园 观察与思考 ～ｃ￡ ｊ 美国谀贷危机 篡对我国商业 锻行房贷业务的磐 － 张文菊 （新疆银监局新疆乌鲁木齐８３０００２） 摘要：２００８年８月，美国次级抵押贷款危机全面爆发，至今为止，危机已经造成美国多家住 房抵押贷款机构陷入严重财务危机而宣布破产或濒临破产，危机还殃及许多全球知名的商业银 行、投资银行和对冲基金，使它们陷入流动性困难。本文在深入分析美国次贷危机形成过程的基础 上，提出我国商业银行房贷业务应着重关注的事项。 关键词：次贷危机；商业银行；房贷；警示 ２００８年８月，美国次级抵押 还贷的收入现金流不稳定等特 涨和机制灵活的两重作用下，次 贷款危机全面爆发，道琼斯和纳 点，基于对房价持续上涨充满信 级贷款和超Ａ贷款越来越受到欢 斯达克指数大幅下挫，并引发全 心，次级贷款发放机构陆续向社 迎。２００３年次级贷款和超Ａ贷款 球股市强烈震荡。至今为止，危机 会推出了非常激进的贷款品种或 已经造成美国多家住房抵押贷款 贷款方式，如“零首付”贷款、“零 机构陷入严重财务危机而宣布破 文件”贷款（借款人无需提供任何 产或濒临破产，危机还殃及许多 有关偿还能力的证明）、负摊还贷 全球知名的商业银行、投资银行 款（前期每期还款额少于当期应 和对冲基金，使它们陷入流动性 还利息，后期的每期还款额越来 困难。什么是次贷危机，它产生的 越高）以及带有“诱惑利率”性质 原因及其对我国商业银行房贷业 的可调整利率抵押贷款等。 务有何警示，本文将针对以上这 “９・１１”事件后，美国为刺激 些问题做一深入的研究。 经济增长，连续１３次降低利率， 次级抵押贷款危机的形 使得房地产市场迅速膨胀，在全 成过程 球对冲基金的投机推动下，房价 美国个人住房抵押贷款按照 迅速上扬，越来越多的人产生买 借款人信用质量，可以分为最优 房的冲动。在这种背景下，信贷公 抵押贷款、超Ａ贷款、次优和次级 司由于急着拉到生意，甚至那些 抵押贷款三种。次级贷款是指向 不具备还款能力的人也开始进入 无法达到前两项贷款申请门槛的 他们的视野，并不断有一些针对 弱势人群和房地产投机者，以贫 还款能力较弱客户的金融产品问 穷者、教育程度低下者、高龄者、 世。次级贷款通过两种方式克服 少数族裔、新移民等社会弱势群 了传统贷款的问题：一是允许较 体及职业不稳定者为申请主体的 高的ＰｒｒＩ（贷款的月供和收入比） 贷款。针对低收人人群储蓄额较 和ｕ１Ｙ（贷款的总额与房价比）； 低难以支付巨额首付款、可用于 二是灵活的还款方式。在房价上 一、只占当年美国抵押贷款发放总量 的１５％，到２００６年已达４６％。在 这类贷款的帮助下，美国居民住 房的自有率从１９９５年的６４％上 升到２００６年的６９％左右，其中低 收人家庭获益最大。 然而，次级贷款创新在提高美 国居民住房福利的同时，也埋下了 潜在的巨大风险。从２００６年开始， 美国房地产价格的上涨速度逐渐 减缓，在一些地区甚至出现了下降。 由于抵押品价值的相对下降，对于 困难家庭来说，其唯一的选择就是 停止还款、放弃房产。除了这些以 自住为目的的借款家庭之外，获得 次级贷款的还有相当数量的投资 购房者，房价下跌导致贷款人手中 的房屋资产急剧缩水，他们根本无 法获得抵押支付高房贷，只能放弃 房产，拒交贷款，次按公司随即成 为直接的受害者，据统计，从２００６ 年１１月以来，全美共有８０多家次 级贷款公司宣布停业，其中１１家 作者简介：张文菊（１９６４年一），女，汉族，经济师。 ～ｃＥ观察与思考 一囫 性，同时房地产市场价格的持续 已经宣布破产。此外，次贷危机还 旦后者无力偿还贷款，他们的 投资者赎回或 向证券市场传导。由于多数基金都 收益便泡汤。这时，是组合投资，在组合中有一定比例 清仓处理，直接导致对冲基金资 最终引发危机，引发全 的次贷，由于其流动性差，难以及 金链断裂， 时变现，在基金投资人赎回的压力 球股市共振。３．政府监管缺位是引发次贷 下，但基金管理人只好卖股票，导 致少数基金交叉持股的集中平仓， 危机的重要原因 进而导致股市下跌。