美国次贷危机给我国房地产金融风险防范的启示

美国次贷危机给我国房地产金融风

险防范的启示

目录

1.

研究背景及意义 .......................................................................................... 2 1.1. 研究背景............................................................................................ 2 1.2. 研究意义............................................................................................ 2 1.3. 国外研究综述.................................................................................... 2 1.4. 国内研究综述.................................................................................... 3 1.5. 结构安排............................................................................................ 3 1.6. 本文的创新之处................................................................................ 4 2.

美国次贷危机发生的原因分析 .................................................................. 4 2.1. 宏观因素............................................................................................ 4

2.1.1. 全球经济金融结构失衡是根本原因 ......................................... 4 2.1.2. 美国内部经济失调为次贷危机埋下隐患 ................................. 4 2.1.3. 利率政策的变动造成重大影响 ................................................. 5 2.2. 微观因素............................................................................................ 5

2.2.1. 过度的金融创新，使得衍生金融产品泛滥 ............................. 5 2.2.2. 信息不对称造成的道德风险问题和监管困难 ......................... 5 2.2.3. 金融机构市场化背景下不完善的公司治理结构有关 ............. 5 2.3. 金融体系层面因素............................................................................ 6

2.3.1. 对次级抵押贷款监管不力。 ..................................................... 6 2.3.2. 对对冲基金监管不全面。 ......................................................... 6 2.3.3. 金融机构忽视自身风险管理 ..................................................... 6

3.

我国目前房地产金融风险分析 .................................................................. 6 3.1. 房地产业对金融机构的依赖程度偏高............................................ 6 3.2. 房地产市场发育不成熟.................................................................... 7 3.3. 我国个人住房抵押贷款风险分析.................................................... 7

3.3.1. 信用风险 ..................................................................................... 7 3.3.2. 利率风险 ..................................................................................... 7 3.3.3. 市场风险 ..................................................................................... 7

4.

次贷危机对我国房地产金融的启示 .......................................................... 8 4.1. 实施稳健房地产金融调控政策，维护市场的有序发展................ 8 4.2. 金融机构应完善内控制度，科学设计业务流程............................ 8 4.3. 尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展.................................... 8 4.4. 加强对房地产市场及利率走势的预测............................................ 9 4.5. 完善个人信用评估制度.................................................................... 9

美国次贷危机给我国房地产金融风险防范的启示

【摘要】：2007年，美国次贷危机席卷美国、欧盟、和日本等世界主要金融市场，给全球房地产业及金融市场带来了巨大冲击，次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。由于我国政府及时采取了各种挽救政策，有效减少了次贷危机对我国经济的危害。次贷危机的爆发，在一定程度上对我国的房地产金融风险防范起到了警示作用，使我国商业银行意识到加强个人住房抵押贷款风险管理、推进住房抵押贷款证券化健康发展的重要性，同时也为我国金融监管提供了经验教训。本文通过分析次贷危机发生的深层次的原因，并根据我国房地产行业的自身特点和房地产金融发展的现状，从房地产发展、市场调控、金融机构风险控制等角度，提出一些防范建议措施。

关键词：次贷危机；房地产；金融风险；金融监管

abstract

In 2007，the US subprime mortgage crisis sweeping the US，EU，and Japan，the world's major financial markets to the global real estate and financial markets and a great impact，the sub-prime induced credit risk eventually evolve into a global financial crisis。Because our government has taken various time saving policy，effective in reducing the sub-prime crisis on China's economic harm。Subprime mortgage crisis，to a certain extent，China's real estate financial risk prevention plays a warning，so aware of China's commercial banks to strengthen risk management of individual housing mortgage loans，mortgage-backed securitization to promote the healthy development of the importance of but also for China's financial supervision offers lessons。This paper analyzes the sub-prime crisis，the deeper reason，according to China's real estate industry，real estate finance its own characteristics and development status，from real estate development，market regulation，financial institutions，risk control perspective，some recommended measures to prevent。

