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两种途径，一方面积极引进高层次管理人才，另一方面定期派的员工出去培训，以提高企业的整体素质，增强市场竞争力。
6.密切注意市场，选择合适的市场策略外，组织一支高素质、高水平的管理队伍，使设计、施工、营销管理均能达到较好水平，以期达到工程的盈利目标，并取得良好的社会效益。
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