城中村改造项目投资估算与资金筹措

1.1 投资估算 1.1.1 编制范围

本项目位于市清城区，拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2），安置区建筑面积259278.67 m2，安置农民650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；商品房建筑面积：8730.41m2 。

安置区建设分二期进行:

安置区一期建设工程为:新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑面积6. m2。其中：4#楼建筑面积：134.38m2；5#楼建筑面积：15092.11 m2；6#楼建筑面积：28813. m2；地下室建筑面积：6846.26 m2。

安置区二期建设工程为: 新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面积50005. m2。其中：7#楼建筑面积：13688.96 m2；8#楼建筑面积：17040.30m2；9#楼建筑面积：13447.11m2；38#楼建筑面积：505.58m2;地下室建筑面积：5172.95m2；新四村区内的道路2038.42 m2及绿化3067m2。新一村（12#、13#楼），建筑面积16734.10 m2。其中：12#楼建筑面积：8068.16m2；13#楼建筑面积：6166.10m2；地下室建筑面积：2491.80m2。31#楼建筑面积：17413.73m2、32#楼建筑面积：33731.03m2、33#楼建筑面积：59630.83m2。总建筑面积：182515.23m2。

道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；新二、三村区内道路3722 m2及绿化3046m2；新十一村区内道路7268m2及绿化5946m2。

商品房开发区建设工程分三期滚动开发:

商品房开发区一期开发工程：新十一村建筑面积合计107633.8 m2，农贸市场建筑面积：27600m2等，总计135233.80m2等，道路30313m2及绿化24801m2。

商品房开发区二期开发工程：建筑面积294082.71 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。

商品房开发区三期开发工程：建筑面积497013.90 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。

项目主要针对拆迁安置、旧城改造、商品房开发的需要进行建设，投资估算编制范围包括土地平整、安置建筑物、商品房开发及公共配套四部分。

本报告分别对安置区一期工程、二期工程、三期工程，商品房开发区一期工程、二期工程、三期工程进行投资估算和资金筹措分析。 1.1.2 编制依据

1、《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司）；

2、《建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）（国家发展改革委、建设部）；

3、 本项目建设方案工程内容；

4、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003；

5、《广东省建筑工程计价办法（2006）》和《广东省建筑工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]145号）；

6、《广东省装饰装修工程计价办法（2006）》和《广东省装饰装修工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]146号）；

7、《广东省安装工程计价办法（2006）》和《广东省安装工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]147号）；

8、《广东省市政工程计价办法（2006）》和《广东省市政工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]148号）；

9、《广东省园林建筑绿化工程计价办法（2006）》和《广东省园林建筑绿化工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]149号）；

10、2010年第4季度地区建设工程材料市场价格； 11、项目建设单位提供的有关资料。 1.1.3 编制说明

1、采用人民币为估算币值。

2、建安工程费参照市同类工程采用单位指标估算。 3、工程建设其他费用估算。

（1）土地费用：本项目为农民拆迁安置房建设与商品房开发项目，土地取得费用包括征地、拆迁费用等，根据项目情况及建设单位提供的相关资料，土地费用按500元/平方米估算：

安置区一期建设工程用地：108平方米，土地费用为：3万元； 安置区二期新四村建设工程用地：3480.24平方米，土地费用为：2625万元； 商品房开发区一期建设工程用地：43191平方米，土地费用为：2160万元； 商品房开发区二期建设工程用地：10625平方米，土地费用为：6375万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算)；

商品房开发区三期建设工程用地：176733平方米，土地费用为：10604万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算)；

（2）工程勘察费：根据建设部《市政工程投资估算编制办法》有关规定，按工程费用的0.8%计算；

（3）工程设计费：根据国家计委、建设部计价格[2002]10号文有关规定估算；

（4）施工图审查费：根据粤价函[2004]393号文有关规定估算； （5）工程监理费：根据发改价格[2007]670号文有关规定估算； （6）建设单位管理费：按财建[2002]394号文有关规定估算； （7）招标代理费：根据计价格[2002]1980号文有关规定估算； （8）前期咨询费：根据国家计委价格[1999]1283号文有关规定估算； （9）环境影响评价费：根据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号文有关规定估算；