Keywords:subprime mortgage crisis;real estate; financial risk; financial supervision

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1. 研究背景及意义

1.1. 研究背景

美国从2000年经济不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，希望以房地产业的大幅扩张拉动经济增长。在竞争激烈的情况下，房贷银行不惜以降低住房贷款者的贷款标准和为购房者提供零首付来吸引购房者，而后，为增强资本的流动性，再向投资银行出售这些贷款，并包装成次级房贷债券卖给投资者。当房价上涨时，这些债券的风险被隐藏起来，但当房地产市场价格波动时，次级贷款人的违约风险则立即暴露，令与之相关的债券价格大跌，投资者遭受巨大损失，引起整个金融市场的恐慌，美国次债危机也由此产生。

对于我国还不完善的金融市场，我国在选择金融创新工具，对金融创新进行监管都有其警示意义。特别是我国当前的经济状况和美国爆发次贷危机时非常相似。我国房地产市场明显出现过热现象；我国资本市场的发展要求出现多种投资手段，也就是要求金融创新；我国监管部门对金融机构的监管存在信息不对称、监管不完全的问题。

1.2. 研究意义

分析美国次贷危机，我们得出美国次贷危机的起因是资本证券化，而长期低利率政策、金融创新滥用、金融监管不当，对此次危机推波助澜。尤其是中国面对的资本泡沫在人民币升值的压力下越来越大，房地产过热，股市市值估值过高等风险甚至比美国次贷危机爆发前更大。中国的房地产市场才不到20年的历史经验，金融创新才刚刚起步，金融监管制度远远没有美国完善，评级机构经验不足。总之，本文以次贷危机的形成原因为切入点，对我国个人住房抵押贷款的风险防范、住房抵押贷款证券化的稳健发展和金融监管改革提出政策建议，具有重要的理论和现实意义。

1.3. 国外研究综述

[1] 次贷危机原因综述

诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨公开撰文批评美联储前主席格林斯潘，认美国次贷危机与格林斯潘在任时推行的连续降低利率的政策有关。他认为

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经济繁荣起来主要原因是美国人开始更多地贷款买房和负债消费而不是投资的增加[1]。

瑞士信贷首席经济学家陶冬认为此次危机产生的重要原因是银行在按揭贷款方面出的创新型金融衍生产品的广泛运用。这是一个分散风险的过程，恰恰因为风险的分散，使得银行没有过去那么在意坏账。

[2] 次贷危机的影响综述

美联储主席伯南克表示：尽管今明两年美国(住房市场)的抵押贷款欺诈和还贷违约事件的数量可能还会增加，但总体而言，这一问题对美国整体经济的负面影响有限。随着美国住房价格有所反弹，再加上就业市场稳定，居民收入增加，美国大多数贷款卖房者的财务状况和还款能力是有保证的。

美国财政部长亨利·保尔森在接受美国电视台采访时表示，次贷危机是在全球经济非常强劲、美国经济非常健康的背景下发生的，美国将会安全的化解此次危机，市场流动性将会恢复正常。同时他认为，此次危机将不可避免的造成美国经济增长速度减慢。

1.4. 国内研究综述

[1] 次贷危机形成原因综述

彭兴韵认为美国次贷危机的根源在于金融产品设计本身，但格林斯潘的超低利率政策不仅导致了随后的全球性流动过剩，而且也为次贷危机的产生埋下了隐患。为刺激经济复苏的低利率政策促使了次级抵押贷款的迅速增长，而为抑制经济过热和稳定通货膨胀预期大幅度地提高利率的货币政策，又直接促使了次贷危机的爆发[2]。

中国社会科学院易宪容认为无论是房地产抵押贷款，还是被证券化的相关产品，只要出现房价下跌的现象，抵押的房产如果无法正常变现，就会直接引起金融机构产生风险。央行货币委员会委员樊纲表示，次贷危机的暴露是典型的美国宽松的货币政策引起全世界的金融风险。次贷危机造成人们对各种信用产品和金融产品信心的丧失，导致金融市场信贷的萎缩，将对整个经济产生影响。

