控制性详细规划控制方法与指标体系

【摘 要】控制性详细规划发展至今仍然存在不少问题，本文通过概述控制性详细规划的意义及相关控制方法，并分析了控规指标体系存在的不足之处，有针对性的提出相关优化设计措施，完善优化控规指标体系，使得控规指标体系的作用充分发挥。 【关键词】控规；控制方法；指标体系；规划 1.控制性详细规划简述 1.1 控制性详细规划

控制性详细规划起源于国外的区划，是大多数发达国家对土地使用规划的管理途径。它可以规范建筑高度、地块密度以及类似的属性，或者某种以上属性的综合。控制性详细规划主要以总体规划、分区规划为基础，其主要目标为落实总体规划目的，重点规划规划土地使用强度，侧重对指标体系的运用，实现规划意图。其中，控制性详细规划是引导市场，从而达到实现建设目标的目的。在控制性详细规划中，几乎每一个影响地价的重要变量都得到了严格的控制，而非控制视觉美感，视觉美感通过其它引导性手段来控制。

1.2 控制性详细规划的意义 1.2.1 控制规划公共用地的类型

控制性详细规划主要用于控制、规划公共用地的种类、规模及布局，帮助分布公用设施，合理保护公共利益与生态价值。通过控制性详细规划，严格保护公共设施与生态设施，提高土地开发的

效益、公共效益与生态效益。 1.2.2 协调城市用地功能及开发顺序

控制性详细规划通过合理安排城市用地功能与开发顺序，避免地块功能冲突或开发建设冲突，提高城市用地的经济效益。控制性详细规划还通过协调社会行动，确保公众的参与度，避免出现冲突，从而保证用地规划的顺利开展。同时，通过减轻开发密度来改善居住条件；并改善防火、卫生条件和提高交通效率。 1.2.3 平衡土地价值及开发需求

控制性详细规划通过确定土地的开发强度，从而明确总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、人口密度等空间指标，便于合理平衡土地价值及开发需求，保证一定的弹性度，在保证土地经济效益的同时，确保实现社会效益，并切实保护公众的实际利益。

2.控制性详细规划的控制方法 2.1 适建控制法

通过设置各类兼容性质规定及兼容建筑量比例、变更用地性质的相关要求等，即适建控制法，其中主要包括控制规划用地性质、替代用地性质、待变更用地性质、禁止用地性质，作为适建级别。 2.1.1 控制规划用地性质

控制规划用地性质指的是对地块的用地使用性质进行控制规划，土地使用单位只有通过合理、合法的途径获得土地使用权之后，才可以直接利用。在该审批过程中，可以以“绿色通道”的形式直接

进入项目的下一步开发建设流程。 2.1.2 替代用地性质

替代用地性质指的是在有条件允许建设的用地使用性质，在控制规划用地性质不能满足使用者的要求时，土地单位必须先提出申请，更改土地用地使用性质。控制规划管理部门经过综合考察、衡量，满足控规提出的替代条件后，才可以通过替代用地性质的审批。其中，对于替代用地性质的审批过程中，控制规划管理部门应当确保某一特定地区内主要用地、配套服务设施用地、绿容地的总量处于平衡状态，理论上不得随意减少其总量。 2.1.3 待变更用地性质

待变更用地性质指的是变更替代用地性质之外的用地使用性质。土地使用单位在提出更改原控制规划用地性质的申请之前，应当先准备项目可行性分析报告及环境影响评价报告等内容。控制规划原审批部门经过论证后才能批准，并落实相关补偿措施，以及接受对申请人进行的惩罚性规定之后，才可以对用地性质进行变更。 2.1.4 禁止用地性质

禁止用地性质指的是该土地使用性质不得进行建设，包括所有单位及任何人，都不得建设。禁止用地性质的项目主要包括两种：第一种是该用地性质对该特定地区的主要发展性质产生消极、破坏性影响，例如在某一居住小区内进行污染性较大的工业工程项目建设。第二种指的是用以保证特定地区内强制性保护设施用地的控制与规划、落实，例如各级控制、规划确定的重大公益设施及市政基

础设施用地。 2.2 分区平衡控制法

控制规划中主要以地块为基本单元，即在某一特定区域内，在用地使用性质、建设总量明确的条件下，除了具备特殊功能地块及景观要求之外，可以不强行固定具体地块的建设性质及建设强度。将某一特定地区作为分区一，并引入分区平衡方法，结合分析、研究，在某一控制规划区域内划分成为若干分区，从而进行主导使用性质用地总量、辅助使用性质用地总量、相应建筑物数量的相关规定。 针对每个小分区，设置相关控制规划用地性质布局及相关指标规定及意见，即以一个分区为基本图则单元，将规划图则进行分解。其中，应当确保实现本分区的建设目标，因此，必须规定某一个或几个主动使用性质用地总量不得少于建议数量。

通过分区平衡控制法及适建控制法的相互结合与应用，既有利于实现控制规划的目标，而且可以较为灵活的满足实际建设中的相关要求与规定。另外，对于具备特殊功能和景观要求的地块，通过相关禁止用地性质，可以确保其建设的唯一性。 3.控规指标体系当前存在的问题及优化设计对策

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下控制修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制。指标体系的建立方法有以下几种：城市整体强度分区原则法、人口指标推算法、典型实验法、经济测算法、类比法（经验归纳统计法）等。

规划根据地块具体情况通过不同方法选择确定相关控制指标。 3.1 控规指标体系当前存在的问题 3.1.1 控规指标体系的内容不合理

（1）控规指标体系内容不科学。由于对控规指标体系的前期研究较少，加上控规指标体系的相关基础资料不齐全，导致控规指标体系的内容表达简洁，缺乏科学性。

（2）控规指标体系内容不完善。由于控规编制单位在环境保护方面的技术尚浅，而且总体规划的实施力度不强，加上控规指标体系中的发展战略以经济建设为中心，而忽视了环境保护，导致控规指标体系的编制内容缺乏生态环境指标，指标体系内容不完善。 （3）控规指标体系内容范式化。控规指标体系的内容过于强规指标体系的规划与管理作用，而忽视了控规指标体系的真正作用。

（4）控规编制依据不完善。控制性详细规划中的前期研究在整个规划编制工作中起着基础作用。其中，前期收集的资料主要包括：土地利用现状、人口分布现状、建筑物现状、公共设施现状、工程设施及管网现状、总规对规划范围的规定、建筑特色、土地经济分析资料、历史建筑与文物古迹保护、公共服务设施与市政基础设施等内容。然而由于基础资料的内容不完整，再加上前期研究不够深入，导致控规编制的基础依据不合理、不充分、不完善。 3.1.2 规定性指标体系体系缺乏弹性

由于控规指标体系包括规定性指标与指导性指标，其中，规定性

指标属于控规编制工作中的核心内容。规划管理部门结合规定性指标体系与指导性指标体系编制具体的规划设计条件及要求。而当前我国的控规指标体系只明确了规定性指标的上限，而未设置下限，规定性指标体系的弹性空间不足，使得环境容量与土地开发建设的效益难以平衡。