（10）工程保险费：按工程费的0.3%估算；

（11）以上各项规费的收取，均参考市当地情况计取。 4、预备费

（1）涨价预备费：依据国家计委计投资[1999] 1340号文规定，涨价预备费按零计算。

（2）基本预备费：按建安工程费用和其他费用总和（不含建设期利息）的1%计算。

1.1.4 建设投资估算

本项目安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元，详见表1.1-1。

安置区二期工程建设投资为245万元，其中：建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元，详见表1.1-2。

其中新四村建设项目建设投资为15625万元，其中征地投资2625万元，土建投资9500万元，设置购置及安装投资2500万元，其它投资1000万元,详见表1.1-2-1。

商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858万元（建筑工程费19452万元，设备安装费3406万元）、其他费用2799万元，详见表1.1-3。

商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用624万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用78万元，详见表1.1-4。

商品房开发三期工程建设投资为119657万元，其中：建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用12925万元，详见表1.1-5。 1.1.5 建设期利息

本项目属城中村改造、拆迁安置、商品房开发项目。

本项目安置区一期工程拟申请银行贷款5000万元，安置区二期工程拟申请银行贷款15000万元，共计申请银行贷款20000万元，用于该安置拆迁建设之中。申请贷款按一次性发放，按5.94%贷款利率计算利息，安置区一期工程建设期利息为：446万元；安置区二期工程建设期利息为：1336万元；建设期利息合计1782万元。

见后附表。 1.1.6 总投资

本项目安置区一期工程建设总投资为：9143万元（含建设期利息446万元）；

安置区二期建设总投资为：250万元（含建设期利息1336万元）。

商品房开发区一期工程总投资：25913万元；商品房开发区二期工程总投资为：70801万元；商品房开发区三期工程总投资为：119657万元。

安置区一期工程建安工程费用估算表

表1.1-1

占地 序号 项目 单位 数量 面积 1 土地平整 m2 108 6.62 安置面积 m2 4 6.63 安置区内水电安装 m2 4 4 合计 m2

安置区二期工程建安工程费用估算表

表1.1-2

占地 序号 项目 单位 数量 面积 1 2 3 4 5 6 土地平整 安置面积 安置区内水电安装 安置区道路 安置区绿化 安置区内给排水及 m2 m2 m2 m2 m2 m2 85961 182515.2182515.210990 92 182515.2 7402 (元/m2) 15 1032 73 90 30 35 (万元) 129 18836 1332 99 27 639 单价 合计 7751 60 385 4086 1137 7350 (元/m2) 15 (万元) 16 单价 合计 7 8 安置区内供电系统 合计 m2

182515.2 45 821 21883 安置区二期新四村建设项目工程建安工程费用估算表

表1.1-2-1

占地 序号 项目 单位 数量 面积 1 2 3 4 5 6 7

土地平整 安置面积 安置区内水电安装 安置区道路 安置区绿化 给排水消防供配电 系统 合计 12000 m2 m2 m2 m2 m2 m2 10551.67 50005. 50005. 2038.42 3695.9 50005. (元/m2) 15 11 80 90 30 420 (万元) 15 9456 400 18 11 2100 单价 合计 商品房开发区一期工程建安工程费用估算表

表1.1-3

占地 序号 项目 单位 数量 面积 1 2 3 4 5 6 7 8 9

商品房开发区二期工程建安工程费用估算表

表1.1-4

占地 序号 项目 单位 数量 面积 1 2 3 4 5 6 7 土地平整 建筑面积 区内水电安装 区内道路 区内绿化 区内给排水及消区内供电系统 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 75753 294082.7294082.728565 23371 294082.7294082.7 23818 (元/m2) 15 1863 80 90 34 75 90 (万元) 114 797 2353 257 80 2206 27 单价 合计 土地平整 建筑面积 农贸市场建筑面区内水电安装 区内道路 区内绿化 区内给排水及消区内供电系统 合计 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 43191 1590 27600 1590 30313 24801 1590 1590 15591 27600 (元/m2) 15 1108 480 58 90 30 75 80 (万元) 65 17716 1325 927 273 74 1199 1279 22858 单价 合计 8

合计 m2 624 商品房开发区三期工程建安工程费用估算表

表1.1-5

占地 序号 项目 单位 数量 面积 1 土地平整 m2 75753 497013.2 建筑面积 m2 9 497013.3 区内水电安装 m2 9 4 5 区内道路 区内绿化 区内给排水及6 消防 m2 9 497013.7 区内供电系统 m2 9 8

