维普资讯 http://www.cqvip.com 科技信息 ０高校讲：ｔＺ Ｏ ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ ２００８年第１期 美国次级住房抵押贷款危机对中国的警示 周楚书 吴磊 （华中师范大学经济学院 湖北武汉【摘４３００００１ 要】ｏ４～Ｏ６年为抑制通货膨胀，美联储连续１７次加息的政策挤破了美国房地产市场的泡沫，引发了这次次级住房抵押贷款危机（以 下简称次级房贷危机）。和危机前的美国一样，今日的中国正处于一个经济高速发展时期，中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的 比重，中国房价也节节攀高。央行从去年开始连续５次加息。本文简要分析了美国此次的次级房贷危机对中国商业银行的风险控制以及国家宏 观政策的警示。 【关键词】美国次级房贷危机；对中国的警示 一例分别为８６ｌ３％、７６ｌ２Ｏ％和７５ｌ３％。加之近年来中国房价节节攀高，房 美国的住房金融体系采取住房抵押贷款模式，分为住房抵押贷款 产期望升值潜力大，因此商业银行在个人按揭贷款申请审核的实际操 级市场和住房抵押贷款二级市场。一级市场是银行等金融机构在参 作过程中降低了审核的标准，简化审核程序。这无疑增加了商业银行 一、美国次级房贷危机发生的背景及原因 与住房建设、购买、租赁、维护过程中提供信贷等金融服务：二级市场 的风险，一旦违约率上升势必增加银行的坏帐、呆帐。其次。由于近两 是对住房金融一级市场上缺乏流动性的住房金融工具进行证券化和 年来中国房价涨幅较大，房产投机盛行，虽然在中国存在首付的问题，交易的市场。所谓抵押贷款证券化就是抵押贷款协会或公司以金融机 但是房产价格过高、一定房产泡沫的存在。使得首付比例已不足以抵 构持有的抵押债权为担保向大众发行债券进行融资。证券化的过程是 消房产价格虚高的部分，造成抵押品价值缩水，银行必然遭受资产损 将若干个抵押贷款组合成一个集合。并以该集合所产生的“现金流”为 失。再者，虽然中国目前并没有将住房抵押贷款证券化，即使将来发生 基础发行证券。通过这一转换。期限长、流动性差的抵押贷款被转化为 危机也不会涉及其它资本市场，但是危机一旦发生必然会给银行带来 若干期限短、流动性强的证券，从而提高了公司资产的流动性，降低了 大量的坏帐损失，造成银行系统内部风险。在中国金融市场发展并不 经营风险，提高了房地产信用资金的运作效率。美国的房地产抵押贷 完善、主要采取商业银行间接融资方式的情况下。银行大量的坏帐、呆 款分为三类：优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。此次危 帐会对其它产业的融资造成不利。阻碍其它产业的发展。机就出在第三类市场，它是面向收入证明缺失、负债较重的客户，其信 用要求程度不高，贷款利率比一般的抵押贷款高出２％～３％，其风险 也最大。美国经济在２０００年后陷入了高科技泡沫破裂后的短暂衰退 将利率从６％调至１％，极大的刺激了经济增长。造成了房地产市场的 中，美联储大幅削减联邦基金利率，在制造业、服务业缺乏投资机会的 虚假繁荣，促成了房地产市场泡沫的出现。而为了抑制通货膨胀。ｏ４一 条件下，大量的资金涌入房地产市场促成了房地产市场的繁荣。房产 Ｏ６年连续１７次上调利率，又挤破了房地产市场的泡沫，成为这次危 投机盛行，风险意识大大减弱，部分信用等级较低、收入不稳定的投资 机的导火索。近两三年来中国房地产市场欣欣向荣。全国大中城市的 者，甘冒风险申请次级抵押贷款。期望房产升值带来的利润会远远超 房价整体飙升，城市房价已经连续两年出现每季度上涨５％的局面。中 过次级抵押贷款更高的利息成本。