1.5. 结构安排

本文通过对美国次贷危机产生原因进行剖析，结合我国房地产业实际情况，对我国房地产发展及金融风险防范提出了建议。

第一章绪论主要介绍了研究背景及意义、国内外文献的回顾综述、结构安排及文章的创新点。

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第二章分析美国次贷危机产生的原因分析，包括宏观经济层面、微观经济层面及金融体系层面，前者包括全球流动性过剩和利率政策的变动，后者包括金融监管机制失灵、金融机构忽视自身风险管理、资产证券化过度膨胀和资本市场信用体系存在缺陷。

第三章主要分析我国目前房地产金融分析分析。在阐述次贷危机的形成过程后，深层次的剖析此次危机的原因。集合中国房地产目前的状况，分析存在的各种风险，包括我国房地产业对金融的依赖程度较高、市场不成熟以及个人住房抵押贷款风险等。

第四章是分析美国次贷危机对中国的启示，从分析危机的原因及形成机理中得出许多深刻教训，如要替警惕房地产过热，关注房贷风险，进行金融创新的同时加强金融监管等进行深层次的思考。

1.6. 本文的创新之处

通过宏观经济经济层面、微观经济层面及金融体系层面等角度得深层次分析美国次贷危机的成因，得到次贷危机是美国负债式经济增长模式的必然结果。

用美国次贷危机的经验教训阐述中国应如何选择适合自己的经济发展模式，以及加强房地产、金融市场监管、资本市场风险管理的重要性和必要性。

2. 美国次贷危机发生的原因分析

2.1. 宏观因素

2.1.1. 全球经济金融结构失衡是根本原因

从世界范围来说，全球性的经济金融结构失衡是此次危机爆发的根本原因。金融经济和实体经济的失衡增加了金融市场风险，危及全球金融体系的安全，大量的资本涌入金融市场使得金融部门和实体部门的失衡越来越明显。据统计，2005年全球静态金融资产总量超过了140万亿美元，对GDP的比率从1980年的109%增加到了316%。从而使得金融市场过热，金融体系内流动性泛滥，金融资产价格严重脱离实体资产价值，由此产生金融资产泡沫。

2.1.2. 美国内部经济失调为次贷危机埋下隐患

从美国本身来讲，次贷危机的爆发是美国内外部经济失调的结果，与美国实

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行债务经济或过度消费的发展模式密切相关。美国的巨额贸易逆差造成了对应的经常账户盈余国持有大量的外汇储备剩余。大量盈余美元对高收益的次债及其衍生产品的需求，超过了次贷基础金融产品以及整个宏观经济环境所能支持的供给能力，从而形成泡沫。当经济基本面环境反转时，这些泡沫不可避免地破裂了。

2.1.3. 利率政策的变动造成重大影响

利率作为货币政策工具之一，是国家实施经济宏观调控的一个重要手段，对于调节信贷规模和货币供给量有重要作用。政府对宏观经济增长形势的预期决定着对利率水平进行调整的选择，而微观经济主体对利率的反应及其对利率走势的预期决定着利率调整政策的效果。2001年1月至2003年6月，美联储连续13次下调联邦基金利率，使该利率从6。5%降至1%的历史最低水平，而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。

2.2. 微观因素

2.2.1. 过度的金融创新，使得衍生金融产品泛滥

资产证券化为次级债市场的火爆注入了活力，由于产品设计过于复杂，监管软弱，潜伏着巨大风险。在次级贷款出现问题后，证券化在相当大程度上加剧了次级债的爆发和蔓延。

2.2.2. 信息不对称造成的道德风险问题和监管困难

由于信息的不对称，再加上次贷及其证券化产品比较复杂，导致监管的效果大打折扣，金融机构的违规操作大量发生。为了满足证券化的市场需求，银行及一些贷款机构违反规定，不断放松对于次贷的申请条件，从而造成证券化基础资产的未来现金流的风险飙升，因此为危机埋下了祸根。