合计 m2 105550 90 4473 m2 m2 28565 23371 497013. 79 3926 90 30 257 70 80 3976 23818 1865 92693 (元/m2) 20 (万元) 155 单价 合计

安置区一期建设投资估算表

建筑工序号 项目名称 程 一 1 2 3 4 5 6 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 四

工程费用 主要建筑物 土地平整 道路 给排水及消防 供配电系统 绿化 其它费用 土地费用 工程勘察费 工程设计费 施工图审查费 工程建设监理费 建设单位管理费 招标代理费 前期咨询费 环境影响评价费 工程保险费 预备费 基本预备费 涨价预备费 合计 7366 7366 7350 16 0 0 385 安装工程 385 385 0 0 0 766 3 50 53 5 32 35 8 10 8 23 180 180 0 946 7751 7735 16 0 0 0 0 766 3 50 53 5 32 35 8 10 8 23 180 180 0 8697 设备及 其它费用 合计

安置区二期建设投资估算表

建筑工序号 项目名称 程 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 四

工程费用 主要建筑物 土地平整 安置区道路 绿化 其它费用 土地费用 工程勘察费 工程设计费 施工图审查费 工程建设监理建设单位管理招标代理费 前期咨询费 环境影响评价工程保险费 预备费 基本预备费 涨价预备费 合计 19091 19091 18836 129 99 27 2792 程 2792 2792 0 2163 1530 166 170 13 85 80 18 20 18 61 508 508 0 2671 21883 21628 129 99 27 2163 1530 166 170 13 85 80 18 20 18 61 508 508 0 245 设备及安装工其它费用 合计

安置区二期新四村建设项目建设投资估算表

建筑工序号 项目名称 程 一 1 2 3 4 5 6 二 1 2 3 4 5 工程费用 主要建筑物 土地平整 安置区道路 安置区水电安给排水消防配绿化 其它费用 土地费用 工程勘察费 工程设计费 施工图审查费 工程建设监理 9500 9456 15 18 11 程 2500 400 2100 0 3625 2625 76 65 10 55 12000 9456 15 18 400 2100 11 3625 2625 76 65 10 55 设备及安装工其它费用 合计 6 7 8 9 10 三 1 2 四

建设单位管理招标代理费 前期咨询费 环境影响评价工程保险费 预备费 基本预备费 涨价预备费 合计 9500 2500 40 18 20 18 58 0 0 0 3625 40 18 20 18 58 0 0 0 15625

商品房开发区一期建设投资估算表

建筑工序号 项目名称 程 一 1 2 3 4 5 6 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 四

工程费用 主要建筑物 土地平整 道路 给排水及消防 供配电系统 绿化 其它费用 土地费用 工程勘察费 工程设计费 施工图审查费 19452 19041 65 273 74 3406 程 3406 927 1199 1279 用 0 2799 2160 146 155 16 94 103 18 20 18 69 257 257 0 3055 22858 19968 65 273 1199 1279 74 2799 2160 146 155 16 94 103 18 20 18 69 257 257 0 25913 设备及安装工其它费合计 工程建设监理费 建设单位管理费 招标代理费 前期咨询费 环境影响评价费 工程保险费 预备费 基本预备费 涨价预备费 合计 19452

商品房开发区二期建设投资估算表

建筑工序号 项目名称 程 一 1 2 3 4 5 6 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 四

工程费用 主要建筑物 土地平整 道路 给排水及消防 供配电系统 绿化 其它费用 土地费用 工程勘察费 工程设计费 施工图审查费 工程建设监理费 建设单位管理费 招标代理费 前期咨询费 环境影响评价费 工程保险费 预备费 基本预备费 涨价预备费 合计 55248 55248 797 114 257 80 7206 程 7206 2353 2206 27 0 78 6375 442 358 36 135 126 28 20 32 96 699 699 0 8347 624 5715 114 257 2206 27 80 78 6375 442 358 36 135 126 28 20 32 96 699 699 0 70801 设备及安装工其它费用 合计

商品房开发区三期建设投资估算表

建筑工序号 项目名称 程 一 1 2 3 4 5 6 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 四