次级抵押贷款公司又适时推出了浮 国的一线城市和二线城市中已经出现明显的泡沫。从去年开始央行连 动利率的抵押贷款、若干年只还利息的抵押贷款、零首付抵押贷款等 续５次加息、今年提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率以及Ｏ８ 贷款品种，并且放松了对贷款者信用评级的审核。二级市场中的抵押 年从紧的货币政策，都在力图给房地产市场降温。由于房地产是拉动 特别是同建筑业和金融业的关 贷款公司为了迅速回笼资金以提供更多的笔抵押贷款又以这些抵押 性极强的产业，同国民经济密切相关，贷款债权为基础打包发行住房抵押贷款债券出售给投资者（其中包括 系更为密切，其发展的好坏直接影响国民经济，因此政府应未雨绸缪， 预防利率上升、房价下跌、房地产市场不景气给其他产 机构投资者），这样房产升值所带来的收益通过抵押贷款证券化分配 提前采取措施，给了更多的人，而实现这一利益分配的基础就是房价不断上涨、低利 业及国民经济增长所带来的负面影响。其次，利率上调，住房抵押贷款 率、借款人按期偿还贷款。而随后ｏ４一Ｏ６年美联储迫于通货膨胀压力 者及房地产开发商的利息成本的增加，在会引发一定程度上的信用危 ２．对中国宏观经济政策制定的警示 美国为了从短暂的经济衰退中复苏。大幅削减利率。在短时间内 连续１７次上调利息，房地产市场逐步降温，借款人还款成本激增．导 机，造成银行大量的呆帐、坏帐，影响国民经济的发展。１９９２ 年兴起的 致次级抵押贷款拖欠、违约及停止抵押赎回权数量的攀升．并最终引 房地产热造成我国商业银行出现大量的呆帐、坏帐．据统计仅海南省 发了这次次级房贷危机。美国次级债危机的演进逻辑为：极低利率刺 就有上千亿元的贷款收不回。再者，政府在制订宏观政策时，必须全方 激房地产市场繁荣，导致抵押贷款标准放松和抵押贷款产品的创新， 位地考虑其影响。连续５次加息．在一定程度能够缓解通货膨胀．抑制 二级市场的住房抵押贷款债券又将信用风险由住房金融市场伸向其 房产投机和房价的继续攀升，促使房地产业同国民经济协调发展．但 它资本市场，利率的上调、房地产的市场降温最终引发了这次次级房 在人民币预期升值的情况下，加息会带来更多的外国短期资本的流 人，加剧通货膨胀的压力。 贷危机。 二、对中国的警示 综上所述，虽然我国的住房金融制度与美国的住房金融制度存在 差别，中国尚未发展住房抵押贷款二级市场。未将住房抵押贷款证券 １．对商业银行风险控制的警示 美国此次爆发次级房贷危机的根源之一就在于房地产金融机构 化，但是美国此次的次级住房抵押贷款危机还是能给中国住房金融制 在利润的驱使下风险意识减弱，放松了对借款人资格的审核，导致在 度的发展以及宏观政策的制定一个警示，以防重蹈覆辙！利率上升的、房地产市场降温的情况下，借款人无力偿还贷款，违约率 上升，使贷款机构遭受严重损失，进而波及其它资本市场。由于个人按 【参考文献】 揭贷款的质量和效益在中国商业的银行业务中处于较优水平。因此房 ［１］黄将，《中国住房金融体系研究》．［２］谢经荣、吕萍、乔志敏，《房地产经济学》，人民大学出版社 地产按揭贷款近年来一直是商业银行个人业务的主体，从工、中、建行 公布的２００６年半年报数据来看，个人按揭贷款占个人贷款余额的比 ［责任编辑：汤静】 （上接第３１２页ｊ究Ｕ】．安全，２００４．１：１６－－１９． 工程。２００７，１０：１０８—１０９． 沈阳理工大学任教至今，２００４年考入东北大学攻读硕士，主要研究电容层析成 ［３］谭文群，李院民．基于Ｚｉｇｂｅｅ技术的矿井人员定位系统身份卡的实现【Ｊ１．煤炭 像方向。 ［责任编辑：ＥＩ￣ｔ］ 作者简介：李所，生于１９７８年，女，助教。２００１年毕业于东北大学，毕业后在