2.2.3. 金融机构市场化背景下不完善的公司治理结构有关

华尔街五大投行推进了20世纪整个金融体系的市场化，作出了巨大的贡献，但是公司治理没跟上。上市之后金融和风险存在严重的不匹配，这种不匹配会造成这些从业人员从自身利益出发，进行冒进式的创新，完全不计后果，只管自己的经营。

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2.3. 金融体系层面因素 2.3.1. 对次级抵押贷款监管不力。

作为独立的抵押贷款公司，不像联邦银行或州银行那样受制于政府各项保证安全、稳健经营监管法规的约束，也不受《住房所有权及权益保护法案》等其他联邦监管体制的约束。美国政府没有制定统一的次级抵押贷款相关法律，使得对次级抵押贷款的监管处于真空状态，从而为次级抵押贷款中的违规操作埋下了隐患。

2.3.2. 对对冲基金监管不全面。

随着各国金融自由化的逐渐推进以及金融工具日趋成熟和多样化，对冲基金获得快速发展，日益成为市场中的重要参与者对冲基金给投资者提供多样化的投资机会的同时，也给金融市场也带来了潜在风险。

2.3.3. 金融机构忽视自身风险管理

风险管理水平直接体现了商业银行的核心竞争力，不仅是商业银行生存发展的需要，也是现代金融监管的迫切要求。随着美国房地产市场的持续繁荣，为了争夺住房抵押贷款市场的份额，住房抵押贷款发放机构竞相放宽房贷标准，大胆推出各种新的贷款品种，具有代表性的是无本金贷款、浮动利率抵押贷款等等。使得次级抵押贷款的信用风险不断加剧，与此同时，并没有参照信用风险计量模型的结果采取相应的措施来降低信用风险的违约率。

3. 我国目前房地产金融风险分析

3.1. 房地产业对金融机构的依赖程度偏高

我国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，大约60％直接依赖银行。由于银行信贷有着天然的“顺周期性”，较高的房贷集中度加剧了银行的潜在风险，直接影响到金融业的稳健发展。同时，个人住房按揭贷款的风险也在逐步显现。而美国房产开发商和购房者对银行的依赖程度远比我国低，开发商大多是一些财团或上市公司，融资渠道很广，并且购房者的贷款渠道除了与我国相同的商业银行外，还有大量独立的房屋贷款机构，银行资金比例较低，因此，我国

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金融机构集中于房地产业信贷可能产生的金融风险与次贷危机爆发前的美国相比更大。

3.2. 房地产市场发育不成熟

近几年来，我国经济一直持续快速增长，推动了房地产等资产价格的快速上涨。据中金公司首席经济学家哈继铭的调查研究，目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的70％，房价需要下降42％才能使月供收入比降至40％的合理水平。由此可见，房地产等资产价格泡沫化的程度已经相当严重。这种人为因素造成的房地产市场虚假繁荣，最终导致了泡沫破灭[3]。如果说，美国房地产市场泡沫主要形成于房地产证券交易的资本市场，而我国房地产市场泡沫却是由其自身非理性膨胀，愈发暴露出我国房地产市场发展不成熟。

3.3. 我国个人住房抵押贷款风险分析 3.3.1. 信用风险

信用风险是指借款人不愿或没有能力按时还本付息，导致银行贷款损失的风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，主要分为被迫违约、理性违约和恶意违约。对个人的信用调查基本依赖于借款人自己提供的信息及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现、有无违法记录、有无失信情况等缺乏了解征询的正常程序和渠道，缺乏使用信用风险模型对信用风险进行量化，使得商业银行不能准确衡量借款者的违约概率，使得其信用风险无法得到有效控制。