工程费用 主要建筑物 土地平整 道路 给排水及消防 供配电系统 绿化 其它费用 土地费用 工程勘察费 工程设计费 93175 92693 155 257 70 12375 12375 3976 3926 4473 0 12925 10604 745 820 60 210 260 18 20 38 150 1182 1182 0 14107 105550 96615 155 257 3926 4473 70 12925 10604 745 820 60 210 260 18 20 38 150 1182 1182 0 119657 设备及安装工程 其它费用 合计 施工图审查费 工程建设监理建设单位管理招标代理费 前期咨询费 环境影响评价工程保险费 预备费 基本预备费 涨价预备费 合计 93175

1.2 总投资使用计划与资金筹措： 1、资金筹措

本项目安置区一期建设投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率42.5%。

项目安置区二期新四村建设项目建设投资15625万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5625万元。项目资本金比率36%。

本项目商品房开发区一期建设投资25913万元，资金来源：开发商自有资金。

项目商品房开发区二期建设投资70801万元，资金来源：商品房一期工程销售款。（参见销售收支表）

项目商品房开发区三期建设投资119657万元，资金来源：商品房一、二期工程销售款。（参见销售收支表） 2、投资使用计划

根据项目建设计划进度安排，安置区一期工程建设投资8697万元，分两年投入，其中第一年投入资金7000万元，第二年投入资金1697万元。

安置区二期新四村建设项目工程建设投资15625万元，分两年投入，其中第一年投入资金10000万元，第二年投入资金5625万元。

商品房开发区一期工程建设投资25913万元，分两年投入，其中第一年投入资金20000万元，第二年投入资金5913万元。

商品房开发区二期工程建设投资70801万元，分四年投入，其中建设期第一年投入资金20000万元，第二年投入资金20000万元，第三年投入资金20000万元,第四年投入资金10801万元。

商品房开发区三期工程建设投资119657万元，分五年投入，其中建设期第一年投入资金20000万元，第二年投入资金20000万元，第三年投入资金20000万元, 第四年投入资金20000万元，第五年投入资金19657万元。 项目总投资使用计划与资金筹措见表1.2-1～表1.2-5。

安置区一期工程投资使用计划与资金筹措表

表

单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 项目 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 资本金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利债务资金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利合计 9143 8697 446 9143 4143 3697 446 5000 5000 149 5000 5000 7149 2149 2000 297 0 0 计算期(年) 1 7149 7000 149 1994 1994 1697 2 1994 1697 297 1.2-1

安置区二期工程投资使用计划与资金筹措表

表

单位：万元

计算期(年) 序号 项目 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 资本金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利合计 1 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 245 245 1337 245 106 9317 1337 20000 20000 446 20000 46 5000 446 2 45 45 1 45 5208 4317 1 1.2-2

2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 债务资金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利15000 15000 15000 15000 0 0

商品房开发区一期工程投资使用计划与资金筹措表

表

单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 项目 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 资本金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利息 债务资金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利息 合计 25913 25913 0 25913 25913 25913 0 0 0 计算期(年) 1 20000 20000 0 20000 20000 20000 0 0 0 2 5913 5913 0 5913 5913 5913 0 0 0 1.2-3

商品房开发区二期工程投资使用计划与资金筹措表

表

单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 项目 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 资本金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利债务资金 用于建设投资 合计 70801 70801 0 70801 70801 70801 0 0 0 1 200020000 200020002000 0 0 0 计算期(年) 2 3 20000 20000 20000 20000 0 0 20000 20000 20000 20000 20000 20000 4 10801 10801 10801 10801 10801 1.2-4

2.2.2 2.2.3 用于流动资金 用于建设期利

商品房开发区三期工程投资使用计划与资金筹措表

表1.2-5 单位：万元 序号 项目 合计 计算期(年) 1 2 3 4 1 总投资 119657 20000 20000 20000 20000 1.1 建设投资 119657 20000 20000 20000 20000 1.2 建设期利息 0 0 0 1.3 流动资金 2 资金筹措 119657 20000 20000 20000 20000 2.1 资本金 119657 20000 20000 20000 20000 2.1.1 用于建设投119657 20000 20000 20000 20000 2.1.2 用于流动资 2.1.3 用于建设期0 0 0 2.2 债务资金 0 0 0 2.2.1 用于建设投0 0 0 2.2.2 用于流动资 2.2.3 用于建设期 5 39657 39657 9931 9931 39657 39657 39657