次贷危机全面 ２００３年底，美国金融监管者 上涨一定程度上会把信用低下按 揭贷款的潜在风险掩盖起来。因 此，必须从源头防控风险，严格审 查按揭人资质，严格执行首付规 定，防止为争取客户，降低标准无 原则的信贷准人。 ３．依据借款用途的不同采取 爆发。 二、次贷危机的成因分析 １．基准利率上升和房价下跌 是引发次贷危机的导火索 美国向信用分数较低、收人 证明缺失、负债较重的人提供次 级房贷，在房市火爆时，银行可借 此获得高额利息；但当房市低迷 时，利率的持续上调，使得客户负 担逐步到了极限，大量违约客户 出现，不再支付贷款，形成坏账， 导致次贷危机。 ２．信息不透明是引发次贷危 机的直接原因 证券化是２０世纪金融市场 最重要的创新之一，对于房地产 金融机构而言，为了迅速回笼资金 以提供更多笔抵押贷款，它们可 以在投资银行的帮助下实施证券 化，即将一部分住房抵押贷款债 权从自己的资产负债表中剥离出 来，以这部分债权为基础发行住 房抵押贷款支持证券，借款者未 来偿还抵押贷款所支付的本息， 就成为房地产金融机构向此种证 券购买者支付本息的基础。然而 一旦房地产金融机构将此种证券 出售给机构投资者，那么与这部 分债权相关的收益和风险就完全 转移给机构投资者了。由于次级 抵押贷款已被金融机构通过证券 化分级打包销售给全球的机构投 资者，包括对冲基金，机构投资者 就是从购房者偿还的贷款中获得 相应比例的投资收益。当次级贷 款被打包成债券销售给投资者 时，债券投资者无法确切了解次 级贷款申请人的真实支付能力， 开始关注到房贷机构放松了贷款 差别化的信贷政策 标准，但是，金融监管部门并没有 就个人住房贷款而言，按揭人 及时给予干预。相反，美联储一边 购房的目的通常是为了自住或投 持续加息，另一边却继续鼓励贷款 资。在房价上升时期，两者没有差 机构开发并销售可调整利率放贷， 别，而一旦房价下降或小幅波动， 让许多具有高风险的衍生工具不 出于自住目的的按揭人由于生活 断扩散。而且，政府还把对次级房 所需不会轻易放弃房产，而出于投 贷债券这种金融衍生品的评估和 资目的的按揭人，更象是证券市场 监督责任完全抛给私人债券评级 上的投资者，只要没有可预期的足 机构，给这些私人机构留下过多操 够利润，他们就会放弃房产及时止 作空间，同时对于这些机构采用 损。尤其是对于那些买房后再抵 的评级标准是否可靠却不予监 押、再贷款、再买房的投机者，其资 管，正是这些自相矛盾的行为造 金链断裂的危险陛更高，对银行资 成了席卷全球的危机风暴。 产的破坏性更强。 三、次贷危机对我国商业银 ４．建立基于住房抵押信贷产 行房贷业务的警示 品的抵押率动态调整机制 １．对房贷类业务的风险特征 当前各地房价迅猛上涨，基 必须保持清醒的认识 于住房抵押的信贷产品如果维持 在国内，尤其是在房价上升 现有的抵押率不变，那么对于新 的背景下，住房按揭贷款一直被 增贷款，升值后的抵押品会大幅 认为是优质资产，是各家商业银 放大其融资能力。在这种情况下， 行重点争夺并迅速发展的业务领 如果房价持续上涨，银行贷款的 域，美国次贷危机的爆发，对这种 实际抵押率是下降的，不会产生 资产的“优质性”提出了质疑。目 问题。但是房价一旦下跌，抵押品 前，国内房地产市场宏观层面的 价值不再充足，实际抵押率将超 调控、房价的非理性上涨、生活必 过银行规定的抵押率，银行将面 需住房抵押执行中的法律问题、 临贷款违约。如果银行收回抵押 二手房市场发育不成熟导致的变 物，一方面是变现金额下降，另一 现能力差等问题都是房贷类业务 方面是从众心理导致变现难度加 固有的风险。 大和变现费用增高。因此，银行应 ２．严把个人信贷准人关口 当动态监测抵押品价格变动情 从住房按揭的对象来看，美 况，在押品价格超出一定范围时， 国对贷款人信用状况有严格的等 动态降低新授信业务的规定抵押 级划分，但目前我国对个人客户 率，探索建立房产价格与首付比 的信用评级还不完善，客户提供 率的联动机制。 相关资料真实性的查证也存在较 大难度，贷款客户资质和信用方 责任编校：田芸 面的信息还存在较大的不对称