3.3.2. 利率风险

利率风险是指个人住房贷款在还款期间，由于贷款利率发生变动，而银行资金的存款利率相对变动较小或者相对稳定，造成银行收益受损。我国个人住房抵押贷款主要分为个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款，由于我国利率的频繁波动，且住房抵押贷款利率是每年年初根据上年法定利率的变动进行调整分段计息的，可见商业银行面临着不可忽视的利率风险。

3.3.3. 市场风险

市场风险是指相关市场的价格发生变动所导致的银行遭受损失的可能性。这

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里主要分析房地产市场变动风险。由于个人住房抵押贷款是以所购住房为抵押，贷款收回的安全性与抵押物的市场价值息息相关，因此，房地产市场的波动将会直接影响着商业银行的贷款价值和利息收入。商业银行需要加强对房地产市场的预测，预防个人住房抵押贷款的市场风险，因为如果房地产市场价格继续下滑的话，抵押房屋价格将不能够覆盖银行本金和利息，商业银行将会面临大量借款人放弃个人住房贷款的困境。

4. 次贷危机对我国房地产金融的启示

4.1. 实施稳健房地产金融调控政策，维护市场的有序发展

美国次贷危机提示我们，要警惕为应对经济周期而制订的金融宏观调控政策对某个特定时期市场造成的冲击。首先，应正确看待政府对房地产市场的调控行为。无论房地产市场过度发展，还是房地产市场过度萎缩，都会对包括金融业在内的整体经济的增长造成不良影响。因此，稳定房地产市场是政府的永久目标。其次，对房地产调控的定位也应明确。房地产调控应以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点，所有的调控措施，最终通过市场来影响房地产市场的供给和需求。再次，针对目前一些房地产企业开发资金周转困难的情况，政府应当在依法监管的前提下，积极拓宽融资渠道，提供相应的政策支持，实现房地产市场持续健康发展。

4.2. 金融机构应完善内控制度，科学设计业务流程

金融机构对待风险应一直保持谨慎态度，要从内部控制、业务流程等环节完善风险管理体系。目前各房地产金融业务机构对房地产市场的变化反应不够敏锐，对风险控制流程的设计落后于市场的变化。在风险积聚阶段，金融机构往往难以发现，而当风险集中爆发的时候，金融机构已无力回天。针对这种状况，银行今后应进一步加强对房地产市场的研究，完善内部控制制度，建立内控体系，在设计业务流程时充分考虑风险控制因素，并强调风险控制体系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。贷款管理前台与后台应建立相互制约机制。

4.3. 尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展

资产证券化作为一种金融创新产品是一把“双刃剑”，它既可以分散银行风险，又可能不断孕育更大的风险。应该尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展，

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避免房贷风险高度集中于银行体系。在推行资产证券化的过程中要以原生资产市场为基础，选择银行的优良资产进行证券化，加强信息披露，注意掌握规律，做到趋利避害。结合我国国情，选择适合的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。制定出有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制，完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的市场信任度，加强对二级市场的宏观调控，建立风险预警机制与有效监管。

4.4. 加强对房地产市场及利率走势的预测

[1] 加强对我国房地产市场的监控与预测

美国次贷危机的全面爆发的导火线就是房地产市场泡沫破灭[4]。商业银行需要全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，制定类似于全国房地产开发景气指数的预警指标，建立房地产市场监测和分析预警体系，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，使得商业银行能够根据房地产市场的预测结果采取措施调整其市场风险敞口。同时，商业银行要建立对利率走势的预测。影响我国利率的因素有很多，主要有GDP、通货膨胀、市场资金供求状况等。加强对我国房地产市场的监控与预测，并采取相应措施调整利率风险敞口。

[2] 采取有效措施防范利率风险

商业银行应当加强对个人住房抵押贷款的利率风险管理，降低其发生利率风险的可能性。适度提高提前还款罚款的金额。根据人民银行研究局2005年抽样调查，中国银行的个人购房贷款平均存续期为9至13年，中国建设银行的个人购房贷款平均存续期为10至12年。因此，为了阻止借款人因市场利率下降而选择再筹资行为，降低金融机构面临的提前还款风险，要加大提前还款罚款的金额。

[3] 可实现贷款利率调整周期的多样化

对于个人住房抵押贷款可实现贷款利率调整周期的多样化，即贷款利率的周期可以短至1个月、3个月或6个月。贷款利率调整的周期越短，借款人承担的利率风险就越大。通过利率调整周期的重新设计，在借款人和贷款人之间形成不同的风险分成结构，而且将不同风险与不同风险偏好匹配，提高金融效率。

4.5. 完善个人信用评估制度

银行能否真实、全面地掌握个人信用状况个人信用情况，既是贷款决策的依据，也是贷款能否到期偿还的保证。我国住房抵押贷款个人信用制度的缺陷，是

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贷款风险产生的源头，应从以下方面着手，完善个人信用评估制度。

[1] 不断丰富个人信用信息数据库的内容

银监会2004年9月2号发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，个人向银行申请个人住房抵押贷款时，必须提供包括申请人的基本情况、收支情况、资产表、购房贷款资料和担担保方式的材料。可以考虑由当地人民银行牵头，联合当地工商、税务、财政、审计等部门参与并组建信用信息数据库，对有关个人信用的资料进行收集、汇总、分析等处理，并依法对社会开放。拟建立的个人信用数据库应包括以下七个方面的基本信息，个人基本信息、就业信息、纳税信息、司法记录、公用事业的付款记录、福利保险记录和信贷记录。

[2] 建立科学的个人信用评价体系

在建立全社会个人信用档案的基础上，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。在个人信用信息数据库不断完善的基础上，设计风险值和风险调整回报率模型，开发限额管理、压力测试等组合风险评价工具和程序，逐步提升商业银行对住房抵押贷款借款者的风险的评估与管理控制能力，为各项风险决策提供科学依据。

[3] 建立个人信用失信惩罚机制，形成强有力的外部约束

通过建立失信惩罚机制，运用经济手段和社会道德约束手段，惩罚社会市场经济中的失信者。主要有两种形式：一种是由法律主导的惩罚机制，是指由法律明确规定，对提供不真实数据或者在市场交易中不讲信用的人进行法律上的制裁；另一种是道德主导的惩罚机制，是指由征信机构将失信者的不良信用记录报告给社会各行业，由各行业白行决定对失信者进行惩罚。

次贷危机为我国房地产金融的发展提供了有益的启示[5]：我们要密切关注房地产信贷市场运行情况；监督从事住房信贷的银行和保险机构的经营行为，完善贷款审核程序和借贷标准；科学指导资产证券化业务的开展，多方位加强风险监测和评估，提高预警能力，从而有效防范房地产金融风险，确保经济持续健康的发展。

参考文献：

[1] 李若愚．斯蒂格利茨：美国次贷危机与格林斯潘有关，北京晨报，2007年8月24日 [2] 彭兴韵．美联储对次级债危机应负什么责任．上海证券报，2007年08月20日 [3] 哈继铭。中国房地产泡沫不逊美国[J]。商业周刊，2008(9)。 [4] 中美房地产市场比较分析[N]。上海证券报，2008-03-27。

[5] 周传丽。防范房地产金融风险的思考[J]。当代经济研究，2008(12)。

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致谢

衷心感谢XXX老师，感谢您在课堂上的悉心传授，感谢您对我在学习上和生活上的大力支持与厚爱，这让我能够顺利完成本文的撰写。通过老师对许多问题的讲解和共同探讨，使我对经济学方面、管理学方面、房地产方面的许多问题有了许多更为全面、深刻地理解和认识，从而取得了很大的进步。

衷心感谢我的家人们、朋友们、同学们长期以来在生活和学习上一直以来对我无微不至的关怀和支持!谢谢你们！

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